개포한신 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

학부모를 위한 서울 속 가성비 학군지 APT 찾기 - 강남서초2학교군 아파트 세 번째로,
대청역 역세권인 개포한신(일원개포한신) 아파트를 알아보자. 3호선 일원역 5번 출구에서 도보로 3분 내외의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
자녀의 학군을 고려하는 학부모의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 주관적으로 아파트를 임장 & 분석해봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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용도지역 및 대지면적

 
일원개포한신 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 20,876㎡ 이다.
1984년 3월 준공했으며 용적률은 179%, 건폐율은 17% 이다.

 
 

정비 가능성 : 재건축 진행 중

 
사업 개요 (변경될 수 있음)
 기존 292세대 → 498세대 (지하3층/지상35층)

 
총 일반분양은 70세대이며, 44A(46세대) / 59A(3세대) / 74B(4세대) / 84B(16세대) / 94A(1세대) 예정이다.
(임대 66세대)

사업 이력
 [2018년] 추진위원회설립 및 조합설립인가
 [2021년] 사업시행인가
 [2022년] 시공사 선정 (GS건설)
 [2023년 11월] 관리처분인가
 [2024년 하반기 ~ 2025년 상반기] 이주 예상
 

조감도 @조합

  
 

재개발 · 재건축 사업성

 
일원개포한신의 평균대지지분은 21.66평이다.
다만 이는 상가의 면적을 포함한 전체 정비구역의 면적으로, 이 면적과 기부채납 면적을 제한 뒤에 다시 계산할 필요가 있다. 
 
또한 이미 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가를 받았기 때문에,
여기서는 사업시행계획인가 고시 내용을 보며 알아보기로 한다.

대지면적은 20,876㎡이나 실제로 건축계획에 관한 사항은 18,499.4㎡(정비구역)에 대해서만 잡혀있다.
즉, 나머지 2,376.6㎡는 기부채납 면적임을 알 수 있다.
 

실제로 고시문 아래로 내려가보면 녹지 1,016.7㎡와 도로 1,359.9㎡가 기부채납됐음을 알 수 있다. (1,016.7+1,359.9 = 2,376.6)
기부채납 비율은 12.2%이다.

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그럼에도 불구하고 일반분양 70세대는 약간 적은 측면이 있는데, 대지면적에는 상가면적이 포함되었기 때문이다.
일원개포한신 재건축은 상가도 포함하지만, 상가와 아파트가 교차분양을 진행하지 않은 것으로(각각 진행하는 것으로) 보인다.
 
상가부지는 약 1,500㎡로 가정하고 부지 면적에서 제외하면(18,499.4-1,500) 시뮬레이션과 큰 오차를 보이지 않게 되며, 세대수 대비 일반분양비율은 25.3%로 좋지 않은 편이다. (사업시행계획상으로는 24%이다.)
 
다만 이러한 고분양가 지역은 일반분양자의 공사비 기여도가 높기 때문에, 조합원 입장에서의 사업성은 분양비율뿐만이 아니라 일반분양금액을 보고 판단해야하는 부분도 있다.
 
특징적으로는 조합원이 전용59~103타입의 물량을 대부분 가져갔기 때문에, 전용44타입을 임대세대 뿐만 아니라 분양물량으로서 최대한 많이 가져가서 사업성을 확보하고자 한 것으로 보인다. 
 
 

주변 정비사업 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변정비사업 현황 @아실

 
첫 번째로 북쪽에 인접해있는 개포우성7차 아파트는 추진위원회 승인(2022)단계가 아니라 조합설립을 인가받았다.(2024.2)
 

투시도 @추진위원회

 
다만 최근에 조합설립을 인가받아 공지되어 있는 자세한 정보는 없으며, 현재 협력업체 등을 선정하는 등의 활동을 하고있다.
 
두 번째로 대청역 서쪽의 삼익대청아파트와 성원대치2단지 아파트이다.
이 곳은 현재 리모델링을 추진하는 곳이나, 최근에 재건축사업으로의 선회 움직임이 있다.
 

@머니투데이방송

특히 대치2단지 리모델링 조합은 지난 2022년 9월 수직증축 공법에 대한 부적합 판정을 받았고, 이후 주민들 사이에서도 재건축, 리모델링에 대한 의견이 엇갈리고 있다고 한다. 심지어 시공사 해지에 대한 법정 소송까지 엮여있다.
그렇기 때문에 대치2단지 정비사업 정상화 모임도 만들어진 상황이며, 현재로서는 추이를 지켜볼 필요가 있다.
 
마지막으로 일원동 619-641 일원(모아타운3차)은 대상지 선정 단계이기 때문에 다루지 않는다.
 
 

향후 호재 요소

 

인근의 정비사업이 진행되면서 지가상승과 함께 시세에 긍정적일 수 있다.
특히 주변에서 근린상가로 가기 위해서는 길을 건너야 하는데, 개포한신 및 개포우성7차가 정비사업이 진행되며 근린상가가 늘어난다면 주거지로서 더욱 선호할 수 있는 조건이 될 수 있다.
 
또한 이전에 썼던 수서삼성 및 일원가람 글에서 다뤘던 수서역 개발의 간접 영향권이라고 볼 수 있다.
(수서역 개발 내용은 이전 글 참고)
 
그 외에 특별히 눈에 띄는 호재 요소는 없다.
 
 

결론

 
개포한신 아파트는 현재 관리처분계획인가까지 받은 상태이며, 따라서 인근 신축인 디에이치자이개포나 래미안개포루체하임 시세와 비교해봤을 때 개포한신의 예상 분담금과 추가분담금 등을 고려 시 이미 신축 시세에 근접한 수준이다. (다만 현재 공사비는 변수이다)
 
이러한 경우 해당 지역 내에서 랜드마크가 될 수 있는 입지와 다양한 커뮤니티시설이 수반될 수 있는 대단지일 경우, 정비사업이 끝나는 시점에서 가장 최신축일것이므로 인근 아파트의 전고점을 갱신하며 상승할 가능성이 높다.
 
하지만 개포한신이 이에 해당한다고 보기엔 다소 무리가 있기에, 정비사업으로 인한 시세상승 관점의 투자는 적합하지 않다.
 
다만 주요 학교와 공원, 삼성서울병원에 가까운 개포동과 일원동 지역 전체의 시세는 미래에도 긍정적으로 보이며, 지도에서만 봐도 알 수 있듯이 이 지역에서 개포한신의 입지가 결코 나쁘다고 볼 수 없기에 실거주를 목적으로한 투자는 진행할 수 있다.