서울 내 신혼부부 APT 찾기 (은평구) 두 번째로,
새절역 역세권인 새절역현대 아파트를 알아보자. 6호선 새절역 3번 출구에서 도보로 10분 내외의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
새절역현대 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 면적은 18,032.2㎡이다.
1997년 9월 준공했으며 용적률은 242%이고 건폐율은 21%이다.
정비 가능성 : ★☆☆☆☆ (매우 낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 매우 낮음
(서울시 조례 상한 용적률에 근접했고 법정상한 용적률 300%와 유의미한 차이가 없어 재건축 실익이 적다.
'재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받는다고 해도 사업성이 좋아보이지 않는다. 준주거 종상향 가능성은 없으므로 제외한다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'의 구체적인 액션 방안은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 낮음
(현 정책상 리모델링 사업은 추진할 수 있고, 별동증축이나 수평증축 여유공간도 있어보이며 모든 동의 향이 남향이 있기 때문에 메리트가 있다.
다만 아파트 시세가 높지 않아 배보다 배꼽이 더 클 수 있어 현재로선 리모델링 가능성이 낮다.)
재개발 · 재건축 사업성 |
세대당 평균 대지지분은 12.3평으로, 현 용적률 기준으로는 재건축 사업성이 나오지 않는다.
일반적으로 재건축 아파트 중심평형을 34평 (25/34/43평)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
: 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 31세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 7.1%로 사업성은 불가능한 수준이다.
(기부채납은 없다고 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
: 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 94세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 21.2%로 사업성은 안좋은 편이다.
(기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
서울시에서 준주거 종상향을 허가해주는 경우는 간선도로가 인접하여 주거지역과 상업지역 사이에서 완충기능이 요구되는 지역이며, 새절역현대는 해당하지 않기 때문에 준주거 종상향 시뮬레이션은 제외한다.
마지막으로 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는(투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나, 여기에선 다루지 않는다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
먼저 신사1구역(재건축)은 과거에 네이버블로그에서 다룬 새절역두산위브트레지움이다.
지상 18층의 424세대 규모이며, 2025년 11월 준공 예정이다.
두 번째로 새절역현대 위쪽의 산새마을과 편백마을은 2022년 12월에 신속통합기획 주택재개발 2차 후보지로 선정되었다.
아직까지 발표된 정비계획(신속통합기획안)은 없으며, 주민설명회 진행 단계이다.
다만 1종일반주거지역과 2종(7층이하)일반주거지역은 2종일반주거지역으로 종상향하고, 도로를 신설하며 사회복지시설과 봉산과 연계한 공원을 설치할 계획이라고 한다.
2024년 하반기까지 정비계획을 입안하여 도계위 심의를 거친 후 결정고시가 목표이다.
참고로 신속통합기획 대상지는 토지거래허가구역이기 때문에 갭투자가 불가능하며, 실거주 해야한다.
향후 호재 요소 |
새절역현대는 위에서 기술한 산새마을과 편백마을이 인접해있지만, 두 마을은 재개발 전체적으로 보면 극초기 단계이다.
또한 단순히 인접지역이 개발됐다고 호재라고 하기엔, 새절역현대가 인접한 편백마을 대비 지대가 높음을 감안 시 개발계획안을 본 후에 유의미한 호재인지 판단할 필요가 있다.
또한 저번글에서도 다뤘던 계류 중인 서부선이 있다. 새절역에서 출발하여 신촌, 여의도, 노량진 등 주요 거점을 지난다.
서부선은 2020년에 민자적격성조사에서 B/C값을 토대로 적격성조사를 통과시킨 노선이지만, 2023년에 총사업비 산정 문제로 정부 민간투자사업심의위원회 심의를 통과하지 못하여 현재 다소 주춤한 상태이다.
참고로 서부선과 새절역에서 연결되는 고양은평선의 기본계획안이 비교적 최근에 공개됐는데,
산새마을 바로 위쪽의 신사고개역이 빠져있어 인근 주민들의 반발을 사고 있다.
다만 정확히는 고양은평선에서 신사고개역이 빠졌다기보단 지속적으로 요구한 사항이며, 사전타당성 용역을 실시한 이력이 있다.
물론 신사고개역(미정)은 산새/편백마을이나 신사1동의 호재에 더 가깝고, 새절역현대는 새절역이 훨씬 가깝다.
결론 |
새절역현대 아파트는 정비사업 관점에서 투자는 부적합하다고 본다.
첫 번째로 위의 사업성 분석에서 다뤘듯이 기부채납 없이 용적률 300%를 받아도 재건축은 불가능하며, 지자체와 딜을 통해 용적률 360%를 적용하여도 많은 분담금이 수반될 것이다.
특히 지하주차장을 굴착한다면 공사비 상승 요인이 명확한 반면에, 요즘과 같이 공사비가 급등한 시기에 일반분양분이 많지 않다는 것은 치명적이다.
두 번째로, 주변의 호재 요소가 새절역현대에 크게 와닿지 않고 인근의 개발되는 곳(또는 예정지) 대비 지형으로 인해 입지우위에 대한 확신이 없다.
지형상 근린상권이 활성화 되기 다소 어려우며, 아파트보단 고급빌라 또는 타운하우스 컨셉으로 가는 것이 더 적합한 곳이라고 생각한다.
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