대치현대 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 
학부모를 위한 서울 속 가성비 학군지 APT 찾기 - 강남서초2학교군 아파트 열여섯번째로,
대치역/한티역 도보권인 대치현대 아파트를 알아보자. 3호선 대치역 및 수인분당선 한티역에서 도보로 약 10~15분 거리이다. 

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
자녀의 학군을 고려하는 학부모의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 주관적으로 아파트를 임장 & 분석해봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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용도지역 및 대지면적

 
대치현대 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 18,595㎡ 이다.
1999년 6월 준공했으며 용적률은 341%, 건폐율은 23% 이다. 

  
  

정비 가능성 : 리모델링 진행 중

 
사업 개요 (변경될 수 있음)
 기존 630세대 → 694세대 (64세대 일반분양)
 단, 최초에 수직증축 리모델링을 추진했으나 현재도 수직증축을 추진하는지 여부는 알 수 없다. 

사업 이력
 [2021년 4월] 리모델링 조합설립
 [2021년 11월] 시공사 선정(GS건설)
 [2022년 5월] 1차 안전진단 통과 (B등급)
 [2023년 1월] 도시계획위원회 심의 승인
  - 이후 실시설계 → 2차 안전성 검토  → 리모델링허가(사업계획승인) → 이주/철거 → 2차 안전진단 → 착공 예정

조감도 @조합, 변경될 수 있음

  
 

재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님

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대치현대의 경우 용적률이 이미 341%이므로 사실상 재건축은 불가능하다.
  
 

주변 정비사업 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 정비사업 현황 @아실

 
주변의 정비사업 현황을 보면,
먼저 대치현대 북쪽에 대치구마을3지구를 재건축하는 디에이치대치에델루이가 있다.

대치구마을3지구 조감도 @조합

 
총 282세대(6개동/최고 16층)로 재건축되며 일반분양 규모는 79세대이다.
2022년부터 분양을 시도했으나 2년이상 분양이 연기되고 있으며, 현재 기준으로는 2025년 분양 예정이다.
평형대는 60m²이하 39세대 / 60~85m² 133세대 / 85m²초과 62세대이다.
 

대치현대1차 조감도 @HDC현대산업개발

 
두 번째로 규모는 작지만 대치현대와 이름도 비슷하고, 동일하게 리모델링을 추진 중인 대치현대1차이다.
 
사실 수직증축 리모델링은 실시설계 이후 2차 안전성 평가가 본 게임이라고 할 수 있는데,
2023년 5월에 대치현대1차가 수직증축 리모델링 허가를 받으면서 서울시에서 송파성지 아파트에 이어 두 번째로 수직증축을 허가받은 아파트가 됐다.
 
특히 말뚝(Pile)기초로 수직증축 리모델링 허가를 받았다는데에 의의가 있다. (송파구 성지아파트는 암반에 직접 지지하는 기초로서 통과한 것이나, 현대1차 수직증축 리모델링 허가는 말뚝기초로 된 대부분 아파트에 동일하게 적용 가능) 
 
120세대를 18세대 증가시켜 138세대로 리모델링하며, 지하3층∼지상18층의 규모이다.
   
  

향후 호재 요소

 

대치구마을1/2/3지구

 
첫 번째로 인근의 대치구마을 아파트(대치푸르지오써밋, 대치르엘 등)이 신축으로 변모함에 따라 학군지와 테헤란로 업무지구의 배후 주거지로서 높은 선호도와 위상을 더욱 공고히 할 수 있다.
 

잠실 MICE @서울시

 
두 번째로 삼성역과의 도보 거리가 멀지 않기 때문에 삼성역 인근의 호재(잠실 MICE 및 GBC, GTX 등)를 직/간접적으로 받는 주거지가 될 수 있다.
  
  

결론

 
대치현대 아파트의 정비사업 관점에서의 투자는 시기상조라고 생각한다.

 1. 정부의 리모델링 정책 강화
  : 우리나라 및 지자체에서는 리모델링 사업에 대해 규제를 강화할 뿐, 공공지원책이나 행정절차 개선 등의 제도 개선 방안이 수립된 것이 없다. 
     '2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'을 보면, 오히려 수평증축마저 2차 안전진단을 실시하는 등 규제를 강화하는 추세이다.
 
2. 사업비
  : 대규모가 아닌 소규모의 리모델링은 일반분양이 적어 사업성이 낮다. 
    또한 현재 리모델링 규제로 인한 불확실성 및 공사비 증가 리스크 역시 일반분양으로 완충할 수 있는 부분이 아니기 때문에 조합원이 고스란히 떠안아야 한다.
 
3. 수직증축 리모델링 현실성
  : 대부분의 리모델링 단지들이 2차 안전성 평가에서 탈락하고 있고, 수직증축으로 전환하거나 무산됨을 감안할 때 현재로선 수직증축 리모델링에 대해 보수적으로 생각할 수 밖에 없다.
 
다만, 대치현대 아파트는 지반이 암반이기 때문에 타 단지 대비 수직증축 리모델링 가능성은 분명 있다.
또한 사업성 측면에서도 명문 중/고등학교와 학원가를 끼고있고 삼성역도 도보권이기 때문에, 다소의 분담금을 감내하면서 정비사업을 추진할 수 있는 여력 또한 있는 것도 사실이다.
 
실거주 및 투자를 목적으로는 접근할 수 있겠으나, 개인의 투자만으로서의 관점에서는 다소 시기상조라고 여겨지며 향후 리모델링 사업의 진행현황을 보며 접근할 수는 있겠다.