개포주공6단지, 7단지 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

 
학부모를 위한 서울 속 가성비 학군지 APT 찾기 - 강남서초2학교군 아파트 네 번째로,
대모산입구역 역세권인 개포주공6단지 및 개포주공7단지 아파트를 알아보자. 수인분당선 대모산입구역 7번 출구에서 도보로 1~3분 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
자녀의 학군을 고려하는 학부모의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 주관적으로 아파트를 임장 & 분석해봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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용도지역 및 대지면적

 
개포주공6단지, 7단지 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 116,684.1㎡ 이다.
1983년 10월 준공했으며 통합용적률은 약 143%, 건폐율은 약 11% 이다.
 
다만 네이버블로그에서 서술했듯이 이는 상가건물을 포함한 면적이며, 도로부지가 포함되어 있기 때문에 정확하지 않으며 참고만 해야한다.
 

면적을 구할 때는 185-1번지도 포함해야 한다.

 
 

정비 가능성 : 통합재건축 진행 중

 
개포주공6단지와 개포주공7단지는 통합하여 재건축을 추진하고 있다.
사실 과거에는 개포주공5단지까지 통합하여 5~7단지 통합재건축 얘기가 있었으나, 이후 5단지는 개별적으로 진행하게 됐다.
 
사업 개요 (현재 사업시행인가 전으로, 변경될 수 있음)
 기존 1,960세대 → 2,698세대 (지하4층/지상35층)

@클린업

 
참고로 서울시 클린업시스템에 표기되어 있는 정보는 2,548세대 분양(조합원 분양분 포함) 및 임대세대 300세대이다. (클린업 업데이트가 다소 느린 경우가 많다) 
 
다만 사업시행인가전이며, 상가 소유주가 아파트를 교차분양 받는지 여부(권리가액을 높게 인정받은 것으로 보아서는 아파트를 주는 듯 하다)도 확실하지 않기 때문에 이는 변경될 수 있다.
 
 
사업 이력
 [2017년] 정비구역 지정
 [2019년] 추진위원회승인
 [2021년] 조합설립인가
 [2023년 6월] 건축심의 통과
 [2023년 12월] 상가 조합원 합의 (임시총회)
   - 1층 상가 소유자의 권리가액은 기존 아파트 비례율이 감안된 상가 대지면적에 대한 평당 감정가액의 3.1배 적용
    - 2층상가 소유자는 1층 산정가액의 55% 적용
    - 제척 소송비 인지대는 전액 상가 조합원이 부담
    (개포주공5단지 상가 합의안와 동일한 조건이라고 한다)
 
 [2024년 현재] 사업시행인가 준비 중
 ※ 시공사 미정

조감도 @조합

  
 

재개발 · 재건축 사업성

 
위에서 구했던 개포주공6단지 및 7단지의 용적률은 대략적인 값을 알아볼 목적으로 산출할 목적으로 정비구역의 면적을 가져왔기 때문에 정확하지 않다.
 
정확한 평균대지지분을 구하기 위해서는 아파트 대지만의 면적을 알아야하며 아파트 조합원 수만을 고려해야한다. 다만, 여기서는 클린업시스템에 공시되어 있는 택지 기준으로 서술한다.
 
전체 정비구역의 대지면적은 116,684.1㎡이며, 이는 택지 103,333.1㎡ / 도로 3,807.6㎡ / 공원 3,572㎡ / 녹지 4,950㎡ / 기타 1,021.4㎡로 이루어져 있다.
 
따라서 평균대지지분은 15.98평이다.
다만 이는 상가 조합원 수를 고려하지 않은 평균대지지분으로, 개포주공6/7단지 상가에 쪼개기 이슈가 있었던 것을 고려 시 실평균 대지지분은 조금 더 낮을 것이다.
 
또한 택지 기준으로 했으므로 이 면적은 정비기반시설이 기부채납이 된 면적이다. (정비구역 면적에 대한 기부채납 비율 11.4%) 그렇기에 기부채납은 고려하지 않고, 분양 대지면적은 94,662.29㎡, 임대대지면적은 8,670.81㎡(300세대 기준) 기준으로 시뮬레이션해본다. 

반응형

용적률 300%를 적용할 예정이므로, 중심평형 34평형으로 시뮬레이션할 경우 임대세대 300세대를 제외하고 일반분양은 652세대가 정도로 예상된다.
현재 세대수 대비 일반분양비율은 33.3%로 사업성은 다소 안좋지만 추진 가능한 수준이다.
 
다만 조합원 입장에서 사업성은 일반분양비율만이 아니라 일반분양금액을 봐야하므로 판단을 유보할 필요는 있다. 이렇게 분양가를 비싸게 받을 수 있는 지역은 일반분양자의 공사비 기여도가 높기 때문에 일반분양비율만 보고 판단할 수 없기 때문이다.
 
또한 위의 결과는 개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 실제로 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.
예를 들어 임대세대의 중심평형이 34평일리도 없고, 아파트 구조 및 높이 등에 따라 확보해야하는 공용면적과 기타시설, 커뮤니티/상가시설 등에 의한 변수가 많기 때문이다. 
 
마지막으로 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는(투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
 
 

주변 정비사업 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 정비사업 현황 @아실

 
첫 번째로 인접해있는 개포주공5단지는 다음 글에서 다룰 예정이며, 대치미도 아파트도 추후에 다룰 예정이기 때문에 이 글에서는 다루지 않는다.
 

일원개포한신 조감도 @조합

 
두 번째로 대청역 인근에 있는 일원개포한신 아파트는 저번 글에서 다뤘다.
 
기존 292세대를 498세대(지하3층/지상35층)로 재건축할 예정으로,
2023년 11월에 관리처분인가를 받았고 큰 문제가 없으면 2024년 하반기 ~ 2025년 상반기에 이주할 것으로 예상한다.
 

투시도 @추진위원회

 
세 번째로 대청역 인근에 있는 개포우성7차 아파트는 조합설립인가(2024년 2월)단계이다.
현재 협력업체 등을 선정하는 등의 활동을 하고있으며, 아직 공시된 정보가 부족한 상태다.
 

@머니투데이방송

 
마지막으로 대청역 서쪽의 삼익대청아파트와 성원대치2단지 아파트는 과거부터 리모델링 사업을 추진했던 곳이나 최근에 재건축사업으로의 민원이 점차 늘어나는 추세이다.
 
특히 대치2단지는 2022년에 수직증축 부적합 판정을 받고, 시공사 부당해지에 대한 법정 소송까지 얽혀있어 현재로서는 진행되는 상황을 지켜볼 필요가 있다.
 
 

향후 호재 요소

 

인근의 정비사업은 대부분 이미 진행됐거나, 진행하고 있는(개포주공5단지) 상태이다.
따라서 별도의 호재요소가 있다기 보다는 개포주공6/7단지가 빠르게 재건축되어 대단지로서 거듭나는 것이 가장 큰 호재라고 볼 수 있다.
 
 

결론

 
개포주공6단지와 7단지 아파트는 아직 사업시행인가를 받지 않은 상태이며 앞으로 많은 단계가 남았지만, 상가이슈가 해결됐으며 현재까지 진행과정을 봤을 때 정비사업 속도는 빠른 편이다. 
 
예상분담금과 추가분담금을 고려했을 때, 현재 정비사업의 단계대비 과도한 감이 있는 것은 사실이지만 정비사업 관점에서 투자는 추천하는 편이다. (단, 본문에 상기했듯이 현재 호가가 적정하다는 의미는 아니다)
 
왜냐하면 해당 지역(양재천 북쪽은 제외한다)내에서 디에이치자이개포와 함께 랜드마크가 될 수 있는 입지로 보이며, 다양한 커뮤니티시설이 수반될 수 있는 대단지이기 때문이다.
또한 정비사업이 끝나는 시점에서 가장 최신축일것이므로 인근 아파트의 전고점을 갱신하며 상승할 가능성이 높다.
 
또한 주요 학교와 양재천, 대치동 학원가가 가까워 입지상 미래에도 긍정적으로 보인다.
단, 양재천 위쪽의 도곡동/대치동 아파트들과 정비사업 단계와 호가, 입지 등을 비교하면서 판단할 필요는 있다.