서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 은평구 아파트 여섯 번째로,
은평구 신사동 홍익 아파트를 알아보자. 6호선 응암역 1번 출구에서 도보 약 15~20분 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
신사동 홍익 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 2,966.8㎡이다.
1995년 12월 준공했으며 용적률은 382%, 건폐율은 36%이다.
정비 가능성 : ★☆☆☆☆ (매우 낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
(서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300% 도 초과했다.
설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올려도 이미 초과한 상태이다. 준주거 종상향 가능성은 낮으므로 다루지 않는다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 매우 낮음
(정비사업을 진행한다면 정책상 리모델링이 가장 적합하지만 현재는 주택가격이 낮아 정비사업이 진행될 가능성이 매우 낮다.)
재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님 |
세대당 평균 대지지분은 7.9평으로, 재건축 사업성 분석 대상이 아니다. 준주거지역 법정상한 용적률 500%를 적용받아도 어려워보인다.
따라서 소규모 나홀로 아파트를 위한 특별한 정책이 나오지 않는한, 정비사업을 진행한다면 무조건 리모델링 사업으로 진행해야한다.
다만 지형과 주변 인프라 등을 봤을 때 리모델링을 하더라도 분담금을 부담하면서까지의 메리트가 없어보이는 것이 사실이며, 현재 아파트 시세가 낮아 배보다 배꼽이 더 큰 상황이다.
굳이 아이디어를 낸다면 북쪽의 신사동 형진아파트와 통합 리모델링하고 커뮤니티를 공유하는 방안을 생각해볼 수 있다.
지자체와의 협의를 통해 홍익아파트와 신사동형진 아파트 사이의 은평로1길은 굴착하여 평탄화하고 그 사이는 단지 내부의 공원 등으로 조성해볼 수 있다.
신사동형진(용적률 307%)이 2종일반주거지역이지만 어차피 리모델링 사업에서는 용도지역보다는 지자체 허가여부가 더욱 중요한 사항이며,
은평로1길을 아파트 단지화하는 대신 상응하는 다른 부지를 시유지로 내놓는 방식으로 협의해볼 수 있다.
이렇게 진행한다면 약간의 일반분양분을 합쳐 약 200세대 규모의 단지를 완성시킬 수 있으며, 그나마 상품성을 높일 수 있는 방안이라고 생각된다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
홍익아파트 인근의 정비사업을 보면, 남쪽의 편백마을과 산새마을이 2022년 12월에 신속통합기획 2차 후보지로 선정되었다.
현재는 주민설명회 진행 단계이다.
상기했듯이 현재 주민설명회 단계로, 신속통합기획안(정비계획)이 공식적으로 발표되진 않았다.
다만 1종일반주거지역 등을 2종일반주거지역으로 종상향하고, 3종일반주거지역은 존치 예정이라고 한다.
정비계획 입안 및 정비구역 지정은 2024년 하반기가 목표라고 하며, 재개발 전체로 보자면 아직 극초기단계이다.
참고로 이 곳은 토지거래허가구역이며, 그렇기 때문에 갭투자가 불가능하다.
향후 호재 요소 |
눈에 띄는 호재 요소는 없지만, 이 지역의 이슈사항은 있다.
새절역에서 출발하는 서부선은 2020년에 민자적격성조사를 통과한 노선으로, 현재는 추진이 다소 주춤한 상태이지만 이는 고양은평선과 연결된다.
고양은평선의 역 중에 하나로 주민들은 신사고개역 신설을 지속적으로 요구했고, 구 자체적으로 사업성 용역도 추진하는 등 활동이 있었을만큼 의욕적이었던것으로 보인다.
다만 비교적 최근에 고양은평선의 기본계획안이 공개됐는데, 여기에는 주민들이 지속적으로 요구했던 신사고개역이 빠져있다.
기본계획안이 나왔으므로 신설되지 않을 가능성이 높지만, 민원이 많기 때문에 노선 신설 이후 추가 역사 건설 등의 가능성은 잔재해 있기 때문에 앞으로의 추이를 지켜볼 필요가 있다.
결론 |
투자 관점에서 신사동 홍익 아파트의 매수는 부적합하다.
용적률을 보면 재건축은 불가능하고 리모델링을 진행해야 하는데, 리모델링 분담금을 내고 사업기간을 소요하며 정비사업을 할만큼까지의 메리트는 없다고 본다.
다만 현재 시세가 비교적 저렴한 편이므로 신사고개역 신설, 인근 주택과의 통합리모델링, 지자체 정책, 산새마을 재개발 단지 가시화 등의 이슈가 있을 시 적당한 가격에 매수하여 치고 빠지는 방법은 생각해볼 수 있다.
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