은평구 신사동 미성 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

서울 내 신혼부부 APT 찾기 (은평구) 첫 번째로,
새절역 역세권인 미성 아파트를 알아보자. 6호선 새절역 3번 출구에서 도보로 약 10분 내외의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
 

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미성아파트

 

 

용도지역 및 대지면적

 

미성 아파트의 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 면적은 28,887.2㎡이다.

아파트 필지가 4개로 나뉘어져 있으며, 필지내에는 상가건물과 정문 앞의 요양원 건물도 포함되어 있다.

 

1987년 11월 준공했으며 용적률은 185%, 건폐율은 14%이다.

필지가 여러 개로 나뉘어져 있으며, 면적 계산시 인근 필지까지 포함시켜야 한다.

 

 

 

정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음)

  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 낮음
   (서울시 조례 상한 용적률과 법정상한 용적률 250%이지만 여유용적률이 크지 않다. 3종으로 종상향 하더라도 서울시 조례상 상한 용적률은 동일하다.
     설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받고 기부채납 및 공공기여를 최소화해야 그나마 사업성이 나올 것이다.

     그렇기에 재건축 가능성이 높지는 않으나, 예비안전진단을 받는 등 재건축을 추진했던 이력이 있다.)
    ※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'의 구체적인 액션 방안은 현시점에서 미정
 - 리모델링 가능성 : 낮음
   (현재로서는 리모델링이 최선으로 보인다만 예비안전진단 신청, 재건축 모임 카페 등을 만들었던 이력이 있는 것을 감안 시 주민들의 리모델링 의지는 낮은 것으로 보인다.)

 

 

재개발 · 재건축 사업성

세대당 평균 대지지분은 15.35평이나, 2종일반주거지역이므로 현 용적률 기준으로는 재건축 사업성이 안좋을 것이다.

 

참고로 각종 카페나 블로그에 평균 대지지분이 15평만 넘으면 재건축 사업성이 좋다고 혼동하는 사람들이 많은데,

최소한 용도지역/지구/구역이 무엇인지, 인근 신축 시세가 어떤지 따지지 않으면 잘못된 판단을 할 확률이 매우 높다. 

 

극단적으로 내가 시골땅 100평을 샀다고한다면 내 대지지분은 100평인데, 그 곳에 아파트를 지을 수 있는건 아니듯이 말이다.

 

더 나아가 제대로 분석한다면 주변 현황, 상가 조합원 수 또는 상가 제척시 부지면적, 종교시설 여부, 언덕/암반 여부, .... 등 여러 측면을 고려해야 하지만 그 것은 컨설팅의 영역이며, 맨아워 측면에서 여기에서는 간단하게만 다룬다. 

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일반적으로 재건축 아파트 중심평형을 34평(25/34/43평)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
 
1. 용적률 250% 적용 (국토계획법에 따른 제2종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 45세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 7.9%로 사업성은 불가능한 수준이다.
     (기부채납은 없다고 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공 ) 

2. 용적률 300% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 81세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 14.3%로 사업성은 매우 안좋은 편이다.
    (기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
 

따라서 재건축을 추진하기 위해서는 재건축 중심평형을 25평형으로 낮춰야 진행이 가능하다.

재건축 아파트 중심평형을 25평(18/25/32평)으로 가정하고 다시 시뮬레이션을 해보면 다음과 같다.

 

1. 용적률 250% 적용 (국토계획법에 따른 제2종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 163세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 28.8%로 사업성은 안좋은 편이다.
     (기부채납은 없다고 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공 ) 

2. 용적률 300% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 258세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 45.3%로 사업성은 좋은 편이다.
    (기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
 
따라서 현 정책상 법정상한 용적률의 120%를 적용받아, 재건축 중심평형을 25평으로 잡고 용적률을 300%로 올리는게 가장 현실적이다.

 

단, 위의 시뮬레이션은 상가 부지(요양원 포함)는 면적에 포함되어 있으나, 조합원 수에는 포함되지 않았다는 점은 염두에 두어야 한다.

사업성 시뮬레이션과 별도로 실제로 사업이 진행되려면 지가가 조금 더 올라와야 할 것으로 예상한다.

 
 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 개발 현황 @아실

 

먼저 신사1구역(재건축)은 네이버블로그에서 다룬 새절역두산위브트레지움이다.

지상 18층의 424세대 규모이며, 2025년 11월 준공 예정이다.

 

두 번째로 미성아파트 바로 남쪽에 인접한 증산5구역(증산5재정비촉진구역)은 2006년 뉴타운지구로 지정된 수색증산뉴타운의 일부이다.

수색증산뉴타운

 

증산5구역은 2010년 정비구역 지정 후 2012년 조합설립인가, 2013년 사업시행인가를 받는 등 과거에 사업을 빠르게 진행했었다.

 

다만 그 후에 조합장이 검찰에 기소 및 해임되고 기존 조합 임원도 해임되는 등 내홍을 심하게 겪었을 뿐만 아니라, 연서중학교 이전/신축문제로 인해 사업이 매우 지연된 곳이다.

 

조감도 @롯데건설, 변경될 수 있다.

 

다행히 2023년 9월에 관리처분계획인가를 받았고 최근에 이주를 시작했다.

최고 30층에 총 28개동을 건축할 예정이며, 총 세대수는 1,694세대이다. 시공사는 롯데건설이다.

증산5구역이 미성아파트에 미치는 영향이 가장 크며, 나머지는 수색증산뉴타운의 일부이므로 증산4구역은 별도로 다루지 않는다.
 

 

향후 호재 요소

 

위에서 다룬 증산5구역이 착공을 시작하고 위용을 드러낸다면 주변 인프라의 개선과 함께 인접지역의 지가 상승을 기대할 수 있다.

 

고양은평선과 서부선

 
또한 새절역에서 출발하여 신촌, 여의도, 노량진 등 주요 거점을 지나는 서부선이 계류 중에 있다.

 

서부선은 2000년대부터 계획된 경전철 노선이며, 2020년에 민자적격성조사에서 B/C값을 토대로 적격성조사를 통과시킨 노선이다.

 

다만 2023년에 총사업비 산정 문제로 정부 민간투자사업심의위원회 심의를 통과하지 못하여 현재 다소 주춤한 상태이다.

 

참고로 고양은평선은 2019년에 창릉신도시 계획을 발표하며 새절역부터 고양시청역까지 고양은평선을 신설하여 서부선과도 연계한다는 계획에서 출발했다.
 
 

결론

 
미성아파트에서 재건축 사업을 추진한다면 현재로서는 오랜시간이 소요될 것으로 예상되기 때문에, 투자 관점에서는 시기상조라고 생각한다.

 

먼저 위의 재건축 시뮬레이션에서 보았듯이, 지자체에서 부지 용도상의 대책(또는 절충안)을 주어야 사업 진행이 가능하다는 점은 사업 추진에 있어 불확실성이 크다.

 

또한 재건축된 아파트의 중심평형이 34평형은 될 수 없고 25평형이 되어 상품성이 비교적 떨어질 수 있으며, 이 또한 조합원의 반발로 돌아올 수 있어 사업이 지연될 수 있다. (현재 미성 아파트 평형은 25/33평형이다.)

특히 현 시세가 높지 않아 먼저 지가가 올라와야한다.
 

다만 증산5구역이 DMC업무지구에 조금 더 가깝고, 롯데 브랜드를 달고 나오는 대단지이기 때문에 당연히 미성아파트보다는 시세가 비싸게 형성되겠지만,

여러 학교가 가깝고 신사근린공원이 인접해있는 미성 아파트도 증산5구역대비 입지가 심각하게 밀리지는 않는다고 생각한다. 

 

따라서 증산5구역과 어느정도의 갭매우기는 발생할 수 있다고 생각하며,

증산5구역 진행상황과 미성의 재건축 이슈 등을 종합적으로 관찰하여 향후 매수를 고려해볼 수 있다.