개포럭키 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

 
학부모를 위한 서울 속 가성비 학군지 APT 찾기 - 강남서초2학교군 아파트 아홉 번째로,
매봉역 역세권인 개포럭키 아파트를 알아보자. 3호선 매봉역 4번 출구에서 도보로 1분 내외의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
자녀의 학군을 고려하는 학부모의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 주관적으로 아파트를 임장 & 분석해봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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용도지역 및 대지면적

 
개포럭키 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 6,198㎡ 이다.
1986년 10월 준공했으며 용적률은 187%, 건폐율은 24% 이다.

 
 

정비 가능성 : 재건축 진행 중

사업 개요 
 - 기존 128세대 → 154세대 (임대 18세대, 일반분양 8세대 포함)
 - 59m² 25세대, 84m² 75세대, 90m² 26세대, 100m² 26세대, 112m² 2세대
   (단, 아직 사업시행계획에 대한 정확한 정보가 공시되지 않았기 때문에 참고만 해야하며 변경될 수 있다.)
 
사업 이력
 [2003년] 추진위원회 승인
 [2021년 4월] 조합설립인가
 [2021년 10월] 시공사 선정 (포스코이앤씨)
 [2023년 3월] 건축심의 통과
 [2023년 11월] 조합원 분양신청
 [2024년 하반기~] 사업시행계획인가 예정
 
  ※ 네이버블로그에서 다루었듯이, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(제30조제1항제10호)에 따르면 사업시행계획서에는 분양설계 등 관리처분계획을 포함하여야 한다.
      즉, 별도의 관리처분계획인가단계는 없으며, 사업시행계획인가와 통합하여 인가한다. (이후 바로 이주단계)
 

더샵 아르키스462 조감도 @건설사, 변경될 수 있음

배치도 @인터넷 커뮤니티

  

  

재개발 · 재건축 사업성

 
세대당 평균 대지지분은 14.67평으로, 재건축 사업성은 다소 좋지 않을 것이다.
 
재건축 아파트의 중심평형을 34평(25/34/43평)으로 했을 경우 일반적으로 상품성이 가장 좋으며,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
 
1. 용적률 300% 적용 시, (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 14세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 11.4%로 사업성은 매우 안좋은 수준이다. (기부채납 10%, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
    고분양가 지역에서는 일반분양자의 공사비 기여도가 높기 때문에 일반분양비율만 보고 판단할 수 없는 부분이 있지만, 일반분양분 자체가 적고 소규모이기 때문에 평당 공사비가 높아지는 것을 감안하면 다소 높은 분담금은 피할 수 없을 것으로 보인다.
 
    시뮬레이션에서는 임대주택 14세대와 일반분양 14세대를 가정했으나, 현재까지 계획은 임대 18세대와 일반분양 8세대(세대수 대비 일반분양비율 6.3%)임도 고려해야 한다.
    추가로 참고할만한 것은 조감도를 보면 저층에 상가를 계획하고 있고, 실제로 저층 상가가 들어서도 이상한 자리는 아니며 인근 사람들의 주동선상 좋은 자리이다.(사업성 확보를 위해서는 사실 무조건 해야한다.) 다만, 여기서 저층 상가분양으로 인한 사업성 확보 등은 현재로선 확실하지 않으므로 고려하지 않는다.
 

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2. 용적률 400% 적용 시, (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
  : 개포럭키의 입지상 주거/상업지역 사이에서 완충기능이 요구되는 지역이라고 할 수 있으며, 만약 역세권 정책을 적용받아 종상향이 가능함을 가정해본다.
    그렇다면 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 82세대로, 현재 세대 수 대비 일반분양비율은 64.8%로 사업성이 좋다. (종상향 기부채납 10% 가정, 증가 용적률의 절반 임대 제공)

 
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
 
  

주변 정비사업 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 정비사업 현황 @아실

 
먼저 사진에 업데이트가 안됐는데, 상기했듯이 개포럭키 아파트는 추진위원회 승인단계가 아니라 조합설립인가 후 건축심의까지 통과하여 사업시행계획인가를 준비하고 있는 상태이다.
 
두 번째로 인접한 개포우성5차 아파트는 다음 글에서 다룬다.
 

도곡개포한신 조감도 @조합

 
세 번째로 도곡개포한신 아파트이다.
원래 명칭은 그냥 개포한신 아파트인데, 일전에 다뤘던 개포한신(일원동)과 구분하기 위해 도곡개포한신이라고 명명한다. (일원동에 있는 개포한신은 일원개포한신이라 한다)
 
이미 2022년 12월에 사업시행인가를 받은 주택단지로, 현재 620세대를 816세대(임대 포함)로 재건축하는 사업이다.
시공사는 미정이며, 최근에 조합에서 경쟁입찰을 진행했다. (DL이앤씨/두산건설, 공사비 3.3㎡당 920만원)
 

개포우성4차 조감도 @조합

 
마지막으로 개포우성4차 아파트는 추진위원회 승인단계가 아니라 2023년 9월에 조합설립을 인가받았다.
이 곳은 평균대지지분이 상당히 우수하여 사업성또한 양호할 것이라고 예측할 수 있는데, 현재 계획으로는 459세대를 1,003세대(임대 포함)로 재건축할 계획이라고 한다.
 
다만, 아직 시공사 선정도 안됐고 건축심의도 받지 않은 초기 단계이므로 계획은 변경될 수 있다.
 
  

향후 호재 요소

 

지역 내에 특별히 보이는 호재는 없다.
 
다만 첫 번째로 네이버블로그에서 다뤘듯이 위로는 매봉산 / 아래로는 양재천을 접하고 있는 아파트로서 강점이 있으며, 직주근접도 훌륭하고 '도곡동'이라는 프리미엄이 있다.
그렇기에 도곡동 중에서도 재건축이 활발한 이 지역의 분위기는 앞으로도 긍정적일 것으로 예측할 수 있으며, 재건축 아파트들간의 시너지 효과 발생으로 선호도가 더욱 높아질 것으로 예상한다.
 
두 번째로 서쪽으로 양재역이 한 정거장 거리이며, 양재역 업무시설의 배후 주거지로서 양재역 인근 개발의 간접적인 영향권이라고 볼 수 있다.

GTX노선

 
먼저, 양재역에는 GTX-C 노선이 예정되어 있으며 (다만 공사비 이슈로 착공계를 낸 구간은 없다.)
 

양재역 GTX 복합환승센터 @서울시

 
또한 위의 GTX와 연계한 복합환승센터 및 서초구 복합청사역시 예정되어 있다.
최근(2024.7) 국토부에서 '공간혁신구역 선도사업' 후보지로서 양재역 일대가 발표됐으며, 후보지별로 구체화계획 수립 등의 절차를 거쳐, 내년 상반기에 첫 구역 지정이 예상된다고 한다.
 
 

결론

 
개포럭키의 정비사업 관점에서 투자는 현재로선 시기상조이다.
물론 3호선 매봉역과 매우 가깝고, 상권이 좋으며 양재역 개발의 간접 수혜지로서 미래에도 시세는 긍정적인 것은 사실이다.
 
다만 1. 사업단계와 분담금 등을 고려 시 현재 시세가 다소 높으며,
2. 계획상 일반분양 세대 자체가 적기 때문에 아무리 고분양가를 책정한다고 해도 (높아진 공사비를 고려했을 때)어떻게 분담금을 최소화할 것인지,
3. 그리고 크지 않은 부지에 어떤식으로/어느정도 규모로 커뮤니티시설을 확보하고 상품성 차별화를 줄 것인지에 대한 숙제가 남아있다.
 
물론 저층 상가분양이나 차별화 디자인/커뮤니티를 통해 일정부분 해결할 수 있고,
가정하여 판단해볼 수는 있지만 현재 공개되어 있는 내용 기준으로는 결론내릴 근거가 부족하며,
따라서 정비사업 관점에서의 시세차익을 위한 투자는 불확실성이 있기 때문에 시기상조라고 본다. (사실 서울시 정비사업 공식홈페이지에 사업현황 업데이트도 제대로 안되어있다....)