대치선경1차, 2차 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 
학부모를 위한 서울 속 가성비 학군지 APT 찾기 - 강남서초2학교군 아파트 열다섯번째로,
대치역 역세권인 대치선경1차, 2차 아파트 (선경1차, 2차)를 알아보자. 3호선 대치역 8번 출구에서 도보로 1~3분 내외의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
자녀의 학군을 고려하는 학부모의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 주관적으로 아파트를 임장 & 분석해봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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용도지역 및 대지면적

 
대치선경1차, 2차의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 78,636.2㎡ 이다.
1983년 12월 준공했으며 용적률은 179%, 건폐율은 13% 이다.

면적엔 단지내 상가가 포함되어 있다

  
 

정비 가능성 : ★★★★☆ (높음)

  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 높음
   (서울시 조례 상한 용적률과 약간의 차이가 있고, 법정상한 용적률과는 유의미한 차이가 있다.
    2014년에 재건축 안전진단을 통과하였고, 2017년에 우성 아파트와 통합 재건축도 검토된 이력이 있다. 현재 재건축추진준비위원회 두 그룹이 있으며 재건축 가능성은 매우 높다. 다만, 앞으로 재건축 사업을 진행함에 있어서 주민간 의견일치는 변수이다.)
 - 리모델링 가능성 : 매우 낮음
   (리모델링을 할 이유가 없다.)

  
 

재개발 · 재건축 사업성

 
대치선경1차, 2차아파트의 평균대지지분은 23.05평이며, 이를 기준으로 재건축 사업성을 알아본다.
다만 이는 상가의 면적을 포함한 면적 기준으로, 상가 소유자수는 포함되지 않았다.

재건축된 아파트의 중심평형을 34평(25/34/43평)으로 했을 경우 일반적으로 상품성이 가장 좋다고 하지만, 
현재 대치선경은 중대형 평형인 40평대 이상이 전체의 3/4가량 구성되어 있다.
 
따라서 사업성 확보를 위해 중소형 평형을 구성하여 일반분양하고, 그에 따라 중심평형이 다소 낮아질 것을 감안하더라도 중심평형을 43평으로 설정하는 것이 합리적이다. 
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
 
용적률 300% 적용 (중심평형 43평, 국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 기부채납 비율 10%를 가정하고 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대세대를 제공한다고 가정하면,
    임대세대를 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 235세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 22.8%로 사업성은 안좋은 수준이다.
 
다만 조합원 입장에서 사업성은 일반분양비율만이 아니라 일반분양금액을 봐야하므로 판단을 유보할 필요는 있다.
이렇게 분양가를 비싸게 받을 수 있는 지역은 일반분양자의 공사비 기여도가 높기 때문에 일반분양비율만 보고 판단할 수 없는 부분도 있다.
 
상기했듯이 대치선경에는 두 그룹의 재건축추진준비위원회가 있는데, '클린신속통합선경재건축준비위원회(클선재)'와 ' 대치선경재건축준비위원회(대선재)'이다.
 
클선재는 일반분양으로서 사업성을 확보하는 재건축을 추진하고 있고 대선재는 1:1재건축 방식을 추진 중에 있는데,
클선재에서 2023년 3월 주민동의서 30%를 모아 신속통합기획을 신청했지만, 대선재에서 신청 2주만에 주민동의서 10%를 받아 신속통합기획 철회안을 신청 및 철회를 확정시킨 이력이 있다.

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여기서 말하고 싶은 것은 클선재에서 2023년 2월에 자체 신속통합기획안에 대한 자체 주민설명회를 진행한 이력이 있고(공식적인 재건축안과 주민설명회가 아니다), 내용은 다음과 같다.
 - 기존 1,034가구 → 1,678가구 
 - 용적률 299.99%를 적용 / 최고 49층 높이 (면적 7만4,068.2㎡)
 - 임대주택 204세대
 - 전용면적별 세대수 : 전용59㎡ 156세대 /  전용74㎡ 308세대 / 전용84㎡ 547세대 / 전용98㎡ 120세대 / 전용114㎡ 148세대 / 전용135㎡ 289세대 / 전용156㎡ 100세대 / 전용184㎡ 10세대 

구역 넓이를 보면 단지내 상가는 제척시킨 것으로 보이며, 전용84타입 이하를 최대한 확보하여 전체 세대수를 늘리고 일반분양으로서 사업성을 확보하려고 한 것으로 보인다.
 
그 외에 특별한 내용은 없으나 클선재의 재건축안은 임대주택 세대수가 다소 낮게 잡힌 것으로 보인다.
물론 임대세대 평형에 따라 약간의 차이가 있겠지만, 선경 옆에 있는 대치미도의 경우 현재 세대수대비 임대세대수가 약 24.8%임을 상기해야한다. (대치선경은 현재 계획대로라면 19.7%)
  
  

주변 정비사업 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변정비사업 현황 @아실

 
먼저 대치미도 아파트와 은마아파트는 기존에 별도의 글로 다뤘기 때문에 다루지 않는다.
 
다음으로 개포우성1차, 2차 아파트는 정보가 많이 없는데, 현재 재건축추진준비위원회 단계로 극초기이다.
신속통합기획 자문을 구하고 있으며 임대 없는 1:1 재건축도 염두에 두고 있다고 한다.
 
상한용적률까지만 주택을 재건축한다면 불가능한 일은 아니나, 지자체 스탠스(임대세대 공급)와 조합원 분담금 등을 고려했을 때 협의점을 찾기가 쉽지는 않아보인다.
  
  

향후 호재 요소

 
첫 번째로 인근 아파트가 재건축되고 신축으로 변모함에 따라 학군지와 테헤란로 업무지구의 배후 주거지로서 높은 선호도와 위상을 더욱 공고히 할 수 있다.
 

잠실 MICE @서울시

 
두 번째로 삼성역과 도보로는 약간의 거리가 있으나, 애초에 업무지구와 약간의 거리를 둔 주거지가 더 선호도가 높다는 점을 감안했을 때 삼성역 인근의 호재(잠실 MICE 및 GBC, GTX 등)를 직/간접적으로 받는 주거지가 될 수 있다.
 

@서울시

 
세 번째로 네이버블로그에서 언급했던 세텍(SETEC)과 코원에너지, 동부도로사업소의 부지에 '국제문화복합지구' 조성을 추진한다.
 
세텍 부지 복합개발을 위해 2023년 3월부터 ‘학여울역 일대(세텍) 거점형 복합개발 기본구상 수립용역’을 추진 중이며, 기본 구상 용역 결과가 나오지 않았으나 이와 연계하여 강남구청도 이전할 가능성이 있다.
  
  

결론

 
정비사업 관점의 투자는 시기상조라고 여겨진다. 
본문에 서술했듯이 중심평형을 43평으로 설정해도 재건축이 추진 가능한 수준이며, 대치동의 간판아파트인만큼 선경 아파트의 향후의 시세 역시 긍정적이다.
 
다만,
1.재건축 사업 전체 단계에서 아직 정비구역으로 지정도 안된 극초기 단계이며,
2. 본문에 상기했듯이 현재 '클린신속통합선경재건축준비위원회(클선재)'와 ' 대치선경재건축준비위원회(대선재)'간의 갈등이 있다.
이러한 과정이 모두 해결되고 재건축 사업의 각 단계를 밟아나가거나, 최종적으로 완료되는 시기가 현재로선 가늠이 되지 않는다.
 
그런데 사실 위의 내용은 정비사업 관점에서의 투자를 말한 것이지, 부동산 시장이 좋아지면 신축/구축 할 것 없이 시세가 가장 먼저 뛰는 곳 중에 하나가 대치동이다. 
또한 대치선경의 경우 주택단지 관리상태가 양호하여 투자와 실거주를 병행할 수 있는 곳이라고 판단된다.