개포우성5차 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

 

학부모를 위한 서울 속 가성비 학군지 APT 찾기 - 강남서초2학교군 아파트 열 번째로,
매봉역 역세권인 개포우성5차 아파트를 알아보자. 3호선 매봉역 4번 출구에서 도보로 5분 내외의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
자녀의 학군을 고려하는 학부모의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 주관적으로 아파트를 임장 & 분석해봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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용도지역 및 대지면적

 
개포우성5차 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 8,527.1㎡ 이다.
1986년 10월 준공했으며 용적률은 179%, 건폐율은 28% 이다.

 

 

정비 가능성 : ★★★☆☆ (보통)

  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 보통
   (소규모재건축 요건에 부합하며, 조합이 설립되지 않았지만 이미 소규모재건축 사업을 추진 중에 있다.
    다만 네이버블로그에서 다뤘듯이 상가 쪼개기 논란으로 2023년 4월 기준 상가를 재건축 사업에서 제척하기로 하고 소송을 진행 중이라고 한다. 그렇기 때문에 상가와 합의점을 찾거나 제척 후 진행하여 이슈를 해결하는 것이 우선이다.)
 - 리모델링 가능성 : 매우 낮음
   (이미 소규모재건축을 추진하고 있으며, 아파트 용적률과 인근의 지가/현황을 참고했을 때 리모델링을 추진할 가능성은 매우 낮다.)

  
 

재개발 · 재건축 사업성

 
세대당 평균 대지지분은 14.35평으로, 재건축 사업성은 다소 좋지 않을 것이다.
(대지는 상가면적을 포함하였고 상기한 상가 이슈는 변수이다)
 
재건축 아파트의 중심평형을 34평(25/34/43평)으로 했을 경우 일반적으로 상품성이 가장 좋으며,
이 조건하에서 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
 
용적률 300% 적용 시, (중심평형 34평, 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 18세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 10.1%로 사업성은 매우 안좋은 수준이다. (기부채납 10%, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
    고분양가 지역에서는 일반분양자의 공사비 기여도가 높기 때문에 일반분양비율만 보고 판단할 수 없는 부분이 있지만, 일반분양분 자체가 적고 소규모이기 때문에 평당 공사비가 높아지는 것을 감안하면 다소 높은 분담금은 피할 수 없을 것으로 보인다.
    (일반분양 29세대 미만은 분양가상한제에서 자유롭지만 상품성 측면에서 무조건적으로 올릴 수도 없다.)

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다만 개포우성5차 아파트의 현재 평형대는 27평/29평으로,
비교적 평형대가 중소형임을 감안 시 재건축 아파트의 중심평형을 25평(18/25/32평)으로 설정하고 18평형에서 일반분양분을 최대한 뽑아 사업성을 확보하는 방법도 생각해볼 수 있다.
이 조건하에서 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
 
용적률 300% 적용 시, (중심평형 25평, 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 70세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 39.1%로 사업성은 추진 가능한 수준이다. (기부채납 10%, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
    상기했듯이 조합원들이 25평과 32평을 가져가고, 18평형을 일반분양하여 사업성을 확보하는 식으로 진행할 수 있다.
 
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
 
  

주변 정비사업 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 정비사업 현황 @아실

 
먼저 사진이 잘못됐는데, 개포우성5차는 아파트와 상가 소유주간의 다툼이 있으며 제척소송 및 협의 등을 진행해왔으나 아직 조합설립인가를 받지 못했다.
또한 개포럭키는 저번 글에서 설명했듯이 조합설립 및 건축심의 통과 이후 사업시행인가를 준비하고 있는 단계이다.
 

도곡개포한신 조감도 @조합

 
두 번째로 도곡개포한신 아파트는 이미 2022년 12월에 사업시행인가를 받은 주택단지로, 현재 620세대를 816세대(임대 포함)로 재건축하는 사업이다.
시공사는 미정이며, 최근에 조합에서 경쟁입찰을 진행했다. (DL이앤씨/두산건설, 공사비 3.3㎡당 920만원)
 

개포우성4차 조감도 @조합

 
마지막으로 개포우성4차 아파트는 추진위원회 승인단계가 아니라 2023년 9월에 조합설립을 인가받았다.
이 곳은 평균대지지분이 상당히 우수하여 사업성또한 양호할 것이라고 예측할 수 있는데, 현재 계획으로는 459세대를 1,003세대(임대 포함)로 재건축할 계획이라고 한다.
 
다만, 아직 시공사 선정도 안됐고 건축심의도 받지 않은 초기 단계이므로 계획은 변경될 수 있다.
 
  

향후 호재 요소

 

지역 내에 특별히 보이는 호재는 없다.
 
다만 첫 번째로 네이버블로그에서 다뤘듯이 위로는 매봉산 / 아래로는 양재천을 접하고 있는 아파트로서 강점이 있으며, 직주근접도 훌륭하고 '도곡동'이라는 프리미엄이 있다.
그렇기에 도곡동 중에서도 재건축이 활발한 이 지역의 분위기는 앞으로도 긍정적일 것으로 예측할 수 있으며, 재건축 아파트들간의 시너지 효과 발생으로 선호도가 더욱 높아질 것으로 예상한다.
다만 주변과 연계되거나 위화감 없는 방향으로 건축이 진행될 필요는 있다.
 
두 번째로 서쪽으로 양재역이 한 정거장 거리이며, 양재역 업무시설의 배후 주거지로서 양재역 인근 개발의 간접적인 영향권이라고 볼 수 있다.

GTX노선

 
먼저, 양재역에는 GTX-C 노선이 예정되어 있으며 (다만 공사비 이슈로 착공계를 낸 구간은 없다.)
 

양재역 GTX 복합환승센터 @서울시

 
또한 위의 GTX와 연계한 복합환승센터 및 서초구 복합청사역시 예정되어 있다.
최근(2024.7) 국토부에서 '공간혁신구역 선도사업' 후보지로서 양재역 일대가 발표됐으며, 후보지별로 구체화계획 수립 등의 절차를 거쳐, 내년 상반기에 첫 구역 지정이 예상된다고 한다.
 
 

결론

 
개포우성5차의 정비사업 관점에서 투자는 현재로선 시기상조이다.
물론 3호선 매봉역 및 상권과 가깝고 양재역 개발의 간접 수혜지로서 미래에도 시세는 긍정적일 수 있다.
 
다만 1. 먼저 상가이슈가 해결되어야 하며, 
2. 사업성 검토에서 봤듯이 중심평형을 25평형으로 설정하면 분양상품성이 다소 떨어질 수 있다는 점(다만 도곡동임을 감안 시 분양가가 적정하다면 큰 문제는 아니다)
3. 그리고 대로 안쪽에 있어 가시성이 좋지 않으며, 크지 않은 부지에 어떤식으로/어느정도 규모로 상품성 차별화를 줄 것인지에 대한 숙제가 남아있다.
 
가격이 적당하다면 들어가볼만하겠으나, 현재로선 공개되어 있는 내용이 많지 않고 투자를 결정할만한 근거가 부족하기 때문에 시기상조라고 본다.