경향파크 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

서울 내 신혼부부 APT 찾기 (은평구) 여덟 번째로,
구산역에서 반경 1km에 있는 경향파크 아파트를 알아보자. 6호선 구산역 3번 출구에서 도보로 약 25분 내외의 거리이다.

---

 
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

---

숲세권인 경향파크

 
 

용도지역 및 대지면적

 
경향파크 아파트의 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 대지면적은 7,833.4㎡이다.
1989년 11월 준공했으며 용적률은 244%, 건폐율은 21%이다.

 
 

정비 가능성 : ★☆☆☆☆ (매우 낮음)

 
  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준

 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 없음
   (서울시 조례 상한 용적률 및 법정상한 용적률 250% 에 근접했으므로 재건축 실익이 없다. 3종일반주거지역으로 종상향 하더라도 서울시 조례상 상한 용적률은 동일하다.
   설령 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 300%로 끌어올려도, 기부채납 및 임대주택을 고려하면 실익이 매우 적다. 준주거지역 종상향 가능성은 낮으므로 다루지 않는다.)
    ※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
 - 리모델링 가능성 : 매우 낮음
   (현 정책상 리모델링은 추진 가능하지만 현재는 배보다 배꼽이 더 클 수 있어, 지가가 오른 후에 고려해 볼 수 있다.)

 
 

재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님

 
현재 용적률상 따지는 게 무의미하므로 별도의 시뮬레이션은 하지 않는다.

반응형

참고로 세대당 평균 대지지분은 13.9평으로,
① 3종일반주거지역으로 종상향하거나, ②2종일반주거지역 법정상한 용적률의 120%를 적용하여,
용적률 300%를 적용하여도 재건축 아파트의 중심평형을 34평으로 했을 경우, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 14.5%이므로 사업성은 매우 안좋은 수준이다.
(종상향 기부채납은 없는 것으로 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
 
특히 경향파크의 경우 기본 구성 평형대가 전용 84m²와 전용 124m² 두 가지 타입으로, 중대형 평형으로 이루어져 있기 때문에 특별한 사정이 있지 않은 이상 조합원들이 10평 내외를 낮춰갈 것이라고 기대하기 어렵다.
 
 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

인근 정비사업 @아실

 
경향파크 인근에는 특별히 진행되고 있는 정비사업이나 인프라 사업이 없다. 이는 1km 반경을 봤을 때도 마찬가지이다.
 
현재 은평구에서는 6호선 불광역, 독바위역, 연신내역을 중심으로 정비사업이 활발하게 이루어지고 있다.
 
 

향후 호재 요소

 
 
특별히 눈에 띄는 호재 요소는 없다.
 
다만 아파트 트렌드상 초품아와 숲세권이 부각되면 다소의 이점이 있을 수는 있다.
 
 

결론

 
경향파크 아파트는 네이버블로그에서 다룬바와 같이 비록 상권이 좋진 않지만, 인근에 학교가 많고 숲세권이어서 자녀를 키우는데 누군가에겐 최적의 조건일 수 있다.
 
다만 투자 관점에서는 다음의 이유로 부적합하다.
 
1. 리모델링은 추진 가능하나 아직 조합을 설립하려는 움직임이 없고, 아파트 시세 역시 높지 않아 정비사업에 대한 호응을 얻지 못할 것이다.

2. 주변에 마땅한 호재요소가 보이지 않으며, 인프라 역시 부족하다.

3. 대단지가 아닌 만큼, 시세 상승에 제약이 있을 수 있다.
 
산이 배후에 있는 지형상 앞으로도 근린상권이 활성화 되기 어려운 조건이며, 아파트보단 고급빌라 또는 타운하우스 컨셉이 더 적합한 곳이라고 생각한다.