은마 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

 
학부모를 위한 서울 속 가성비 학군지 APT 찾기 - 강남서초2학교군 아파트 열세번째로,
대치역 역세권인 은마 아파트 (한보은마 아파트)를 알아보자. 3호선 대치역 4번 출구에서 도보로 1~5분 내외의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
자녀의 학군을 고려하는 학부모의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 주관적으로 아파트를 임장 & 분석해봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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용도지역 및 대지면적

 
은마아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 243,552.6㎡ 이다.
1979년 8월 준공했으며 용적률은 204%, 건폐율은 20% 이다.

면적을 구할 때는 1020-1 등의 필지도 합쳐야 한다.

  
  

정비 가능성 : 재건축 진행 중

 
사업 개요 (변경될 수 있음)
 기존 4,424세대 → 5,778세대 (지하3층/지상35층, 임대 678세대 포함)
 
공시된 정보상 조합원 수는 4,424명이 아닌 4,274명이며(토지등 소유자 수 4,830명), 공공임대는 678세대를 공급할 예정이기 때문에 일반분양은 826세대 정도로 예상된다.(현재 세대수 대비 일반분양비율 18.6%)
다만, 이 수치는 관리처분계획을 수립 시까지 지속적으로 변경될 가능성이 높다.
 
또한 상가를 통합하여 재건축하며, 현재 비조합원인 주택/상가 소유자들이 조합원으로 편입될 가능성이 있기 때문에 일반분양분은 조금 더 낮아질 수 있다.

사업 이력
 [2003년 12월] 추진위원회 최초 승인
 [2006년 3월] 기본계획 수립
 [2010년 3월] 안전진단 통과 (D등급)
 [2016년 3월] 추진위원회 (변경)승인
 [2023년 2월] 정비구역 지정
 [2023년 9월] 조합설립인가
  ※ 시공사 삼성물산/GS건설 (다만 2002년에 선정된 결과이며, 오래됐기 때문에 변경될 수 있다.)

공식적인 조감도 @조합/희림, 2016, 변경 가능성이 높다.

  
 

재개발 · 재건축 사업성

 
은마아파트의 평균대지지분은 16.68평이다.

다만 이는 상가의 면적(매우 크다)과 일부 도로부지를 포함한 전체 정비구역의 면적 기준으로, 원래대로라면 상가를 제척하는 것으로 가정하여 상가와 도로의 면적을 제한 뒤에 시뮬레이션 해야한다.
 
다만, 현재 상가를 포함하여 재건축사업을 진행하고 있으며(정확히는 포함할 수 밖에 없다) 아파트 세대수(4,424세대)와 상가호수(380호) 대비 공시된 조합원수(4,274세대)는 분명한 차이가 있다. 
1세대 2주택, 공유/합유 등이 있다고 쳐도 주택 및 다수의 상가소유자가 조합으로 편입되지 않은 것으로 보이며 후에 사업이 진행되며 조합설립변경인가를 받고 최종적으로는 조합원수가 증가할 가능성이 높다.
 
다만 가정의 가정을 하면 사업성을 따질 때의 경우의 수가 끝도 없이 커지기에, 정비계획 공시기준으로 알아보기로 한다. (아래의 내용은 변경될 수 있다)
 

토지이용계획

건축시설계획

 
 
정비구역 전체 대지면적은 243,552.6㎡이나 실제로 건축시설계획은 222,749.5㎡(택지)에 대해서만 잡혀있다. 즉, 나머지 20,803.1㎡는 기부채납 면적임을 알 수 있다. (기부채납비율 8.5%)
 
또한 공공임대를 678세대 공급하고 부지를 기부채납하는 대신 용적률 300%를 적용하며, 최고층수는 35층 이하이다.
 

주택건설 비율

 
다만 실제 재건축 중심평형이 34평형보다 높게 잡혀있어서 그런지, 시뮬레이션을 해보면 일반분양은 1,002세대(예상치이다)로 실제 정비계획(826세대)이 다소 적은 측면이 있다.
 
세대수 대비 일반분양비율은 18.6%로 사업성은 좋지 않다. 다만 조합원 입장에서 사업성은 일반분양비율만이 아니라 일반분양금액을 봐야하므로 판단을 유보할 필요는 있다. 

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다만 이정도면 고분양가에도 불구하고 분담금이 상대적으로 클 것임을 예상할 수 있는데,
사업성을 떠나서 은마아파트 정도의 위치와 규모라면 재건축이 완료되었을 때 주변 신축 아파트의 최고가를 갱신하고 리딩할 가능성이 높다.
 
일반적으로 재건축 사업성 분석을 할 때 주변의 신축가격의 시세 + 해당 지역보다 높은 급지의 시세를 분석하고, 이를 비교해보며 이 아파트엔 어느정도의 프리미엄이 형성되어 있으며 향후에 내가 얻을 차익이 얼마인지를 따지게 된다.
다만, 대치동 은마아파트의 경우 강남구와 일대의 시세를 리딩할만한 입지와 규모이기 때문에 크게 의미가 있나 싶다. 압구정/청담/반포와는 성격과 수요층에서 다소의 차이가 있다고 본다. (다만 이는 개인적인 견해이며, 한강변의 이점을 무시할 수 없긴하다)
 
즉, 설령 분담금 5억을 내더라도 '강남구'와 '대치동'이라는 상품성과 규모/입지를 생각해보면 시세는 더 오를것이 자명하며, 향후에도 더 오를 가능성이 높기에 사업성 분석이고 뭐고 투자 가치가 있다는 의미이다. (다만 이는 수익률 관점은 아니다)
 

보차혼용통로

 
참고로 위와 같이 주택단지를 가로질러 보차혼용통로를 설치할 예정이며,
주변에 대한 개방통로를 권고하는 것은 서울시에서 모든 재건축 단지들에게 지속적으로 요구하는 방침이기 때문에 이후에도 유지될 가능성이 높다.
  
  

주변 정비사업 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 정비사업 현황 @아실

 
주변의 정비사업 현황을 보면, 소규모 사업을 제외하고 대치현대(리모델링), 대치미도(재건축), 대치우성(재건축), 대치쌍용(재건축)이 있다.
 
그 중 대치현대(리모델링)와 대치미도(재건축)은 추후 다룰 예정이기 때문에 이 글에서는 다루지 않는다.
다만, 대치미도의 경우 정비계획 공람이 됐으나 현 시점에서는 아직 정비구역으로 지정되지 않았다.
 

대치우성1차 조감도 @조합, 통합 전 과거의 조감도다

 
첫 번째로 대치우성1차 아파트(476세대)의 경우 2022년에 사업시행계획 인가를 받았다.
그리고 옆에 있는 대치쌍용2차 아파트(364세대)의 경우 2017년에 사업시행계획 인가를 받았는데, 여기서 쌍용2차 아파트를 언급하는 이유는 두 개의 단지가 사업시행계획인가를 받은 후에 통합재건축을 추진 중이기 때문이다. (쌍용1차와 쌍용2차의 통합이 아니다)
 
기존엔 각자 재건축을 진행했지만, 2023년 9월에 통합재건축으로 합의했고 쌍용2차 조합을 해산하여 우성1차 조합으로 흡수되는 방식이다.
재건축 아파트 층수 제한이 완화되면서 최고 49층으로 재건축하려고 계획하고 있으며, 제자리 재건축 및 독립정산제를 통해 총 1,309세대로 건축을 계획 중이다.
 ※ 독립정산제 : 각각의 비용부담과 수익배분방식을 관리처분계획으로 정하고 분양결과에 따른 손실 또는 수익을 개별 정산
 

대치쌍용1차 조감도 @조합, 변경될 가능성이 높다.

 
두 번째로 대치쌍용1차 아파트(630세대)는 2018년 10월에 사업시행계획 인가를 받았다.
위의 대치우성1차와 대치쌍용2차 통합재건축 편입도 논의되었으나, 이해관계가 달라 결국 통합재건축에서 빠지기로 했다고하며 이에 대해 조합원간 이견이 있는 것으로 보인다.
 
또한 사업시행인가를 받은 뒤 꽤 오랜시간이 지났는데,
현재는 우성1차/쌍용2차 통합재건축처럼 최고 49층으로 계획하는 등 지자체 승인을 받고 정비계획안을 변경할 예정이라고 한다.
 
아무튼 대치쌍용1차든 대치우성1차/쌍용2차든 재건축 사업 단계로 보자면 진도가 상당히 나간 상태이지만, 설계변경 및 지자체 인가 등을 고려하면 당분간은 시간이 필요해 보인다.
  
 

향후 호재 요소

 
첫 번째로 인근 아파트가 재건축되고 신축으로 변모함에 따라 학군지와 테헤란로 업무지구의 배후 주거지로서 높은 선호도와 위상을 더욱 공고히 할 수 있다.
 

잠실 MICE @서울시

 
두 번째로 삼성역과 도보로는 약간의 거리가 있으나, 애초에 업무지구와 약간의 거리를 둔 주거지가 더 선호도가 높다는 점을 감안했을 때 삼성역 인근의 호재(잠실 MICE 및 GBC, GTX 등)를 직/간접적으로 받는 주거지가 될 수 있다.
 

@서울시

 
세 번째로 네이버블로그에서 언급했던 세텍(SETEC)과 코원에너지, 동부도로사업소의 부지에 '국제문화복합지구' 조성을 추진한다. 
 
세텍 부지 복합개발을 위해 2023년 3월부터 ‘학여울역 일대(세텍) 거점형 복합개발 기본구상 수립용역’을 추진 중이며, 기본 구상 용역 결과가 나오지 않았으나(혹은 공개되지 않았으나) 이와 연계하여 강남구청도 이전할 가능성이 있다.
  
  

결론

 

은마아파트의 정비사업 속도는 상가로 인해 사실 매우 느린 편이었으나, 현재는 상가리스크가 (어느정도)해결되어 조합설립인가를 받았다.
다만 분쟁의 역사가 길었기도 하고 정비사업 관점에서의 투자는 보수적으로 생각할 수 밖에 없기 때문에, 현재로서 투자는 다소 시기상조라고 생각한다. 
 
물론 본문에 서술했듯이 은마아파트의 위치가 대치동의 중심에 있으며, 강남구 시세를 리딩할만한 규모이고 향후의 시세 역시 긍정적일 수 밖에 없는 중심지임은 자명하다. 
 
다만 투자의 Input은 '매매가와 향후 분담금, 그리고 기간'을 고려해야 하는데, 조합설립인가를 받은지 얼마 안되었고 앞으로 비대위 등의 충돌의 여지가 어느정도 잔재해있음은 사실이다.
따라서 개인의 투자 관점에서는 다소 시기상조라고 여겨지며, 건축심의 또는 사업시행인가 전후로 시세를 보고 접근할 수는 있겠다.