대치미도1차, 2차(한보미도맨션) 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

 

학부모를 위한 서울 속 가성비 학군지 APT 찾기 - 강남서초2학교군 아파트 열네번째로,
대치역 역세권인 대치미도1차, 2차 아파트 (한보미도맨션1차, 2차 아파트)를 알아보자. 3호선 대치역 5번 출구에서 도보로 1~3분 내외의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
자녀의 학군을 고려하는 학부모의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 주관적으로 아파트를 임장 & 분석해봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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용도지역 및 대지면적

 
대치미도1차, 2차의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 195,080.4㎡ 이다.
다만 2023년 10월에 주민에게 (재)공람된 정비계획 내용을 보면 대치근린공원(512-1번지)까지 정비구역으로 포함했기 때문에 여기서 대지면적은 210,193.8㎡로 본다.

1983년 11월 준공했으며 용적률은 179%, 건폐율은 15% 이다.

정비계획에는 대치근린공원까지 포함했다.

정비구역 결정도

 
 

정비 가능성 : ★★★★★ (매우 높음)

  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 매우 높음
   (서울시 조례 상한 용적률과 약간의 차이가 있고, 법정상한 용적률과는 유의미한 차이가 있다. 네이버블로그에서 다룬바와 같이 현재 정비구역 지정 전이지만 2023년 10월에 정비계획 재공람까지 진행된 단계로, 재건축 가능성은 매우 높다. 다만, 앞으로 재건축 사업 과정에서 주민간 의견일치는 변수이다.)
 - 리모델링 가능성 : 매우 낮음
   (리모델링을 할 이유가 없다.)

정비계획안 재공람/공고

 
 

재개발 · 재건축 사업성

 
대치미도1차, 2차아파트의 평균대지지분은 26.15평이다.

이는 상가의 면적과 대치근린공원을 포함한 전체 정비구역의 면적 기준이며(상가 소유자수는 포함되지 않았다), 일반적으로 주택 세대만의 재건축 사업성을 따지기 위한 평균대지지분을 구할 시 26.15평보다 더욱 낮아질 것이다. (23평 내외정도로 추정)
 
하지만 재공람된 정비계획 기준으로는 상가도 같이 재건축하는것으로 나와있기 때문에,
동일하게 같이 재건축하는 기준으로 알아보기로 한다. (확정된 내용이 아니며, 아래는 변경될 수 있다)
 

정비사업 시행계획

 
현재 세대 수는 2,436세대이나 1,340세대 증가하여 총 3,776세대로 재건축할 계획이다.

토지이용계획

건축시설 계획

 
정비구역 전체 대지면적은 210,193.8㎡이나 실제로 건축시설계획은 189,816.2㎡(택지)에 대해서만 잡혀있다. 즉, 나머지 20,377.6㎡는 기부채납 면적임을 알 수 있다. (기부채납비율 9.7%)
 
또한 공공임대를 605세대 공급하고 부지를 기부채납하는 대신, 용적률 300%를 적용하며 최고층수는 50층 이하이다.
현재 대치미도 자체가 중대형~대형 평형으로 이루어진 아파트이기 때문에 재건축 되는 아파트 또한 대형위주로 건축될 것으로 보이며, 전용59/74/84 타입에서 일반분양분을 확보하여 사업을 진행할 것으로 보인다.

주택건설비율

예상 일반분양분은 735세대(3,776-2,436-605)이며, 다만 이는 상가 소유주를 고려하지 않은 수치로
상가 소유주의 주택 교차분양을 허용한다면 일반분양분은 더 낮아질 수 있다. (참고로 상가호수는 222호수이다)
 
다만 여기서는 상가를 고려하지 않으며, 재건축 중심평형을 43평형으로 시뮬레이션해보면 일반분양수는 800세대로, 예상 일반분양분 735세대와 얼추 맞는다.
세대수 대비 일반분양비율은 30.1%로, 일반분양비율만 봐도 사업성은 추진 가능한 수준이다.
특히 고분양가 지역이며, 비록 분양가상한제에 걸리더라도 최근 높아진 분양가를 고려했을 때 일반분양자의 기여도는 결코 낮지 않을 것이다. (다만 위에서도 언급했듯이 상가는 변수이다.)
 
또한 은마아파트와 마찬가지로 사업성을 떠나서 재건축이 완료되었을 때 주변 신축 아파트의 최고가를 갱신하고 리딩할 가능성이 높다.
 

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참고로 은마아파트와 마찬가지로 남북간 통경구간이 설정됐으며, 은마아파트와 대치미도 아파트를 연결하는 공공보행통로가 조성된다.
이 통로는 공원길로 조성될 예정이며, 커뮤니티시설이 배치되어 시민들의 보행을 활성화할 계획이다.
주변에 대한 개방통로를 권고하는 것은 서울시에서 모든 재건축 단지들에게 지속적으로 요구하는 방침이기 때문에 이후에도 유지될 가능성이 높다.
   
  

주변 정비사업 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 정비사업 현황 @아실

 
먼저 본문에 기재했듯이 대치미도 아파트는 정비계획 공람이 됐으나 아직 정비구역으로 지정되지 않았다.
 
다음으로 한보은마 아파트(저번 글)와 개포주공5단지 및 개포주공6단지 및 7단지는 기존에 각각 하나의 글로써 서술했기때문에 추가적으로 서술하지 않는다.
 

대치우성1차 조감도 @조합, 통합 전 과거의 조감도다

 
대치미도 북동쪽에 있는 대치우성1차 아파트(476세대)의 경우 2022년에 사업시행계획 인가를 받았다.
그리고 옆에 있는 대치쌍용2차 아파트(364세대)의 경우 2017년에 사업시행계획 인가를 받았는데, 여기서 쌍용2차 아파트를 언급하는 이유는 두 개의 단지가 사업시행계획인가를 받은 후에 통합재건축을 추진 중이기 때문이다. (쌍용1차와 쌍용2차의 통합이 아니다)
 
기존엔 각자 재건축을 진행했지만, 2023년 9월에 통합재건축으로 합의했고 쌍용2차 조합을 해산하여 우성1차 조합으로 흡수되는 방식이다.
재건축 아파트 층수 제한이 완화되면서 최고 49층으로 재건축하려고 계획하고 있으며, 제자리 재건축 및 독립정산제를 통해 총 1,309세대로 건축을 계획 중이다.
 ※ 독립정산제 : 각각의 비용부담과 수익배분방식을 관리처분계획으로 정하고 분양결과에 따른 손실 또는 수익을 개별 정산
 

대치쌍용1차 조감도 @조합, 변경될 가능성이 높다.

 
그 밑에있는 대치쌍용1차 아파트(630세대)는 2018년 10월에 사업시행계획 인가를 받았다.
위의 대치우성1차와 대치쌍용2차 통합재건축 편입도 논의되었으나, 이해관계가 달라 결국 통합재건축에서 빠지기로 했다고하며 이에 대해 조합원간 이견이 있는 것으로 보인다.
 
또한 사업시행인가를 받은 뒤 꽤 오랜시간이 지났는데,
현재는 우성1차/쌍용2차 통합재건축처럼 최고 49층으로 계획하는 등 지자체 승인을 받고 정비계획안을 변경할 예정이라고 한다.
 
아무튼 대치쌍용1차든 대치우성1차/쌍용2차든 재건축 사업 단계로 보자면 진도가 상당히 나간 상태이지만, 설계변경 및 지자체 인가 등을 고려하면 당분간은 시간이 필요해 보인다.
  
 

향후 호재 요소

 
첫 번째로 인근 아파트가 재건축되고 신축으로 변모함에 따라 학군지와 테헤란로 업무지구의 배후 주거지로서 높은 선호도와 위상을 더욱 공고히 할 수 있다.
 

잠실 MICE @서울시

 
두 번째로 삼성역과 도보로는 약간의 거리가 있으나,
애초에 업무지구와 약간의 거리를 둔 주거지가 더 선호도가 높다는 점을 감안했을 때 삼성역 인근의 호재(잠실 MICE 및 GBC, GTX 등)를 직/간접적으로 받는 주거지가 될 수 있다. 
 

@서울시

 
세 번째로 네이버블로그에서 언급했던 세텍(SETEC)과 코원에너지, 동부도로사업소의 부지에 '국제문화복합지구' 조성을 추진한다.
 
세텍 부지 복합개발을 위해 2023년 3월부터 ‘학여울역 일대(세텍) 거점형 복합개발 기본구상 수립용역’을 추진 중이며, 기본 구상 용역 결과가 나오지 않았으나 이와 연계하여 강남구청도 이전할 가능성이 있다.
  
  

결론

 
정비사업 관점의 투자는 시기상조라고 여겨진다. 
본문에 서술했듯이 재건축 사업성도 괜찮으며, 대치미도 아파트의 향후의 시세 역시 긍정적일 수 밖에 없는 것은 사실이다.
 
다만,
1.재건축 사업 전체 단계에서 아직 정비구역으로 지정도 안된 극초기 단계이며(지정됐다고 해도 마찬가지다),
2. 블로그에 설명했듯이 현재 추진준비위와 미재협간의 갈등이 있고,
3. 상가 역시 재건축사업의 변수로 작용할 가능성이 높으므로,
이러한 과정이 모두 해결되고 재건축 사업의 각 단계를 밟아나가거나, 최종적으로 완료되는 시기가 현재로선 가늠이 되지 않는다.
 
그런데 사실 위의 내용은 정비사업 관점에서의 투자를 말한 것이지, 부동산 시장이 좋아지면 신축/구축 할 것 없이 시세가 가장 먼저 뛰는 곳 중에 하나가 대치동이다. 
또한 대치미도의 경우 주택단지 관리상태가 무척 양호하여 투자와 실거주를 병행할 수 있는 곳이라고 판단된다.