서울 내 신혼부부 APT 찾기 (은평구) 세 번째로,
뉴신사신성 아파트를 알아보자. 6호선 새절역 3번 출구에서 도보로 15~20분 내외의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
뉴신사신성 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 면적은 8,502.9㎡이다.
1993년 11월 준공했으며 용적률은 229%이고 건폐율은 20%이다.
정비 가능성 : ★☆☆☆☆ (매우 낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 매우 낮음
(서울시 조례 상한 용적률에 근접했고, 법정상한 용적률과 약간의 차이가 있지만 큰 차이가 아니기 때문에 재건축 메리트가 적다.
'재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받는다고 해도, 사업성이 높아보이지는 않는다. 준주거 종상향 가능성은 없으므로 제외한다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'의 구체적인 액션 방안은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 낮음
(현 정책상 리모델링 사업은 추진할 수 있으며, 두 개동이 모두 남향이기 때문에 리모델링 메리트가 있다.
다만 아파트 시세가 높지 않아 배보다 배꼽이 더 클 수 있어 현재로선 리모델링 가능성이 낮으며, 인접한 굿모닝기룡이나 신성수정 아파트와 단일 조합으로 통합리모델링하면 메리트가 있어보인다.)
재개발 · 재건축 사업성 |
세대당 평균 대지지분은 15.4평으로, 현 용적률 기준으로는 재건축 사업성이 좋지 않다.
일반적으로 재건축 아파트 중심평형을 34평 (25/34/43평)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
특히 뉴신사신성의 경우 32평형 단일 평형이기 때문에 중심평형은 34평으로 고정한다.
이 조건에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
: 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 36세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 21.8%로 사업성은 안좋은 편이다.
(기부채납은 없다고 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
: 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 66세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 39.6%로 사업성은 추진 가능한 수준이다.
(기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
다만 이 결과는 판단에 다소 혼동을 줄 수 있으며 만약 '용적률 360%를 적용하면 재건축이 가능한거냐'라고 반문했을 때, 사업성 조건은 되지만 현실적으로 사업은 어렵다고 답할 수 밖에 없다.
자세한 내용은 아래 결론부분에 서술한다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
(새절역현대 바로 옆의 아파트이기 때문에, 아래글 부터는 새절역현대 글 내용과 동일하다)
먼저 신사 재건축 1구역은 지상 18층의 424세대 규모의 새절역두산위브트레지움이다. (2025년 11월 준공 예정)
두 번째로 뉴신사신성 북쪽의 편백마을과 산새마을은 2022년 12월에 신속통합기획 2차 후보지로 선정되었으며, 주민설명회 진행 단계이다.
현재까지 공식적으로 발표된 신속통합기획안(정비계획)은 없는 것으로 보이며,
1종일반주거지역 등을 2종일반주거지역으로 종상향하고, 3종일반주거지역은 존치하여 재개발사업을 진행할 예정이라고 한다.
정비계획 입안 및 정비구역 지정은 2024년 하반기가 목표이며, 이 곳은 토지거래허가구역이기 때문에 갭투자가 불가능하다.
향후 호재 요소 |
뉴신사신성은 위에서 기술한 산새마을과 편백마을이 인접해있지만, 두 마을은 재개발 전체적으로 보면 극초기 단계이다.
또한 단순히 인접지역이 개발됐다고 호재라고 하기엔, 뉴신사신성은 인접한 편백마을 대비 지대가 높다.
따라서 개발계획안을 먼저 분석 후에 유의미한 호재인지 판단할 필요가 있다.
또한 서부선이 현재 계류 중이다. 새절역에서 출발하여 신촌, 여의도, 노량진 등 주요 거점을 지난다.
서부선은 2020년에 민자적격성조사에서 B/C값을 토대로 적격성조사를 통과시킨 노선이지만, 2023년에 정부 민투심을 통과하지 못하여 현재 다소 주춤한 상태이다.
참고로 최근에 공개한 고양은평선의 기본계획안에는 주민들이 지속적으로 요구했던 신사고개역이 빠져있다.
신사동고개사거리 부근에 신사고개역 신설을 요구했으나 무산된 상태이고, 민원이 많기 때문에 앞으로 추이를 지켜볼 필요가 있다.
결론 |
뉴신사신성 아파트는 정비사업 관점에서의 투자는 부적합하다.
첫 번째로, 아파트 시세가 낮은 반면 건축비는 계속 오르고 있다. 지하주차장 굴착과 엘리베이터 연결 등을 고려했을 때 배보다 배꼽이 더 커지게 되어 사업 자체가 불가능해질 수도 있다.
두 번째로, 결국 재건축은 일반분양 청약자의 대금과 조합원의 분담금으로 부수고 짓는건데, 주변 지형과 역의 거리, 그리고 인프라를 고려해봤을 때 일반분양 상품성에 대한 확신이 없다.
마지막으로, 주변의 호재 요소가 뉴신사신성에 크게 와닿지 않고 인근의 개발되는 곳(또는 예정지) 대비 지형으로 인해 입지우위에 대한 확신도 없다.
다만 뉴신사신성같이 단일 평형으로 이루어진 아파트들은, 만약에 향후 정비사업을 진행한다면 이해관계 갈등이 적어 빨리 진행할 수 있다는 장점은 있다.
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