서울 내 신혼부부 APT 찾기 (은평구) 네 번째로,
응암역 역세권인 신사동성원 아파트를 알아보자. 응암역 2번 출구에서 도보로 5~10분 정도의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
신사동성원 아파트의 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 대지면적은 5,281.2㎡이다.
2000년 4월 준공했으며 용적률은 272%, 건폐율은 24%이다.
정비 가능성 : ★☆☆☆☆ (매우 낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
(서울시 조례 상한 용적률과 법정상한 용적률 250% 를 초과했으므로 재건축 실익이 없다.
3종으로 종상향 하더라도 서울시 조례상 상한 용적률은 동일하다.
설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아도 기부채납 및 공공기여를 고려하면 역시 실익이 없다.)
- 리모델링 가능성 : 매우 낮음
(실제로 현 정책에서 만약 정비사업을 한다면 리모델링이 유일한 옵션이다.
다만 아파트 상태가 정비사업까지 필요한 상태도 아니고, 인근에 시너지날만한 요소도 없으며 시세도 높지 않아 현재로선 가능성이 매우 낮다.)
재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님 |
사업성을 따지는 게 의미가 없으므로 시뮬레이션은 하지 않는다.
참고로 주변이 전부 2종/7층이하 지역인데, 어떻게 신사동성원 아파트가 있으며 용적률이 높을 수 있나라는 존재 자체에 대한 물음이 있을 수 있다.
2004년 이전에 지어진 아파트들은 용도지역 종 세분화 이전의 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져서,
현행 조례나 허용용적률을 초과하는 경우가 꽤 많다.
또한 1999년 전후로 준공된 아파트들은 정부가 잠시 규제를 완화했던 이력이 있어, 이보다 더 높은 용적률을 보이는 경우도 있다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
신사동성원 인근에는 마땅히 개발이 진행되고 있는 것이 없다.
현재 은평구에서는 불광역/연신내역 인근에서 재개발이 활발하게 이루어지고 있으며, 증산역 인근의 수색증산뉴타운(재정비촉진구역)도 잔여 진행사업이 있다.
네이버블로그에서 잠깐 언급했던 센트레빌 아스테리움 시그니처(역촌1구역 재건축, 2024년 11월 준공예정)는 개발 영향권이라고 볼 수도 없으며 500m 외에 있기 때문에 다루지 않는다.
또한 현시점에 신사동성원 인근 건물 노후도를 봤을 때,
신축 빌라들도 다수 있어 구역을 형성하여 주택 재건축(재개발 X) 또는 가로주택사업이 되긴 어려워 보인다.
향후 호재 요소 |
응암역 일대의 번화한 느낌과 달리 응암역 주변의 개발은 저조한 편이다.
과거 2018년에 위의 응암역생활권(3만m² 넓이의 준주거지역)의 지구단위계획을 변경하며, 획지계획을 모두 해제하고 민간에서 조금 더 유연하게 개발계획을 조정할 수 있도록 변경한 이력이 있다.
이렇게 한 이유는 2006년 지구단위계획 재정비 이후로 응암역 일대가 개발이 저조했기 때문이다.
그 외에 2019년에 응암역세권(응암역 동쪽) 약 23만m² 넓이의 부지에 지구단위계획을 신규로 수립해 응암역 역세권 일대의 복합개발을 유도한다는 내용이 있다.
서울시에서 발표한 5개 지역생활권 실행계획 중 세부내용에서 나온 내용이나 2024년 현재 신규로 수립된 지구단위계획은 없다.
결론 |
응암역이 가깝고 인근에 초등학교와 불광천이 가까워 실거주하기엔 좋지만 투자로선 적합하지 않다.
첫 번째로 리모델링 사업을 추진한다고 할지라도 인근이 개발되며 지가가 충분히 오르기 전까진 정비사업은 사실상 어렵다는 점,
두 번째로 부지 자체가 작아 커뮤니티 시설 등 인프라 구축에 한계가 있다는 점,
세 번째로 특별한 지역 호재가 보이지 않는다는 점이다.
다만 애초에 근접한 주변에는 아파트가 없고 대부분 빌라와 단독주택으로 이루어진 동네이기 때문에, 비록 나홀로아파트이지만 인근 대비 실거주 만족도가 높을 것이다.
따라서 역촌초와 인근 소규모 학원가, 역세권 아파트에 대한 수요로 인해 아파트에 대한 배후수요가 어느정도 있을 것이라고 보여지며,
부동산시장이 좋을 때 오르면 올랐지 시장 분위기에 역행하여 시세가 떨어질만한 아파트는 아니다.
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