서울 내 신혼부부 APT 찾기 (영등포구) 세 번째로,
영등포역 및 문래역 역세권 범위인 문래동 해태 아파트를 알아보자. 1호선 영등포역과 2호선 문래역에서 도보로 약 10분 내외의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
문래해태 아파트의 용도지역은 준주거지역으로, 대지면적은 2,227.5㎡이다.
1999년 9월 준공했으며 용적률은 400%, 건폐율은 26%이다.
정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
(서울시 조례 상한 용적률 400%와 동일하며, 법정상한 용적률 500%와 차이가 크지 않기 때문에 재건축 실익이 없다. 설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%인 600%를 적용받아도 기부채납 및 공공기여를 고려하면 역시 실익이 없다.
단, 이론적으로 재건축이 불가능한 것은 아니며 아래에서 서술한다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'의 구체적인 액션 방안은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 낮음
(인근 인프라가 좋다는 장점이 있기 때문에 현재 정책상으로는 리모델링 사업이 가장 낫다.
하지만 실제로 사업이 진행되기 위해서는 주변 정비사업이 완료되고 지가가 상승하여 아파트 시세에 반영이 된 후에 가능할 것으로 보인다.)
재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님 |
법정상한 용적률인 500%를 받아도 사실상 재건축은 어려우며, 현재 상태에서는 리모델링은 추진 가능하나 솔직히 말하면 결과물은 다소 의문이다.
하지만 영등포(여의도 포함) 권역은 서울시에서 지정한 3대 중심지(도심)이며, 신안산선 영등포역이 예정되어 있다.
신안산선 플랫폼으로 인해 문래해태는 공식적인 역세권 범위안에 들어오게 된다.
이에 따라 서울시 역세권 활성화사업 운영기준을 참고해보면,
기준(허용)용적률은 현재 400%이며, 역세권활성화사업으로서 복합용도 기준을 준수하여 심의를 거치고 지구단위계획을 통해 일반상업지역까지 용도지역을 변경할 수도 있을 것이다.
대지면적의 일정부분을 기부채납하고 증가용적률의 25%이상을 임대세대로 넣은 다음 일반상업지역 최대치인 용적률 800%까지 올려버리면 재건축이 불가능한 시나리오는 아니다.
특히 위치와 용도지역상 아파트 한 동과 오피스텔 한 동으로 구성하는 것도 좋은 생각이다.
이 외에 입지규제최소구역 따위의 자유도 높은 구역으로 인정받는 방법도 있다.
하지만 현실적으로 이러한 구역은 국가나 지자체에서 주도하는, 공익 목적에 부합하는 사업에 적용하는게 일반적이며 특혜 시비 논란이 있을 수 있으므로 가능성이 없다. 법은 효율보다는 평등에 우선하기 때문이다.
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
네이버 블로그에서 언급했듯이 해태 아파트 인근과 영등포역 방면은 재개발을 추진 중에 있다.
먼저 대선제분 일대 도시정비형 재개발을 보면, 해태인근이 1구역이며 7개의 지구로 나뉘어져 추진되고 있다.
대로변 아래로는 2구역이며, 8개의 지구로 나뉘어져 추진되고 있다.
모든 지구는 정비계획이 세워져 있으나 이는 엄밀히 말하면 기본계획과 구상이며,
이 중에서 구체적인 개발 계획이 나와 진행되고 있는 곳은 1-1지구이다.
참고로 위에서 보는 바와 같이 문래해태 서쪽으로 인접하여 녹지가 조성될 계획이 있다.
대선제분 1-1지구의 조감도와 배치도는 위와 같으며, 시공사는 신원종합개발주식회사이다.
2022년 사업시행계획이 인가됐으며, 이후로 현재까지 특별한 소식은 없다.
그 외에 최근에(2024년 1월) 대선제분 아래의 1-5지구에 용적률 800% 및 최고 높이 119m 규모로 한 개동의 업무시설이 들어올 계획을 담은 정비계획 변경 공람이 있었다.
다른 구역에 대해서도 정비계획 및 구상도(건축예시도)는 있다.
단, 정확히 말하면 이는 지자체에서 생각하는 바람직한 정비안으로, 실제와 이어지지 않는 경우도 많다.
특히 대선제분 공장의 경우 민간주도형 재개발이기 때문에, 지자체에서 큰 틀의 방향을 제시할 뿐 직접적으로 간섭하기 어려운 부분이 있다.
문래해태와 인접한 1-2지구(북쪽)와 1-4지구(대선제분 공장) 정비계획 및 구상도(건축예시도)는 다음과 같다.
이 외에 대선제분 2구역은 현재 정비계획 수립 단계이기 때문에 구체적으로 나와있는 계획은 없다.
두 번째로 영등포 쪽방촌 공공주택사업 역시 현재 정비계획 수립 단계이다.
1970년대 집창촌과 여인숙 등을 중심으로 형성된 곳으로, 대표적인 노후 주거지이다.
공동시행자는 영등포구, LH, SH이며 정비사업은 2개 블록으로 나눠 추진될 예정이다.
복합시설1 : 쪽방 주민거주 영구임대주택 370세대(월 임대료 3.2만원)와 행복주택 220세대
복합시설2 : 주상복합단지와 오피스텔 약 600세대 규모 (일반분양)
단, 과거부터 지속적으로 사업성에 대한 의문은 제기되고 있다.
세 번째로 타임스퀘어와 인접해 있는 쪽방촌 구역 바로 위의 영등포 도심 역세권 재개발구역은 아래와 같은 업종이 밀집해 있는 곳이다.
이 곳은 2023년 조합설립인가를 받았으며, 2024년 하반기에 시공사 선정을 진행할 계획이다.
면적 2만3,094㎡일대에 도시정비형 재개발을 통해 아파트 999세대, 오피스텔 477실과 부대복리시설 등을 건축한다고 한다.
향후 호재 요소 |
첫 번째로 인근 노후된 주택들이 재개발되고, 환경이 좋아지며 지가의 완만한 상승을 기대할 수 있다.
또한 네이버 블로그에서도 다룬 내용이지만, 서울시와 시흥/안산시를 연결하는 신안산선(광역철도)의 정거장인 영등포역이 인근에 들어올 예정이다.
당초에는 2024년 내에 개통이 예정됐으나, 계속 늦어지고 있다.
최근에 나온 뉴스를 참고해봤을 때 2025년 4월 개통 예정이며, 추가로 개통일이 지연될 가능성 역시 존재한다.
이 외에 현재로서는 특별히 눈에 띄는 호재 요소는 없다.
결론 |
일반적으로 주변이 대규모 개발되는 경우, 개발구역 외 남겨진 아파트는 개발되는 아파트보다 입지가 좋아야 시세 방어에 유리한 경향이 있다.
그런 측면에서 문래해태의 입지는 다소 애매하고 정비사업도 가시화된 것이 없어 현재 투자로서는 시기상조라고 판단된다.
리모델링은 추진 가능하나 아직 조합설립을 하려는 움직임이 없고,
역세권 활성화에 따른 종상향 후 재건축은 막연하거니와, 대단지가 아닌 만큼 커뮤니티 시설의 한계와 시세상승에 제약이 있을 수 있다.
현재 아파트 시세로서는 정비사업을 추진하기에 동력을 얻기가 다소 어렵다는 것도 현안사항이다.
단, 본문에서 언급한 개발을 제외하고도 영등포 고가 철거 등의 안건들이 제기되고 있는 중이다.
또한 서울시 3대 도심으로서 포텐셜은 분명 가지고 있기 때문에, 인근의 재개발 계획이 구체화되며 기대감이 오를 때 시세를 보고 접근하면 좋겠다.
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