신사동 현대2차 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 은평구 아파트 일곱 번째로, 
은평구 신사동 현대2차 아파트를 알아보자. 6호선 응암역 1번 출구에서 도보 약 15~20분 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
 

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현대2차

  
 

용도지역 및 대지면적

 
신사동 현대2차 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 10,955㎡이다.
1994년 4월 준공했으며 용적률은 350%, 건폐율은 25%이다.

 

 

정비 가능성 : ★☆☆☆☆ (매우 낮음)

 
  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 없음
   (서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300% 도 초과했다.
     설령 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올려도 근접한 수준이므로 실익이 없다. 준주거 종상향 가능성은 낮으므로 다루지 않는다.)
    ※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
 - 리모델링 가능성 : 매우 낮음
   (정비사업을 진행한다면 정책상 리모델링이 가장 적합하지만 현재는 주택가격이 낮아 정비사업이 진행될 가능성이 매우 낮으며, 진행되고 있는 것도 없다.)

 
 

재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님

 
세대당 평균 대지지분은 8.7평으로, 재건축 사업성 분석 대상이 아니다.
이전 글에서 다뤘던 홍익아파트와 마찬가지로 준주거지역 법정상한 용적률 500%를 적용받아도 재건축은 어려워보인다.
 
따라서 소규모 아파트를 위한 지자체의 정비사업 정책이 나오지 않는한, 정비사업을 추진하고자 한다면 무조건 리모델링 사업으로 진행해야한다.
 
다만 주변 인프라와 인근 지형 등을 참고했을 때 리모델링 사업을 진행하더라도 조합원들이 분담금을 부담하면서까지 정비사업 메리트가 없어보이는 것이 사실이다.
또한 공사비는 점점 증가하는 반면, 현재 아파트 시세는 낮아 배보다 배꼽이 더 큰 상황이다.
 
홍익아파트 글에서 다룬것과 같이 아이디어를 낸다면 동쪽의 신사동 형진아파트 및 홍익아파트와 통합 리모델링하고 커뮤니티를 공유하는 방안을 생각해볼 수 있다.

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다만 홍익과 형진 사이에는 시유지인 은평로1길만 있을 뿐 지자체와 협의가 가능해보이는 부분이 있으나, 형진/홍익과 현대2차는 가좌로12길로 나뉘어져 있다.
 
가좌로12길은 타 단지와 주거지역에서도 자주 쓰는 관통도로이며, 이 도로를 물리적으로 없애기는 현실적으로 많은 어려움이 뒤따를 것으로 보인다.
 
또한 동일한 조합으로 진행하여도 홍익/형진과 현대2차는 리모델링 조건이 많이 달라보여 분담금 이슈가 클 것으로 예상되므로, 통합리모델링 가능성은 낮아보인다.
 
단독 리모델링을 추진한다면, 장점으로는 84타입의 단일세대이기 때문에 의견모으기가 한결 수월할 것으로 예상한다. 다만 우려사항으로는 111동이 전형적인 아파트 구조는 아닌데, 리모델링 설계공간이 나오는지 확인해볼 필요가 있다.
 
 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

인근 정비사업 @아실

 
(아래의 내용부터는 신사동 홍익아파트 글과 동일하다.)
 
아파트 주변의 정비사업 추진현황을 보면, 남쪽 길건너의 편백/산새마을이 2022년에 신속통합기획 2차 후보지로 선정된 이력이 있으며 현재 지자체에서 주민설명회를 진행하고 있는 단계라고 한다.
 
단계상 아직 공식적인 정비계획(신속통합기획안)이 제시된 것은 없으며 
전체 부지를 최대 2종일반주거지역으로 종상향하여(3종일반주거지역은 존치) 용적률을 끌어올려 재개발 예정이라고 알려진다
 
2024년 하반기까지 정비구역 지정 및 정비계획 확정이 목표이며, 재개발 전체 단계에서는 현재 단계가 아직 극초기단계이기 때문에 시간이 오래 소요될 것으로 예상한다.
 
참고로 신속통합기획구역이기 때문에 토지거래허가구역이며, 갭투자는 불가능하고 실거주가 필요하다.
 
 

향후 호재 요소

 
눈에 띄는 호재 요소는 없으며, 다만 이 곳 주변의 이슈사항은 있다.
 

고양은평선과 서부선

 
서부선과 연결이 예정된 고양은평선의 역 중에 하나로 이 곳의 주민들은 신사고개역 신설을 지속적으로 요구한 이력이 있다. (자체적으로 역 신설 시 사업성 검토 용역도 추진하는 등 활동도 있었다.)
 

신사고개역 이슈 @헬로티비뉴스

 
다만 비교적 최근에 지자체에서 고양은평선의 기본계획안을 공개했는데,
이 자료에는 은평구 신사동의 주민들이 지속적으로 요구하며 용역을 진행했던 신사고개역이 포함되어 있지 않았다.
 
기본계획안이 변경될 가능성이 높지 않아 신설되진 않겠지만, 고양은평선 신설 이후 추가로 역사의 건설이 이루어질 가능성은 있기 때문에 앞으로 향방을 관찰할 필요는 있다.
 
  

결론

투자 관점에서 은평구 신사동 현대2차 아파트의 매수는 부적합하다.
 
용적률을 보면 재건축은 사실상 불가능하고 리모델링 사업으로 진행해야 하는데, 조합원들이 리모델링 분담금을 내고 사업기간까지 소요하면서 정비사업을 진행할만큼의 입지적인 메리트는 없다고 본다. 
 
다만 현재 시세가 높지 않은 편이므로 신사고개역 신설, 인근 주택과의 통합리모델링, 지자체 정책, 산새마을 재개발 단지 가시화 등의 이슈가 있을 시 급매가 매수 및 적당한 가격에 빠져 나오는 방법은 생각해볼 수 있다.