도곡우성 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

학부모를 위한 서울 속 가성비 학군지 APT 찾기 - 강남서초2학교군 아파트 여섯 번째로,
양재역 역세권인 도곡우성 아파트를 알아보자. 3호선/신분당선 양재역 4번 출구에서 도보로 10분 내외의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
자녀의 학군을 고려하는 학부모의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 주관적으로 아파트를 임장 & 분석해봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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용도지역 및 대지면적

 
도곡우성 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 약 21,040.5㎡ 이다.
(다만, 이는 단지내 상가 부지를 포함한 면적이다)
1986년 10월 준공했으며 용적률은 179%, 건폐율은 13% 이다.

필지가 여러 개로 나누어져 있어 면적을 구할 때는 인근 필지 모두를 합쳐야한다.

 
 

정비 가능성 : ★★★★☆ (높음)

  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 높음
   (서울시 조례 상한 용적률과 약간의 차이가 있고, 법정상한 용적률과는 유의미한 차이가 있다. 네이버블로그에서 다룬바와 같이 현재 정비구역 지정 후 재건축 추진위가 설립되어 있는 상태로, 재건축 가능성은 높다.)
 - 리모델링 가능성 : 매우 낮음
   (현 정책상 리모델링 사업을 추진할 수 있으나 재건축 추진위가 설립되어 있음을 미루어보았을 때 리모델링 가능성은 매우 낮으며, 아파트 각 주동의 향도 좋지 않아 리모델링 메리트가 없다.)
 

 

재개발 · 재건축 사업성

 
세대당 평균 대지지분은 16.35평으로, 현재 기준으로 재건축 사업성을 따져본다.
 
재건축 아파트의 중심평형을 34평(25/34/43평)으로 했을 경우 일반적으로 상품성이 가장 좋으며,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
 
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 71세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 18.4%로 사업성은 매우 안좋은 수준이다. (기부채납 10%, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)

    다만 조합원 입장에서 사업성은 일반분양비율만이 아니라 일반분양금액을 고려해야하므로 사업성(분담금) 판단을 유보할 필요는 있다. 이렇게 고분양가 지역에서는 일반분양자의 공사비 기여도가 높기 때문에 일반분양비율만 보고 판단할 수 없는 부분이 있다.
  
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 175세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 44.9%로 사업성은 좋은 수준이다. (기부채납 10%, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)

    다만 서울시에서 발표한  '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'은 2004년 종 세분화 이전의 용적률 체계에 따라 지어져, 사업성이 좋지 않은 지역의 과밀정도와 주변 여건 등을 고려하여 현행 조례나 허용용적률을 초과한 곳에 대한 지원책이며, 도곡우성의 경우 재건축 허용용적률을 초과하지 않았다

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3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 303세대로, 현재 세대 수 대비 일반분양비율은 77.9%로 사업성이 매우 좋다.
    (종상향 기부채납 10% 가정, 증가 용적률의 절반 임대 제공)
    다만 실례를 봤을 때 지자체에서 준주거지역으로의 종상향을 허가해주는 경우는 주거/상업지역 사이에서 완충기능이 요구되는 지역이다.
    따라서 주변의 아파트와 명백히 주거지를 형성하고 있는 도곡우성 아파트의 종상향 확률은 낮다.
   여기서 종상향 시뮬레이션을 해본 이유는, 이 곳은 역세권 주거지역으로서 선호할만한 환경을 갖췄기에 정책적으로 임대를 확보하기 위해 부지상의 혜택(또는 절충안)을 줄 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.  

 
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
 
  

주변 정비사업 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 정비사업 현황 @아실

 
도곡우성의 주변의 정비사업 현황은 특별한 것이 없다.
도곡동에서는 양재역 북측지역보다 3호선 매봉역 남측지역의 아파트들이 활발하게 재건축 사업을 진행하고 있다.
 
참고로 반경 500m 내에는 도곡공원 인근의 도곡삼익 아파트가 있지만, 다다음 글에서 별도로 다룰 예정이기 때문에 이 글에서는 다루지 않는다.
 
 

향후 호재 요소

 

GTX노선

 
네이버블로그에서도 기서술했듯이 양재역에 GTX-C 노선이 예정되어 있다.
다만 C노선의 공사구간은 모두 6개인데, 현재 기준으로 정부와 건설사 간 공사비 이슈로 착공계를 낸 구간은 없다.
 

양재역 GTX 복합환승센터 @서울시

 
두 번째로 위의 GTX와 연계한 복합환승센터 및 서초구 복합청사이다.
 
사실 서초구 복합청사를 건축하겠다는 계획은 과거부터 있었지만 사업성 문제로 표류하던 사업이다.
이를 GTX 복합환승센터와 함께 포함하여 추진한다는 계획이며, 최근(2024.7) 국토부에서 '공간혁신구역 선도사업' 후보지로서 양재역 일대가 발표됐다.

'공간혁신구역'이란 용도와 밀도의 제약 없이 자유로운 개발이 가능한 도시혁신구역(화이트존), 용도 제약 없이 다양한 시설 설치가 가능한 복합용도구역, 도시 기반시설 부지의 용도와 밀도를 완화한 도시·군계획시설 입체복합구역 등을 뜻한다.
 
후보지별로 구체화계획 수립 등의 절차를 거쳐, 내년 상반기에 첫 구역 지정이 예상된다고 한다.
 

양재지구중심 지구단위계획구역

 
참고로 2021년 10월에 발표한 양재지구중심 지구단위계획(양재IC 주변 아님)을 보면 '2030 서울플랜'의 후속계획으로서 일대 상업·의료 거점육성을 유도하며, 생활권 계획에서 요구하고 있는 도서관, 체육시설, 보육시설 등 지역필요시설이 확보될 수 있도록 할 예정이라고 한다.
 
 

결론

 
도곡우성의 정비사업 관점에서 투자는 현재로선 시기상조이다.
 
먼저 양재역 인근이 GTX-C 등 본문에서 언급한 내용과 같이 지속적으로 개발될 예정이며, 도곡우성은 양재역과 가까운 주거지 중에선 상당히 근접한 위치에 있다.
또한 인근에 사옥들이 점점 많아져서 직주근접으로도 적합할 수 있고, '도곡동'이라는 프리미엄이 있는 것도 사실이다.
 
다만 투자는 시간을 생각할 수 밖에 없고, 비교적 최근에 추진위가 설립된 현재 단계에서는 아직 갈 길이 많이 남은 것은 사실이다.
 
또한 크지 않은 부지인데,
1. 어떤식으로/어느정도 규모로 커뮤니티시설을 확보할 것이며,
2. 지대가 있는 단지 특성상 아파트 단지 내부를 평탄화하고 지하를 파서(정확히는 인근의 지대와 비슷한 레벨로 굴착해서) 차량이 바로 지하주차장으로 들어갈 수 있도록 공사를 진행할탠데 이런 경우 공사비 이슈,
3. 은성중학교와 은광여고가 주택 서쪽에 있으므로 재건축 아파트 높이/위치에 따른 학교 일조권 영향 검토
와 같은 숙제가 남아있다.