대림동 무림 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 영등포구 아파트 일곱 번째로,
구로디지털단지역 역세권인 대림동 무림 아파트를 알아보자. 역에서 도보로 약 5분 내외의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
 

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무림아파트

 
 

용도지역 및 대지면적

무림 아파트의 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)으로, 대지면적은 7,642.9㎡이다.

다만 네이버블로그에서 다룬바와 같이 여기서는 상가면적 약 200㎡를 제외한 7,442.9㎡를 주택단지 면적으로 본다.

 

1981년 9월 준공했으며 용적률은 약 95%, 건폐율은 약 20%이다.

도로와 접한 면이 크진 않다

 

 

정비 가능성 : ★★★★☆ (높음)

 
  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 높음
   (현재 용적률은 약 95%로, 2종일반주거지역의 서울시 조례 상한 용적률과 법정상한 용적률 250%을 비교했을 때 여유가 있다.

    비록 7층 높이 제한이 있긴 하지만 현재 정비사업에 대한 지자체 스탠스를 봤을 때 적당한 기부채납과 임대주택을 내놓으면 풀어줄 확률이 높다. 또한 현재 이 곳은 군사기지 및 군사시설 보호법에 의해 대공방어협조구역이지만, 위탁고도가 해발 165m이기 때문에 문제가 되지 않는 범위로 보인다.

    애초에 바로 인근의 신대림LG자이나 영등포자이르네가 20층 이상인 것만 봐도 알 수 있다.)
 - 리모델링 가능성 : 없음
   (리모델링을 할 이유가 없다.)
 

 

재개발 · 재건축 사업성

 
세대당 평균 대지지분은 20.5평이나, 2종일반주거지역이므로 조건에 따라 재건축 사업성을 따져봐야 한다.

 

참고로 최근 정책상 1:1 재건축이 아닌 이상에야 재건축하면서 임대세대를 넣지 않는 것은 불가능에 가까우므로, 임대세대 불포함 여부는 조건에 포함하지 않는다.

 

또한 용적률을 최대치로 적용하면서 정책상 증가한 용적률의 절반을 임대세대로 가정했으나, 엄밀히 말하면 용적률 내의 범위에서는 임대를 넣을 필요가 없기 때문에 다소간의 차이는 있을 수 있다. 

 

먼저 일반적으로 재건축 아파트 중심평형을 34평(25/34/43평)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋기 때문에

이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션해본다. (개략적인 값으로, 조건 세분화 등에 따라 변경될 수 있다.)

 

1. 용적률 250% 적용 (국토계획법에 따른 제2종일반주거지역 법정상한 용적률)

  ① 기부채납 10% 가정

      : 세대수 대비 일반분양비율은 19.6%로 사업성이 매우 안좋은 수준이다.

  ② 기부채납 없음

      : 세대수 대비 일반분양비율은 27.4%로 사업성이 안좋은 수준이다.

 

2. 용적률 300% 적용 (제3종일반주거지역 종상향 및 법정상한 용적률 가정)

  : 이런 경우 기부채납이 없을 수는 없기에 기부채납 10%를 가정하면,

    세대수 대비 일반분양비율은 35.8%로 사업성은 약간 안좋은 수준이다.

 

 

다음으로 재건축 아파트 중심평형을 25평(18/25/32평)으로 했을 경우 용적률에 따른 시뮬레이션을 해보자.

역시 개략적인 값으로, 조건 세분화 등에 따라 변경될 수 있다.

 

1. 용적률 250% 적용 (국토계획법에 따른 제2종일반주거지역 법정상한 용적률)

  ① 기부채납 10% 가정

      : 세대수 대비 일반분양비율은 44.6%로 사업성이 좋은 편이다.

  ② 기부채납 없음

      : 세대수 대비 일반분양비율은 55.1%로 사업성이 좋다.

 

2. 용적률 300% 적용 (제3종일반주거지역 종상향 및 법정상한 용적률 가정)

  : 이런 경우도 역시 기부채납이 없을 수는 없기에 기부채납 10%를 가정하면,

    세대수 대비 일반분양비율은 77.2%로 사업성은 매우 좋은 수준이다.

 

결론적으로 중심평형을 25평으로 하는 경우 사업성이 충분히 담보되는 편이며, 중심평형을 34평으로 하는 경우 사업성이 안좋은 편이다.

 

이런 경우엔 어느정도의 분담금을 각오하며 중심평형을 30~31평형으로 설계하는 경우가 많지만,

조합과 조합원의 성향과 조건에 따라서 차이가 있을 수는 있다.

 
또한 위의 결과는 아파트 자체가 재건축할 조건이 된다는 것이지, 신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는(투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.

 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

무림 인근 개발 @아실

무림아파트 인근에는 별도의 아파트 재개발/재건축 이슈는 없다.

 

다만 지도에 표시해놓은 무림아파트 아래쪽 구)펠리체아트홀의 웨딩홀 영업종료 후 이 곳을 용적률 700프로의 근린생활시설과 199세대의 주택으로 개발한다는 계획이 (과거에)있었다. 하지만 아직까지 철거가 이뤄지진 않았다. 

 

무림아파트는 현재 기준으로 정비구역으로 지정되지 않았으며, 인접해 있는 현대그린빌라 역시 마찬가지다.

 

주변 개발 가능성에 대해서는 과거에 무림아파트와 통합 재건축 얘기가 나왔지만, 현재는 아무 소식이 없는 현대그린빌라의 재건축 사업성을 알아보도록 한다. 

 

현대그린빌라

현대그린빌라는 1986년 12월에 준공한 최고층수 3개층의 연립주택으로, 총 세대수는 80세대이다.

대지면적은 3,667.1㎡이며, 제2종일반주거지역(7층이하)이다.

 

세대 평균 대지지분은 13.89평으로, 단독 재건축을 진행한다면 중심평형을 25평형 이하로 낮춰야 하며 그럼에도 2종일반주거지역임을 고려 시 사업성이 썩 좋지는 않을 것이다.

 

그렇기에 통합 재건축을 하는게 무림과 현대그린빌라 서로에게 윈-윈일 수 있다.

동일한 조합원 지위를 갖게되며, 각 추진위(또는 조합) 입맛대로 하지 못한다는 단점이 있지만 어차피 공동주택은 거래사례비교법으로 감정평가하며, 여러 요인들을 대부분 반영한다.

 

여기서 반영되는 다양한 요인들 중에 이렇게 주택간 입지 차이가 크지 않는 경우, 감정평가로 인한 이슈(다툼) 발생 여지가 적다.

 

오히려 재건축 시공 평단가를 낮추고, 더 좋은 브랜드의 시공사를 구할 수 있다는 장점, 세대수 증가로 커뮤니티 시설 공유가 가능하다는 점은 앞에서 언급했던 단점을 상쇄한다.

 

참고로 많은 부동산 사장님과 사람들이 공동주택(연립, 빌라 등 포함) 재건축 감정평가에 있어 대지지분이 중요하다고 알고 매물에 표시해놓고 있으나, 공동주택 감정평가액은 실사용가치를 따지기에 대지지분보다는 실거래가액과 상관관계가 있다. (단, 정비사업으로 인한 기대감이 반영되지 않은 금액이다.)

 
 

향후 호재 요소

 

신안산선 노선 @국토교통부

네이버 블로그와 대림삼거리역 근처 아파트 투자글에서도 다룬 내용이지만, 서울시와 시흥/안산시를 연결하는 신안산선(광역철도)의 정거장으로 구로디지털단지역이 들어오며 무림을 포함한 인근 아파트들은 더블역세권이 된다.

최근에 나온 뉴스로는 2025년 4월 개통 예정이며, 추가로 개통일이 지연될 가능성도 잔존한다.

 

BYC 구사옥 부지

 

또한 대림동 995-1에 있는 BYC 구사옥 부지에 대한 지구단위계획이 변경되었다.

 

최근(2024.5) 도시·건축공동위원회에서 가결된 사안으로, 업무시설 및 근린생활시설 등을 지하 5층, 지상 37층 규모의 2개동을 건축한다는 내용이다. 대상지 주변으로 도로를 조성하고 지역 필요시설인 공원과 방수설비(빗물펌프장 및 저류조) 부지를 확대 제공 예정이다.

또한 2호선 구로디지털단지역과 인접한 전면부는 역 출입구와 직결되는 입체보행통로 설치하여 보행환경을 조성한다고 한다. 

 

다만 이는 지구단위계획이며, 언제까지 개발이 완료된다는 기약은 없으나 이러한 복합시설이 들어온다면 일대의 분위기가 많이 변화할 것으로 예상한다.

 

이 외에 특별히 눈에 띄는 호재는 없다.
 
 

결론

 
투자 관점에서는 아래 이유로 추천하지 않는 편이다.
 
1. 정비사업에 대한 공감대 형성이 미비해보인다.

    1981년에 준공된 아파트이며, 사업성이 나쁘지 않아 어떤식으로든 정비구역 지정 및 조합이 설립됐어야 한다. 특히 신안산선 이슈를 생각한다면 더더욱 그렇다.

    커뮤니티에서 과거 이력을 보니 추진(준비)위도 한번 바뀐듯한데 연령층이 높아 동의율이 안나오는건지, 아니면 추진위 자체에 문제가 있는건지는 내부사정이라 모르겠으나 어떤 이슈든 정비사업에는 마이너스 요인이다.

 

2. 상기한 재건축 사업성 항목에서 시뮬레이션했듯이,
    재건축된 아파트의 중심평형이 34평형은 될 수 없고 25평형이 되어 분양 상품성이 비교적 떨어질 수 있다.

3. 아파트 뒷쪽(서쪽) 단독주택과 빌라 구역의 개발 가능성이 떨어져보인다는 것과, (현 상황에서)인근 현대그린빌라와 통합 재건축이 논의되고 있지 않다는 점에서 개발 시너지 효과의 한계가 있다.

 

4. 대로에서 가시성이 낮고 출입도로가 좁다. 큰 문제는 아닐 수도 있지만 일반적으로 기간도로에서 주택단지로 오가는 진입도로의 폭은 건축법상 몇 가지 규정이 있다. (여기에서 재건축되는 공동주택의 세대수별 진입도로 폭의 최소길이 등을 전부 열거하지는 않는다.) 

    재건축의 가능 여부를 따진다면 추가적으로 짚고 넘어가야 하는 문제이다.

 

위의 이유로 현재로서는 추천하기 힘들지만, 신안산선이 들어온 후로 인근의 주거수요가 높아질 수 있고 (구)BYC사옥과 (구)펠리체아트홀 공사가 시작된다면 분위기가 많이 바뀔 것이다.

 

차이나타운 영향권이라는 점 등을 고려했을 때 사람들이 선호하는 주거요인을 전부 갖췄다고 말하긴 어렵지만, 초등학교가 인접해 있으며 국가산단의 배후 주거지로서 앞으로 정비사업이 진행된다면 시장에 기대감을 줄 수는 있어보인다.