서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 은평구 아파트 다섯 번째로,
응암역 인근의 응암금호 아파트를 알아보자. 응암역 4번 출구에서 도보로 약 10~15분 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
응암금호 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 8,227㎡이다.
1998년 7월 준공했으며 용적률은 333%, 건폐율은 23%이다.
정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
(서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300% 도 초과했다.
설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올려도 실익이 없다. 준주거지역으로 종상향해도 기부채납과 임대주택 건설을 고려하면 불가능한 수준이다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 낮음
(현 정책상 리모델링 추진은 가능하며, 전 세대가 남동향 또는 남서향이기 때문에 리모델링 강점이 있다. 다만 실제로 사업을 추진하기 위해서는 현재보다 주택가격이 더 올라와야 할 것으로 보인다.
또한 299세대의 나홀로아파트이므로, 주변환경이 개선되지 않는 한 분담금을 지불하며 리모델링을 했을 때의 결과물에 대해서는 다소 의문이 있다.)
재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님 |
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
네이버블로그에서 서술했듯이 응암금호 남쪽으로 응암11구역이 재개발되어 백련산해모로(2020)로 준공되었고, 응암10구역이 재개발되어 백련산SK뷰아이파크(2020)로 준공되었다.
또한 응암4구역이 재건축되어 e편한세상백련산(2022)로 준공되었다.
위의 3개의 신축 아파트는 사실 역세권이라고 말하기가 애매하며 백련산으로 인해 다소의 경사가 있음에도 불구하고,
아래의 백련산힐스테이트와 백련산파크자이 등과 함께 소~중규모의 주거벨트를 형성하고 있다.
또한 그러한 특징에 신축 선호도까지 더해져 시세를 형성하고 있다.
이미 준공된 구역을 다룬 이유는, 응암동 101번지 일대의 공공재개발과 인근의 개발에 따라 응암금호 아파트의 입지가 돋보일 수 있기 때문이다.
응암동 101번지 공공재개발사업은 용도지역 상향을 받아 지상 25층 규모의 공동주택 915세대 규모로 지을 계획이다.
다만 이는 2022년 3월 신규후보지 발표 이후 2022년 10월에 실시했던 주민설명회에서의 내용이며, 사전기획 단계이기 때문에 추후 변경될 가능성이 높다.
공공재개발 사업의 현재 진행현황으로는,
2023년 9월에 공공재개발사업 정비계획 수립 및 정비구역 지정 용역을 발주했다.
다만 과업기간이 2년이며, 이후 시에 입안요청과 도계위 심의 등을 고려했을 때 빠르면 2025년 말 정도에 정비구역 지정 고시를 받을 것으로 예상한다.
응암금호 주변 건물의 노후도를 보면, 실질적으로 대로변에 있는 상가건물이 재개발 또는 재건축할 가능성은 매우 낮기 때문에 공공재개발구역 남쪽의 주택가(2종일반주거지역)가 재개발 또는 주택재건축을 진행할 가능성이 있다.
또한 정비사업이 진행된다면 주거벨트의 연속성 측면에서 의미가 있으며, 응암푸르지오 아파트와 녹번역센트레빌까지 주거지가 이어지는 효과가 있으나 현재 진행 중인 것은 없다.
향후 호재 요소 |
위에서 다뤘던 배후의 응암동 101번지 공공재개발사업이 진행된다면 응암역 및 상권/이마트와 조금 더 가깝고, 은명초도 도보권인 응암금호 아파트의 입지 역시 재조명을 받을 수 있다.
또한 응암금호에서 영락중학교와 백련산 접근성도 현재보다 좋아질 수 있다.
그 외에 특별히 호재요소로 보이는 부분은 없다.
결론 |
투자 관점에서 응암금호 아파트의 매수는 현재로서는 부적합하다.
현재 응암금호는 상권은 좋지만 인근 단독주택과 빌라와 같이 있어 선호하는 주거지와는 다소 동떨어져있는 소규모 아파트 느낌 이상으로 다가오지 않는다.
(네이버블로그에서 다뤘듯이 주택 자체는 실거주하기 좋으나 입지 관점에서 그렇다는 의미이다)
또한 용적률을 보면 사실상 재건축은 불가능하기 때문에 리모델링을 진행해야 하는데, 리모델링 분담금을 내고 사업기간을 소요하며 정비사업을 할만큼까지의 메리트는 없다고 본다.
공공재개발과 인근이 개발 되며 주변이 선호되는 주거지역으로 탈바꿈할 가능성이 있지만, 공공재개발 구역은 현재 정비구역이 지정되지 않은 상태이다.
설령 정비구역으로 지정된 상태라고 하더라도 재개발 전체 과정에서는 초기이기 때문에 아직 갈길이 먼 것이 사실이어서, 앞으로 인근의 개발 방향을 주시하되 현재로서는 적합하지 않다고 본다.
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