도곡삼익 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

 

학부모를 위한 서울 속 가성비 학군지 APT 찾기 - 강남서초2학교군 아파트 여덟 번째로,
매봉역 도보권인 도곡삼익 아파트를 알아보자. 3호선 매봉역 1번 출구에서 도보로 15분 내외의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
자녀의 학군을 고려하는 학부모의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 주관적으로 아파트를 임장 & 분석해봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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용도지역 및 대지면적

 
도곡삼익 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 17,655㎡ 이다. (단지내 상가 부지 포함 면적)
1983년 6월 준공했으며 용적률은 177%, 건폐율은 15% 이다.

 
 

정비 가능성 : ★★★☆☆ (보통)

  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 보통
   (서울시 조례 상한 용적률과 약간의 차이가 있고, 법정상한 용적률과는 유의미한 차이가 있다. 네이버블로그에서 다룬바와 같이 현재 정비구역 지정 후 재건축 추진위가 설립되어 있는 상태이다.
     다만 재건축조합설립추진위원회가 최초로 승인된 때는 2003년 12월로, 추진위 단계에서 21년을 보내고 있음을 봤을 때 동의율 확보는 쉽지 않았던 듯 하다. 다만 현 추진위의 활동이 의욕적이며 동의율이 거의 확보되었다는 썰은 있다.)
 - 리모델링 가능성 : 매우 낮음
   (현 정책상 리모델링 사업을 추진할 수 있으나 재건축 추진위가 설립되어 있고, 오랜 기간동안 유지되었음을 미루어보았을 때 리모델링 가능성은 매우 낮다.)
 

 

재개발 · 재건축 사업성

 
세대당 평균 대지지분은 21.66평으로, 현재 기준으로 재건축 사업성을 따져본다.
 
재건축 아파트의 중심평형을 34평(25/34/43평)으로 했을 경우 일반적으로 상품성이 가장 좋으며,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
 
용적률 300% 적용 시, (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 100세대이며, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 40.7%로 사업성은 좋은 수준이다. 
     (기부채납 10%, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
 
다만 상기했듯이 이는 상가 부지의 면적은 포함됐으나 상가 조합원 수는 포함되지 않았기 때문에 실제 평균 대지지분과 사업성은 위의 결과보다 조금 더 안좋아질 수는 있다.
 
이 외에 재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 준주거 종상향은 현재로선 해당되지 않는 것으로 판단되어 다루지 않는다.
  
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
 
  

주변 정비사업 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 정비사업 현황 @아실

 
도곡삼익의 북동쪽에 있는 도곡삼호 아파트가 래미안 레벤투스로 재건축을 진행하고 있다.
지하3층부터 지상18층까지 총 4개동 / 308세대 규모의 아파트 단지로 7월에 분양 예정이라고 한다. 
 

조감도 @삼성물산

 
308세대 중에 조합원 및 임대세대를 제외한 133세대가 일반분양이 되며, 중소형 평형 위주로 분양한다.
  - 전용 45㎡(26세대), 전용 58㎡(84세대), 전용 74㎡(12세대), 전용 84㎡(11세대)
준공은 2026년 10월로 예정되어 있다.
 
이 외에 도곡삼익 주변의 정비사업 현황은 특별한 것이 없다.
도곡동에서는 도곡1동(행정동)보다 3호선 매봉역 남측지역(도곡2동, 행정동)의 아파트들이 활발하게 재건축 사업을 진행하고 있다.
 
 

향후 호재 요소

 

위례과천선의 역이 도곡1동주민센터사거리에 신설될 가능성이 있다. (도곡공원역)
 ※ 단, 위례과천선은 아직 확정된 노선이 아니다.
 

기존안 (2021)

 
원래 위례과천선은 제4차 국가철도망 구축계획 수립 연구 공청회(2021)에서 정부과천청사와 구룡역, 수서역, 복정역 등을 경유하는 노선이었다.

현재안 (2024), 변경될 수 있음

 
다만 건설사에서 위례과천선의 강남도심 지선이 포함된 새로운 사업을 2021년에 제안했으며,
2023년에 국토교통부는 보도자료를 통해 논현로를 따라 올라가는 위례과천선의 압구정행을 공식화했다.
 
만약 논현로를 따라 올라간다면 위례과천선 전철역은 사거리에 설치될 가능성이 높으며,
역삼역(2호선 환승역)까지 가기 전에 1개소가 설치된다면 논현로의 창업가거리교차로보다는 인구밀도가 높은 도곡1동주민센터사거리에 정차역이 생길 가능성이 높다. (B/C값 측면에서도 그렇다.)

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또한 창업가거리교차로가 지나가는 역삼로에는 도시계획상 전철역이 계획되어 있지 않으며, 도곡공원역에서 압구정까지 수인분당선(한티역-압구정로데오역)과 복선으로 전개되어 올라가는 것이 누가봐도 합리적이다. 
 

@위례과천선 민자적격성 조사 현안 및 대응방향

 
다만 현재까지 사업성(B/C값)이 나오지 않아 추진은 미정이며, 역이 들어온다면 도곡삼익 아파트에는 직접적인 대형호재이기 때문에 앞으로의 추진 방향을 관찰할 필요가 있다.
 

강남세브란스병원 조감도 @해당병원

 
참고로 네이버블로그에서 언급한 강남세브란스병원 재건축은 직접적인 호재는 아니며,
계획했던 2022년 이후 공사비 증가 및 의사파업 등 여러가지 이슈로 대학병원들의 자금사정이 급격히 나빠졌음을 감안했을 때 지연될 여지가 있고,
최근에 공식적으로 발표된 자료가 없으므로 다루지 않는다. 
 
 

결론

 
도곡삼익의 정비사업 관점에서 투자는 현재로선 시기상조이다.
 
네이버블로그와 위의 본문에서 다뤘듯이 재건축 사업성이 양호하고 도심지의 숲세권 아파트로서 강점이 있으며, 직주근접도 훌륭하고 '도곡동'이라는 프리미엄이 있는 것도 사실이다.
 
다만 추진위 단계에서만 21년차(최초 승인기준)로 접어들 정도로 정비사업에 대한 공감대 형성이 미비해보인다는 점은 변수이다.
정비사업 이력을 보니 추진위도 변경됐는데 연령층이 높아 동의율이 안나오는건지, 아니면 추진위 자체에 문제가 있는건지는 내부사정이라 모르겠으나 어떤 이슈든 정비사업에는 마이너스 요인이다. (상기했듯이 동의율이 거의 확보되었다는 썰은 있다.)
 
하지만 본문에서 언급했듯이 향후 위례과천선이 추진이 된다면 위례과천선 역(가칭 도곡공원역)이 생길 가능성이 높고, 비역세권이라는 단점을 불식시킬 수 있는 호재이므로 추진현황을 유심히 지켜볼 필요가 있다.