역삼동부센트레빌 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

학부모를 위한 서울 속 가성비 학군지 APT 찾기 - 강남서초2학교군 아파트 열일곱번째로,
선릉역 역세권인 역삼동부센트레빌 아파트를 알아보자. 2호선 및 수인분당선인 선릉역 3번 출구에서 도보로 약 3분 거리이다. 

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
자녀의 학군을 고려하는 학부모의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 주관적으로 아파트를 임장 & 분석해봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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용도지역 및 대지면적

 
역삼동 동부센트레빌 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 5,316.6㎡ 이다.
1998년 4월 준공했으며 용적률은 350%, 건폐율은 22% 이다. 

  
 

정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음)

 
  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 없음
   (서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300% 도 초과했다.
     설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정 상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올려도 비슷한 수준으로 실익이 없다. 설령 준주거지역으로 종상향해도 기부채납 및 임대세대 등을 고려하면 불가능한 수준이다.)
 - 리모델링 가능성 : 낮음
   (실질적으로 정비사업을 진행한다면 현 정책상 리모델링만이 가능하다. 복도식 평형은 계단식으로 변경하고, 지하를 굴착하여 주차장은 전부 지하주차장으로 만들어 녹지를 조성할 수 있다.
    심지어 이미 지하2층까지 굴착되어 있고 아파트 구조가 단순하기 때문에 공사난이도가 높아보이진 않는다.
    다만 현재 주택 컨디션이 나쁘지 않기 때문에 지금으로선 리모델링 가능성이 낮다.)

 

재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님

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현재 용적률상 따지는 게 무의미하므로 별도의 시뮬레이션은 하지 않는다.
 
참고로 세대당 평균 대지지분은 7.8평으로,
준주거지역으로 종상향하고 서울시 조례 용적률인 400%를 적용하고, 재건축 아파트의 중심평형을 34평으로 했을 경우 현재 세대수 대비 일반분양비율은 11.2%이다.
(종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
 
 

주변 정비사업 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 정비사업 현황 @아실

 
주변에 진행되고 있는 정비사업은 없다.
 
그도 그럴것이 인근 대부분의 아파트는 2000년대 중반부터 현재까지 재건축사업을 하여 모두 재건축이 완료된 단지들이기 때문이다.
 
다만 개나리푸르지오와 역삼e편한세상, 역삼푸르지오, 개나리래미안 등은 전부 2000년대 중반(2005,2006)에 준공된 아파트이기 때문에, 향후 리모델링에 대한 논의가 진행될 여지는 있다.
   
  

향후 호재 요소

 

잠실 MICE @서울시

 
선릉역과 삼성역은 2호선으로 한 정거장 거리이므로, 삼성역 인근의 호재(잠실 MICE 및 GBC, GTX 등)를 직/간접적으로 받을 수 있다.
 
그 외에 특별히 눈에 띄는 호재요소는 없다.
  
  

결론

 
역삼동부센트레빌 아파트의 정비사업 관점에서의 투자는 시기상조이다.
 
먼저 현재 기준으로 주택 리모델링만을 진행할 수 있으나
 1. 리모델링에 대한 정책은 지속적으로 강화되고 있고, 규제로 인한 공사비 증가 리스크와 사업 불확실성 리스크가 조합원이 가져가야 한다는 점,
 2. 대규모가 아닌 소규모의 리모델링은 일반분양이 적어 사업성이 낮다는 점,
 3. 그리고 크지 않은 한 개동의 부지이기 때문에 어떤식으로/어느정도 규모로 커뮤니티시설을 확보하고 상품성 차별화를 줄 것인지에 대한 숙제가 있다.
 
물론 선릉역과 매우 가깝고, 상권이 좋으며 심지어 테헤란로 업무지구(테헤란밸리)와도 가깝기 때문에 미래에도 시세는 긍정적이며 전세가 방어도 우월할 것으로 보인다.
 
또한 사업성 측면에서도 초/중/고등학교와 학원가를 끼고있으며 현 시세가 높기 때문에, 다소의 분담금을 감내하면서 정비사업을 추진할 수 있는 여력 또한 있는 것도 사실이다.
 
다만 상기한 이유때문에 실거주/투자를 병행하는 목적으로는 접근할 수 있겠으나, 정비사업을 통한 시세차익 투자 관점에서는 시기상조라고 여겨지며 이후 정책들을 보며 접근할 수는 있겠다.