수서삼성 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

 

학부모를 위한 서울 속 가성비 학군지 APT 찾기 - 강남서초2학교군 아파트 첫 번째로,
일원역 역세권인 수서삼성 아파트를 알아보자. 3호선 일원역 2/3번 출구에서 도보로 5분 내외의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
자녀의 학군을 고려하는 학부모의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 주관적으로 아파트를 임장 & 분석해봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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용도지역 및 대지면적

 
수서삼성 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 31,614.9㎡ 이다.
1997년 11월 준공했으며 용적률은 211%, 건폐율은 21% 이다.

 
 

정비 가능성 : ★★★☆☆ (보통)

  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 보통
   (서울시 조례 상한 용적률 250%와 큰 차이가 나지 않지만, 인근의 지가와 대지지분 등 여러측면을 고려했을 때 리모델링사업을 진행할 것이라고 생각하기 어렵다. 심지어 수서삼성은 PC(Precast Concrete)공법으로 지어졌기 때문에 더더욱 그렇다.
    다만 현재 주택 컨디션이 괜찮고, 실질적으로 재건축을 진행하려면 법정상한 용적률(300%)이 아닌 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따른 법정상한 용적률의 120%를 적용(용적률을 360%)받거나 준주거지역 종상향이 필요해보인다.)
 - 리모델링 가능성 : 매우 낮음
   (현 정책상 리모델링 추진은 가능하나, 제3종일반주거지역 및 대지지분 + pc공법 + 지가/소득수준 등을 고려하면 리모델링 가능성은 매우 낮아보인다.)
 
   ※ 다만 서울시에서 발표한  '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'은 2004년 종 세분화 이전의 용적률 체계에 따라 지어져, 사업성이 좋지 않은 지역의 과밀정도와 주변 여건 등을 고려하여 현행 조례나 허용용적률을 초과한 곳에 대한 지원책이며, 수서삼성이 이에 해당할지는 의문이다.
       1) 수서삼성은 용적률 체계에 따라 지어졌다기보단, 정부에서 주도하여 수서택지개발지구를 지정 및 계획적으로 주택을 공급한 곳이다. (2대 사업지원 방안의 구체적 내용은 미발표) 
       2) 수서삼성은 재건축 허용용적률을 초과하지 않았다. (서울시 조례 허용용적률 230%)

수서택지개발지구 @서울시

 
 

재개발 · 재건축 사업성

 
세대당 평균 대지지분은 14.09평으로, 현 용적률 기준으로 재건축 사업성이 좋지 않을 것이다.
 
재건축 아파트의 중심평형을 34평(25/34/43평)으로 했을 경우 일반적으로 상품성이 가장 좋으며,
지가가 높은 지역임을 감안 시 중심평형을 25평(18/25/32평)으로 설정할 것이라 기대하기 어렵다.
 
따라서 중심평형 25평 조건은 배제하며, 이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
 
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 105세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 15.5%로 사업성은 매우 안좋은 수준이다.
 
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 216세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 31.8%로 사업성은 안좋으나 추진 가능한 수준이다.
    (실제로 일원역 주변은 현재로선 신축 아파트도 없거니와, 주거지로서 메리트가 크기 때문에 이 정도 비율만 나와도 분담금을 감수하고 추진이 가능할 것이다.)
  
3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 409세대로, 현재 세대 수 대비 일반분양비율은 60.2%로 사업성이 좋다.
    (종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
 
하지만 실제 사례를 봤을 때 서울시에서 준주거 종상향을 허가해주는 경우는 간선도로가 인접하여 주거지역과 상업지역 사이에서 완충기능이 요구되는 지역이다.
따라서 주변의 아파트와 명백히 주거지를 형성하고 있는 수서삼성 아파트의 준주거 종상향 확률은 낮다.
 
다만 여기서 준주거 종상향도 시뮬레이션한 이유는, 이 곳은 역세권 주거지역으로서 많은 사람들이 선호할만한 환경을 갖췄기에 정책적으로 임대세대를 확보하기 위해 지자체에서 부지상의 혜택(또는 절충안)을 줄 가능성을 배제할 수 없기 때문이다. (물론 임대세대 최소화를 위해 조합에서 거부할 가능성도 없진 않다)
 
다만 조합원 입장에서 사업성은 일반분양비율만이 아니라 일반분양금액을 봐야하므로 판단을 유보할 필요는 있다.
이렇게 분양가를 비싸게 받을 수 있는 지역은 일반분양자의 공사비 기여도가 높기 때문에 일반분양비율만 보고 판단할 수 없는 부분도 있다.

이외에 역세권 정책을 적용받아 준주거지역 법정상한 용적률 500%를 적용받는다던지 등은 불확실하여 시뮬레이션에서 제외했으나,
당연히 위의 결과보다는 훨씬 사업성이 개선될 것이다.
 
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.

 
참고로 수서삼성아파트는 군사시설보호법에 의한 비행안전제6구역 범위이다. 
다만 성남 군공항과 많이 떨어져있으므로, 일반적인 아파트를 건축한다면 특별히 높이에 대해 문제될 것은 없다. (단, 일원동/수서동 밑에 있는 자곡동과 세곡동, 성남시는 이러한 영향권 아래에 있다.) 
 
다만 일원역 인근의 모든 아파트에 걸려있는 중점경관관리구역(2016)은 변수이다.
 
 

주변 정비사업 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 정비사업 현황 @아실

 
주변 500m 내에는 가람아파트를 제외하고 특별히 정비사업을 진행하고 있는 곳은 없다.
다만 일원역 인근의 아파트들은 현재 재건축 예비/정밀안전진단을 진행 중이거나 준비 중인 곳이 많다.
 
가람아파트는 다음 글에서 다룰 예정이기 때문에 다루지 않는다. 
 
참고로 수서삼성 바로 옆의 수서 까치마을은 리모델링을 추진한 이력이 있다.
2020년에 추진위에서 정비/설계업체와 계약을 체결하고 동의서를 걷기 시작하여 리모델링 동의율이 50%가 넘었었다.
 
다만 네이버블로그에서 보았듯이, 현재 재건축 예비안전진단 동의서를 접수하는 현수막이 걸려있는 등 의견이 갈리는 모양새다.
 
 

향후 호재 요소

 

먼저 인근의 정비사업이 점차 진행됨에 따라 지가가 상승할 수 있다.
특히 일원역 인근의 아파트들은 근린상가가 부족한 편인데, 세대수와 근린상가를 증가시키는 방향으로 정비사업을 진행한다면 주거지로서 더욱 선호할 수 있는 조건이 될 수 있다.
 
두 번째로 수서역 개발 영향권이다.
지하철 3호선 / 수인분당선 / SRT / GTX-A가 지나며, 수서광주선이 확정되어 있고 위례과천선이 계획(미확정)되어있는 수서역은 교통의 요지이다.

수서광주선 @KDI예타보고서

위례과천선(안) @민자적격성 조사, 이 노선은 확정이 아니다.

 
게다가 수서역 공영주차장 복합개발 사업, 광장 조성, 수서역세권 개발사업 등 굵직한 사업 등을 추진 중이며, 신세계백화점도 들어올 예정이다.

수서역세권 개발사업

수서역세권 개발사업(환승센터) @시사저널

 
그리고 현재 수서차량기지를 인공 데크로 덮고 그 위에 업무/주거/문화시설을 조성하는 사업화 전략 수립 용역을 진행하고 있다.
 

수서차량기지 개념도 @서울시

수서차량기지 조감도 @서울시

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세 번째로 입지적인 강점이 있다. 현재 개포동이 활발히 재건축 됐고 or 되고 있으며, 수서역 인근도 개발되며 향후에 숲세권 주거지로서 개발압력을 받을 수 밖에 없는 지역이다.
 
마지막으로 수서동 강남구립도서관이 있다. 수서삼성 아파트의 대로 맞은편에 위치해있다.
최근에 도서관 설계공모 당선작이 선정됐으며, 2025년 5월까지 기본설계 및 실시설계를 완료하고 2026년 12월 준공할 계획이다.

강남구립도서관 @강남구청

도서관 위치

 
 
 

결론

 
강남구의 어떤 아파트를 봐도 투자 관점에서 부적합하다고 말할 수는 없다.
우리나라 최고의 부촌 중 하나이며, 많은 사람(모든 사람 X)들의 선망의 대상이기 때문이다.
 
개인적인 생각으로는 강남구 아파트 커뮤니티시설이나 입지, 교통, 학군이 좋은 것도 있지만 점점 이 선망의 대상이라는 점이 크게 작용하는 것 같다.
왜냐하면 인간은 사회적인 동물이며, 부동산을 상급지/하급지로 구분하듯 끊임없이 비교하며 차별화하려고 하기 때문이다.
 
그렇기 때문에 강남구라는 곳은 부동산 시장이 좋으면 가장 먼저 가격이 오르고, 가장 먼저 회복되는 곳이기도 하다.
 
글이 길어졌는데, 현재 수서·일원동의 많은 아파트들이 개별적으로 안전진단을 받는 등의 활동을 하고 있다.
 
다만 본문에서 말했듯이 이곳은 수서택지개발지구로 지정돼 대규모 단지가 공급된 곳이며, 따라서 노후계획도시 특별법 적용이 가능한 지역이다. 특히 공공기여를 내놓으면(?) 용적률은 현재 국토계획법 상한의 150%까지 적용할 수 있다. (통합재건축 추진 시 안전진단 면제)
 
즉, 본문에서 준주거지역 상향이 어렵다고 했지만 노후계획도시 특별법으로 그만한 용적률의 상승을 가져올 수 있다. (이론적으로 그렇다는 것이다) 
단, 특별법이 정착 및 설계되어 실질적으로 적용되는 시점이 언제일지는 아직 미지수이며, 지자체에서는 작년부터 수서택지개발지구 지구단위계획(재건축 가이드라인)을 만드는 작업을 착수했다. (24년말이나 25년 내에 완료 예상, 지자체에서 정한 지구단위계획을 준수 및 심의받아야 함)
 
다만 수서삼성의 경우 네이버 블로그에서 다룬 바와 같이 주택의 컨디션도 좋고, 아직 어떤 정비사업 논의도 진행되지 않고 있는 점을 봤을 때 정비사업에 대한 공감대형성이 선행되어야 할 것으로 보여 정비사업 관점에서의 투자는 시기상조라고 본다.