도곡현대 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

학부모를 위한 서울 속 가성비 학군지 APT 찾기 - 강남서초2학교군 아파트 일곱 번째로,
양재역 도보권인 도곡현대 아파트를 알아보자. 3호선/신분당선 양재역 4번 출구에서 도보로 10~15분 정도의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
자녀의 학군을 고려하는 학부모의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 주관적으로 아파트를 임장 & 분석해봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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용도지역 및 대지면적

 
도곡현대 아파트의 용도지역은 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 9,501.9㎡ 이다.
도곡현대 1동은 2종일반주거지역이며, 2동과 3동은 3종일반주거지역이다.
 
1994년 12월 준공했으며 용적률은 228%, 건폐율은 25% 이다.

필지가 2개로 나누어져 있으며 면적 계산 시 도곡동 961번지도 포함해야한다

 
 

정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음)

  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 낮음
   (서울시 조례 상한 용적률과 큰 차이가 없으며, 법정상한 용적률과도 유의미한 차이가 없다. '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 제3종일반주거지역 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올려야 사업성을 따져볼 수 있는 수준이다.)
 - 리모델링 가능성 : 낮음
   (현 정책상 도곡쌍용예가와 같이 리모델링 사업이 가장 적합하며, 대부분의 세대가 남향임을 고려했을 때 리모델링 메리트가 있다.
    다만, 과거에 아파트 리모델링 사업에 대한 주민들의 의견이 있었으나 현재 추진되는 사항이 없는 것으로보아 정비사업에 대한 의지가 부족하거나 재건축을 선호하는 것으로 보인다.)
 

 

재개발 · 재건축 사업성

 
세대당 평균 대지지분은 13.64평으로, 재건축 사업성은 좋지 않을 것이다.
 
왜냐하면 전체가 제3종일반주거지역이라고 해도 열세한데, 전체 대지면적 9,501.9㎡ 중에서 도곡현대 1동인 2,955.2㎡(약 1/3)가 제2종일반주거지역이기 때문이다.
 
다만 여기서는 2종일반주거지역은 3종으로 종상향을 받는다고 가정하고, 전체 대지가 3종일반주거지역이라는 가정 하에 시뮬레이션해본다.
참고로 소규모재건축 사업은 어렵다. (전체 면적은 1만㎡미만이나, 주택 세대수가 200세대를 초과하여 조건 불만족)

재건축 아파트의 중심평형을 34평(25/34/43평)으로 했을 경우 일반적으로 상품성이 가장 좋으며,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
 
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 15세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 7.1%이므로 사업성은 매우 안좋은 수준이다. (기부채납 10%, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
    조합원 입장에서 사업성, 다시 말해 와닿는 분담금은 일반분양자의 공사비 기여도(일반분양금액)을 고려해야하지만, 그럼에도 불구하고 이정도면 분담금이 매우 높을 것이다.

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2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 61세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 29.2%로 고분양가 지역이기 때문에 사업성은 추진 가능한 수준이다. (기부채납 10%, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
    다만 서울시에서 발표한  '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'은 2004년 종 세분화 이전의 용적률 체계에 따라 지어져, 사업성이 좋지 않은 지역의 과밀정도와 주변 여건 등을 고려하여 현행 조례나 허용용적률을 초과한 곳에 대한 지원책이며, 도곡현대의 경우 재건축 허용용적률(230%)을 아깝게 초과하지 않았다.
    (2대 사업지원방안의 구체적인 내용은 미정)
 
따라서 현 정책상 리모델링 추진이 최선이며, 인근의 소규모 아파트인 도곡현대그린(용적률 304%)과 같이 진행할 수 있다.
 
아니면 추후에 나올 정책에 따라 역삼럭키(용적률 248%) 등과 통합재건축 추진도 생각해볼 수 있으나, 현재로서는 역삼럭키도 재건축이 어려워보이며 두 단지간 이해관계가 맞을만한 주요한 요인도 보이지 않는다.
 
사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
 
  

주변 정비사업 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 정비사업 현황 @아실

 
도곡현대 반경 500m 주변에서의 정비사업 현황은 저번 글에서 다뤘던 도곡우성과, 다음 글에서 다룰 도곡삼익 아파트가 재건축사업 초기단계에 있다. 따라서 도곡삼익은 다음 글에서 다룬다.
 
참고로 도곡동에서는 도곡현대가 포함되어 있는 도곡1동(행정동)보다 도곡2동(행정동)중 3호선 매봉역 남측지역의 아파트들이 활발하게 재건축 사업을 진행하고 있다.
 
 

향후 호재 요소

 

(아래 내용은 도곡우성 글과 동일하다)

GTX노선

 
GTX-C 노선 양재역 정차가 예정되어 있다.
다만 공사구간이 6개인 C노선은 현재 건설사 공사비 이슈로 착공계를 낸 구간이 없다.
 

양재역 GTX 복합환승센터 @서울시

 
두 번째로 위의 GTX와 연계한 복합환승센터 및 서초구 복합청사이다.
최근(2024.7) 국토부에서 '공간혁신구역 선도사업' 후보지로서 양재역 일대가 발표됐으며, GTX 복합환승센터와 함께 포함하여 추진한다는 계획이다.

 ※ 공간혁신구역이란 용도와 밀도 등의 제약을 최소화하거나 아예 없앤 구역을 뜻한다.
 
후보지별로 구체화계획 수립 이후 내년 상반기에 첫 구역 지정이 예상된다.
 

양재지구중심 지구단위계획구역

 
참고로 2021년 10월에 발표한 양재지구중심 지구단위계획을 보면,
'2030 서울플랜'의 후속계획으로서 양재역 일대를 상업·의료 거점육성을 유도하며, 생활권 계획에서 요구하고 있는 도서관 등 공공필요시설을 확보할 수 있도록 할 예정이다.
 
 

결론

 
도곡현대의 정비사업 관점에서 투자는 시기상조이다.
 
본문에서 봤듯이 소규모 주택을 위한 정책이 나오지 않는 이상, 아무리 고분양가로 책정해도 일반분양자 자체가 적어 사실상 재건축사업의 추진은 힘들며 리모델링 사업으로 가야할 것으로 보인다.
 
또한 리모델링 사업 얘기는 나오고 있지 않으며, (정비사업은 인근으로 번지는 경향이 있는데 반해)주변의 정비사업은 이제 초기단계이기 때문에 시간이 오래 소요될 것으로 예상한다. 
 
투자는 기간을 생각해야하며, 따라서 현재로서는 투자로 들어간다기보단 통합 정비가능성이 있는지, 소규모 주택을 위한 정책이 나오는지, 인근의 호재뉴스가 있는지 등을 체크할 필요가 있다.