문래동 대원칸타빌 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 영등포구 아파트 두 번째로,
2호선 도림천역과 문래역에서 가까운 문래동 대원칸타빌 아파트를 알아보자. 도림천역에서는 도보 10분, 문래역에서는 도보 20분 내외의 거리에 위치해있다. 

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
 

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대원 아파트

 
 

용도지역 및 대지면적

 
대원칸타빌 아파트의 용도지역은 준공업지역으로, 대지면적은 6,007.5㎡이다.
1998년 10월 준공했으며 용적률은 328%, 건폐율은 28%이다.

대원 및 인근 아파트는 전부 준공업지역이다

 

※ 준공업지역의 경우 최근 서울시에서 도시계획조례를 개정하면서 2024년 6월부터 공동주택의 용적률을 400%까지 건축할 수 있게 됐다.

     단, 정확히는 준공업지역의 공동주택은 기존과 같이 용적률 250%을 적용하지만, 공공시설 등을 제공할 시에 400%까지 가능하다.

 

서울시도시계획조례 (제55조제4항제1호)

"공동주택ㆍ노인복지주택ㆍ오피스텔ㆍ다중생활시설(그 밖의 용도와 함께 건축하는 경우도 포함한다)의 용적률은 250퍼센트로 한다. 다만, 지구단위계획을 통한 공공시설등 제공 시 시장이 정하는 바에 따라 400퍼센트까지 할 수 있다. " <2024.3.26 개정>

 

정비 가능성 : 리모델링 추진 중

 

통합 리모델링 대상 단지

 

네이버 블로그에서 언급했듯이 이 곳 문래동 서쪽은 통합리모델링을 추진 중이다.

 

문래동 통합리모델링 추진 단지는 문래동현대(264세대), 문래현대2차(390세대), 문래현대3차(166세대), 문래현대5차(282세대), 문래동현대홈타운6차(270세대), 대원칸타빌(218세대), 두산위브(383세대) 총 7개 단지이며, 총 1,973세대이다.

 

문래동 통합리모델링 조감도 @추진위원회

 

각 단지는 대형 건설사 브랜드로 시공사를 통일하고, 커뮤니티시설 등을 공유한다고 한다. 또한 수평증축 리모델링을 통해 세대수를 약 12% 증대하여 총 2,212세대로 재정비한다는 계획이다.

 

단, 조합설립 및 사업 인허가 절차는 단지별로 따로 진행한다.

 

이 중 대원칸타빌은 2023년도에 이미 리모델링 조합설립을 완료하여 7개 단지 중 사업이 빠른 편이며,

2024년초 시공사 선정을 계획했으나, 아직까지 시공사가 선정되지는 않았다. (우선협상대상자 포스코이앤씨)

 

수평 및 별동증축을 통해 최종적으로 247가구로 리모델링 될 예정이다.

시공사 선정 입찰공고 @서울경제신문

 

 

재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님

 
금번에 서울시에서 도시계획조례를 개정하며 준공업지역의 공동주택 용적률을 400%까지 허용했으나,

대원칸타빌의 경우 용적률이 이미 328%이므로 사실상 재건축은 불가능하다.
 

 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 개발 현황 @아실

 
통합 리모델링 단지를 제외하고 문래진주 아파트와 문래신동아 아파트가 정비사업을 추진 중이나,

소규모이며 대원에 큰 영향을 주기 어려워 보이므로 별도로 다루지 않는다.

 

인근의 정비 가능성에 대해서는, 리모델링에서 재건축으로 선회할 수도 있는 단지가 제법 보인다.

밑에 결론 부분에서 자세하게 서술한다.

 

 

향후 호재 요소

 

서부간선도로 일반도로화 @서울시

서울시가 서부간선도로의 일부 구간을 일반도로화하고 도로 주변으로 보행로와 녹지를 조성한다고 한다.

 

일부 구간이란 목동교에서 신정교(2km), 그리고 광명교에서 금천교(1.7km)이며,

대원칸타빌 앞의 서부간선도로는 목동교에서 신정교 사이이기 때문에 사업 대상에 포함된다.

 

이에 따라 녹지공간과 자전거도로 등이 신설되고 육교 또한 개선할 예정이기 때문에,

환경개선 뿐만 아니라 안양천 공원 및 산책로 접근성 개선과 단절된 느낌을 해소할 수 있다.
 

이 외에 현재로서는 특별히 눈에 띄는 호재 요소는 없다.
 

결론

 
문래동 대원칸타빌 아파트는 정부의 리모델링 정책과 사업비, 그리고 통합 리모델링 현실성의 이유로 투자로는 적합하지 않다.
 

1. 정부의 리모델링 정책

  : 우리나라 및 지자체에서는 리모델링 사업에 대해 규제를 강화할 뿐, 공공지원책이나 행정절차 개선 등의 제도 개선 방안이 수립된 것이 없다. 

     '2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'을 보면, 오히려 수평증축마저 2차 안전진단을 실시하는 등 규제를 강화하는 추세이다.

 

2. 사업비

  : 대규모가 아닌 소규모의 리모델링은 일반분양이 적어 사업성이 낮다. 

    또한 현재 리모델링 규제로 인한 불확실성 및 공사비 증가 리스크 역시 일반분양으로 완충할 수 있는 부분이 아니기 때문에 조합원이 고스란히 떠안아야 한다.

 

3. 통합 리모델링 현실성

  : 통합 리모델링이라고는 하지만 사실 개별 단지에서 조합을 설립하여 진행하는 방식이다.

    하나의 단지에서조차 리모델링을 위해 삽을 뜨려고 갈등을 빚고, 수년 이상이 소요되는데 이해관계가 다른 7개 단지에서 사업속도를 조절하면서 동일한 시공사로 진행하여 한 개의 대단지로 완성한다는 것은 전례도 없고, 정비사업의 역사를 보면 사실상 불가능하다.

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    ① 커뮤니티 시설을 공유한다고 했으므로, 각 단지에서의 커뮤니티시설 종류는 어떻게 배분할 것이며 그 것이 과연 정당한지와 공사비는 어떤식으로 분배가 되어야 하는지 

     ② 주변도로는 공공도로로 시유지이며, 지구단위계획을 세워서 접근하지 않으면 단지의 물리적 통합은 불가능한데 어떻게 일체감을 줄 것인지 (리모델링은 주택법을 따르므로, 정비사업이라기 보단 건축법상 대수선에 해당하기 때문에 인근 단지와의 물리적 통합은 어렵다)

     ③ 대원칸타빌을 제외한 각 단지들의 상가 소유주 동의 여부 등 변수

     ④ 지자체 허용 여부 (건축심의, 이주대책 등)

 

    그 외에 7개 단지의 단일 시공사 가능여부(경쟁입찰 원칙, 우선협상대상자 지정이 있으나 7개 단지정도 되면 문제의 소지가 있어보인다), 아파트 단지 문주를 어디에 둬야 하는지와 그 형평성, ... 등등의 문제가 있으며 시공사도 이를 모를리는 없다.

 

    또한 서울시 조례로 준공업지역의 공동주택 용적률 상한이 늘어나며, 개별 재건축이 가능해보이는 단지들이 있어 각 단지 주민들의 여론역시 언제든지 뒤바뀔 수 있다. (용적률 : 문래동현대 221%, 두산위브 232%, 현대2차 251% 등)

 

 

위의 내용을 종합했을 때 인근 통합리모델링 아이디어는 분명 좋으나, 현실적으로 매우 어렵고 결국 대원칸타빌 개별 단지의 리모델링으로 봐야한다.

 

그렇다면 상기했듯이 소규모단지의 리모델링이기 때문에 1군 시공사 선정에 어려움이 있을 것이며, 설령 시공사가 잘 선정됐다고 하더라도 공사비와 분담금 등에서 다소의 부담이 예상된다.

 

그렇기에 '매수금액 + 분담금 + 사업기간'을 투자 Input이라고 봤을 때, 리모델링 사업을 통한 투자 Output이 매력적일지는 현재로선 의문이다.