경우현(개포경남·우성3차·현대1차 아파트) 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

 

학부모를 위한 서울 속 가성비 학군지 APT 찾기 - 강남서초2학교군 아파트 열한번/열두번째로,
구룡역 역세권인 경우현 아파트(개포경남 · 개포우성3차 · 개포현대1차 아파트)를 알아보자. 수인분당선 구룡역 1번 출구에서 도보로 5~10분 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
자녀의 학군을 고려하는 학부모의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 주관적으로 아파트를 임장 & 분석해봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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용도지역 및 대지면적

 
개포경남 / 개포우성3차 / 개포현대1차 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 122,842.4㎡이다. (개포경남 55,053.1㎡ , 개포우성3차 32,106.9㎡, 개포현대1차 35,682.4㎡)
1984년에 준공했으며 통합용적률은 약 177.6%, 건폐율은 약 14.6% 이다.
  - 용적률 산정용 연면적/건축면적 : 개포경남 96,706.63/8,071.61㎡, 개포우성3차 57,395.16/4,484.94㎡, 개포현대1차 64,010.27/5,422.31㎡
 
다만 이는 상가건물을 포함한 면적이다.
 

면적을 구할 땐 주변 필지도 더해야 한다.

 
 

정비 가능성 : 통합재건축 진행 중

 
경우현은 정비계획 수립 및 정비구역 지정안에 대해 2024.7.24까지 주민공람을 진행하며 주민 의견을 수렴하였고,
몇몇 언론사의 내용을 종합해보면 주민공람 내용은 아래와 같지만 아직 확정은 아니다.
 
 - 최고 49층 아파트 2,320세대 대단지로 재건축
   (현재 1,499세대로 구성, 경남 678세대 / 우성3차 405세대 / 현대1차 416세대)
 - 정비구역은 개포동 653번지 일대로, 면적은 13만2,571㎡다.
   (토지이용계획상 주택단지 필지의 합은 12만2,842㎡이나, 아래의 그림을 보면 주변 도로도 정비구역 면적에 포함한 듯 하다)

경남·우성3차·현대1차 지구단위계획종합지침도 @위클리한국주택경제신문

 - 전용60㎡ 이하 368세대(임대 365세대 포함), 전용60~85㎡ 525세대, 전용85㎡ 초과 1,426세대이며,
   조합원 물량을 제외한 456세대가 일반분양될 예정이다. (추정비례율은 98.61%)

 - 아파트 조합원 분양가는 일반분양가 공급면적 3.3㎡당 7,300만원 추정액의 100%를 기준
   (전용 59㎡ 17억9,680만원, 전용 74㎡ 22억2,300만원, 전용 84㎡ 24억8,940만원, 전용 99㎡ 28억5,160만원, 전용 110㎡ 31억2,140만원, 전용 121㎡ 32억2,650만원, 전용 134㎡ 34억7,970만원, 전용 145㎡ 37억5,830만원, 전용 175㎡ 45억610만원)
 

경우현 조감도 @서울시, 2023.8

  
 

재개발 · 재건축 사업성

 
아직 정확하게 공시된 내용은 없으나, 정비구역 면적 132,571㎡을 기준으로 평균대지지분은 26.8평이다.
(다만 이는 상가 면적은 포함됐으나, 조합원 수는 고려되지 않은 값이다.)
 
용적률 300%를 적용할 예정이지만 위에서 보았듯이 전용60㎡ 이하 368세대(임대 365세대 포함), 전용60~85㎡ 525세대, 전용85㎡ 초과 1,426세대로, 중심평형은 34평형을 초과한다.
 
그러므로 여기에서는 중심평형을 43평형으로 가정하고 시뮬레이션을 진행하며, 임대세대 365세대를 제외하면 일반분양은 673세대가 정도로 예상된다. (세대수 대비 일반분양비율 44.9%)
 
다만 실제로 신속통합기획 공람 시 제시했던 일반분양 세대수는 456세대(세대수 대비 일반분양비율 30.4%) 로, 가정했던 43평형보다 재건축 중심평형이 높은 대형 위주의 재건축사업이 진행될 것임을 알 수 있다. 
또한 이러한 경우 전용60~85㎡에 일반분양 물량을 몰아주고 조합원들이 전용85㎡ 초과세대를 가져가는 형식으로 진행될 확률이 높다.
 
위의 결과는 개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 사업은 아직 초기인데다가 실제로 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.
예를 들어 임대세대의 중심평형이 43평일리도 없고, 아파트 구조 및 높이 등에 따라 확보해야하는 공용면적과 기타시설, 커뮤니티/상가시설 등에 의한 변수가 많기 때문이다. 
 
다만 고분양가가 예상되는 아파트이며, 위처럼 대형평형 위주로 진행하더라도 일반분양비율이 30%가 됨을 보았을 때 사업성이 양호할 것임을 예측해볼 수 있다.
추후 공사비 증가 등 대외적인 변수로 인해 중소형 평형을 조금 더 확보할 가능성은 있어보인다.
 
마지막으로 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는(투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
 
※ 참고로 개포경남 / 개포우성3차 / 개포현대1차 아파트는 토지거래허가구역이다.
 
 

주변 정비사업 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 정비사업 현황 @아실

 
먼저 개포현대1차가 아닌 경우현 통합 재건축은 아직 정비구역으로 지정되지 않았다.
 

도곡개포한신 조감도 @조합

 
두 번째로 도곡개포한신 아파트(사진의 왼쪽 중 제일 상단에 위치)는 이미 2022년 12월에 사업시행인가를 받은 주택단지로, 현재 620세대를 816세대(임대 포함)로 재건축하는 사업이다.
시공사는 미정이며, 최근에 조합에서 경쟁입찰을 진행했다. (DL이앤씨/두산건설, 공사비 3.3㎡당 920만원)
 

개포우성4차 조감도 @조합

 
세 번째로 개포우성4차 아파트(사진의 왼쪽 중 도곡개포한신 밑에 위치)는 추진위원회 승인단계가 아니라 2023년 9월에 조합설립을 인가받았다.
이 곳은 평균대지지분이 상당히 우수하여 사업성또한 양호할 것이라고 예측할 수 있는데, 현재 계획으로는 459세대를 1,003세대(임대 포함)로 재건축할 계획이라고 한다.
 
다만, 아직 시공사 선정도 안됐고 건축심의도 받지 않은 초기 단계이므로 계획은 변경될 수 있다.
 

정비구역 지정 공람 공고 @서울시

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마지막으로 경우현 왼쪽에 있는 개포현대2차 아파트의 경우 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안) 공람공고가 있었으나 아직 정비구역으로 지정되지 않았다.
 
공람공고상 추정비례율은 96.09%이며, 기존 558세대에 247세대가 더해져 총 805세대로 재건축 예정이다.
다만, 주택단지 내에는 현재 추진준비위원회가 두 곳으로 나뉘어 동의서를 따로 징구하고 있다고 하며(일반 재건축[재준위] 또는 신속통합기획[신준위]) 주민간 의견 결집이 우선인 것으로 보인다.
 
 

향후 호재 요소

 

구룡역에 위례과천선이 계획(미확정)되어있다.

위례과천선(안) @민자적격성 조사, 이 노선은 확정이 아니다.

정확히는 초기엔 구룡역에서 분당선을 환승할 수 있도록 계획을 세웠는데,
구룡역의 이용률이 낮은데다가 이용하기가 다소 어려운 위치에 있어, 주민들과 서초구는 구룡역이 아닌 구룡초 사거리역 또는 포이사거리역을 요구하고 있다.
 
이 외에는 특별히 보이는 지역 호재는 없다.
 
  

결론

 
경우현 통합재건축은 아직 정비구역지정을 받지 않은 상태로, 크게 보면 극초기단계이며 앞으로 많은 단계가 남았거니와 각 단지간 유불리를 따지기 시작하면 어떤 암초를 만날지 모르기 때문에 정비사업 관점에서의 투자는 시기상조라고 본다. 
  ※ 현재 경남아파트의 경우 구)경남1차 아파트 주민협의회(가칭)에서 '통합재건축을 하되, 정산은 각자 하는 독립채산제를 요구'하는 등의 이슈가 있다.

@한국경제TV

 
다만 구룡역과 양재천산책로가 인접한 지리적 이점이 있고, 통합재건축이 원활하게 진행되어 커뮤니티 시설을 확보하는 등의 (대형평형 위주의)고급화 재건축이 된다면 분명 긍정적이다.
 
또한 해당 지역(양재천 북쪽은 제외한다)내에서 디에이치퍼스티어아이파크 및 개포래미안포레스트, 개포현대2차 아파트 대비 입지가 우위에 있는 것으로 보이며, 정비사업이 끝나는 시점에서 가장 최신축일것이므로 인근 아파트의 전고점을 갱신하며 상승할 가능성이 높다.
(단, 디에이치퍼스티어아이파크는 워낙 대단지이기 때문에 북쪽 동은 입지차이가 미미하다)