서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 영등포구 아파트 첫 번째로,
양평역 역세권인 나홀로 아파트 양평동3가 경남아너스빌 아파트를 알아보자. 양평역 1번 출구에서 도보로 3분 내외의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
경남아너스빌 아파트의 용도지역은 준공업지역으로, 대지면적은 3,902.9 ㎡이다.
1998년 7월 준공했으며 용적률은 399%, 건폐율은 31%이다.
※ 준공업지역의 경우 최근 서울시에서 도시계획조례를 개정하면서 2024년 6월부터 공동주택의 용적률을 400%까지 건축할 수 있게 됐다.
단, 정확히는 준공업지역의 공동주택은 기존과 같이 용적률 250%을 적용하지만, 공공시설 등을 제공할 시에 400%까지 가능하다.
서울시도시계획조례 (제55조제4항제1호)
"공동주택ㆍ노인복지주택ㆍ오피스텔ㆍ다중생활시설(그 밖의 용도와 함께 건축하는 경우도 포함한다)의 용적률은 250퍼센트로 한다. 다만, 지구단위계획을 통한 공공시설등 제공 시 시장이 정하는 바에 따라 400퍼센트까지 할 수 있다. " <2024.3.26 개정>
정비 가능성 : ★☆☆☆☆ (매우낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
(서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 400% 에 인접했다.
서울시가 발표한 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'의 예시는 주거지역 대상으로, 준공업지역이 해당되어 법정상한 용적률의 120%를 적용받을 수 있는지는 정해진 바도 없고 전례도 없기 때문에 다루지 않는다.
단, 법정상한 용적률의 120%가 적용되어도 재건축은 불가능해보인다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 낮음
(현 정책상 리모델링은 가능하지만 단독 리모델링은 큰 메리트는 없고 추진동력도 적다.
문래동과 같이 인근 아파트와 통합 리모델링하는 것이 가장 현실성 있어보이나 현재 진행되고 있는것은 없다.)
※ 문래동 통합 리모델링은 다음 편에서 다룬다.
재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님 |
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
경남아너스빌 인근에 현재 진행 중인 사업은 없으며 양평역 남쪽으로 재개발이 이루어지고 있다.
이는 양평동 도시환경재개발정비구역중에 하나로,
양평12구역은 네이버 블로그에서 서술한 바와 같이 아파트 단지 내에 자이스트리트(상가동)와 영등포자이타워(지식산업센터)가 함께 구성되어 있다.
이 중 영등포자이디그니티 공동주택은 양평역에 인접해서 배치됐으며, 총 4개의 동으로 세대수는 707세대로 구성된다. 2026년 3월 준공 및 입주 예정이다.
그 뒤로는 지식산업센터인 영등포자이타워가 위치할 예정이며, 공동주택과는 도로로 구분되어 있다.
참고로 재개발하여 공동주택과 지식산업센터를 건축하는 방식은 이 구역이 전국 최초라고 한다.
다음으로 양평13구역은 공공재개발 사업으로 추진 중이다.
사업은 아직 초기단계로, 2023년 9월에 정비구역 지정 및 정비계획 변경(안)이 통과되었다.
이 곳에는 공동주택과 지식산업센터, 공공시설이 들어오게 되며 공동주택은 지상 36층의 556가구(용적률 349.33%) 규모이다.
단, 위의 구상도에서 유추할 수 있듯이 지식산업센터가 양평역에 인접하게 배치되며 저층부에는 근린생활시설이 들어올 예정이다.
마지막으로 양평14구역은 마찬가지로 공공재개발 사업을 추진 중이다.
2021년 공공재개발 사업 후보지로 선정되었으나, 동의율을 못채운건지 아직 가시적인 진행 현황은 보이지 않는다.
향후 호재 요소 |
상기한 바와 같이 양평역 인근이 점점 개발되면서 지가가 상승할 수 있으며 경남아너스빌도 영향권이라고 보여진다.
특히 업무시설인 지식산업센터와 같이 들어오기 때문에 배후 주거수요가 탄탄하다고 볼 수 있다. 직장인을 위한 상권 역시 활성화 될 수 있다.
단, 요즘같은 분위기에서 지식산업센터의 분양 성패는 변수이다.
결론 |
양평역 인근이 현재 개발 중이며, 앞으로도 지속적인 개발이 있다는 호재 요소도 있으며,
경남아너스빌 자체도 실거주하기엔 좋지만 투자로선 적합하지 않다.
첫 번째로 재건축은 사실상 불가능하고 통합리모델링은 언급이 안되고 있다는 점,
두 번째로 설령 통합리모델링을 추진하더라도 인근에 대형 평형의 소규모 아파트가 많아 메리트가 떨어져 상대적으로 오래 걸릴 수 있다는 점,
세 번째로 지구단위계획을 세워서 체계적으로 개발이 들어가지 않는 이상 인근 개발이 이뤄지면서 시너지 효과가 날 가능성이 적다는 점이다.
단, 당중초와 대형마트, 그리고 생태공원이 인접해있다는 장점은 뚜렷하고,
인근에 지식산업센터가 많기 때문에 배후수요가 탄탄한 지역이라고 볼 수 있다.
따라서 정비사업 관점에서 투자는 적합하지 않으나, 지가 상승에 따른 반사이익을 보거나 부동산 시장이 좋아지면서 가격이 충분히 오를 수 있는 지역이다.
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