대림동현대 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

 

서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 영등포구 아파트 여섯 번째로,
2호선 신대방역 및 7호선 신풍역에서 도보 약 15~20분 거리에 위치한 나홀로 아파트 대림동현대(대림현대) 아파트를 알아보자.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
 

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대림현대

 

 

용도지역 및 대지면적

 
대림동현대 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 6,079.3㎡이다.
1999년 2월 준공했으며 용적률은 327%, 건폐율은 34%이다.

 
 

정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음)

 
  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 없음
   (서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300% 도 초과했다.
    설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올려도 근접한 수준이기 때문에 실익이 없다. 준주거지역으로 종상향해도 기부채납과 임대주택 건설을 고려하면 사실상 불가능한 수준이다.)
    ※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
 - 리모델링 가능성 : 낮음
   (현 정책상 리모델링이 최선이지만 별다른 움직임은 없다. 또한 실제로 리모델링 사업이 진행되기 위해서는 현재보다 시세가 더 올라와야 할 것으로 보인다.)

 

 

재개발 · 재건축 사업성

 
세대당 평균 대지지분은 8.5평으로, 현 용적률 기준으로 재건축 사업성이 나오지 않는다.
 
일반적으로 재건축 아파트 중심평형을 34평 (25/34/43평)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)

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1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 재건축하면 오히려 세대수를 줄여야 하기 때문에 (-46세대) 불가능하다. 
 
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
  : 재건축하면 오히려 세대수를 줄여야 하기 때문에 (-4세대) 불가능하다. 
 
3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 35세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 16%로 사업성이 아주 안 좋은 편이다.
    (종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)

일대일 재건축정도 할 수 있는 지가가 비싼 동네가 아니고서야 현실적으로 3번의 경우도 사업 추진이 어렵기 때문에 결국 '아파트의 중심평형을 34평'이라는 가정을 흔들어야 한다.
 
즉 18평/25평/32평형 이런 식으로 중심평형을 낮춰서 가야 사업성이 나올 텐데,
조합원이 낮은 평형을 많이 가져가지 않는 이상 분양 상품성이 떨어진다. 하지만 실질적으로 그런 선택을 할리가 없으므로 딜레마가 발생하게 된다. 

 

인근 주택(2종 일반주거지역)을 포함하여 재건축을 진행하는 방법도 있지만, 용적률을 가중평균 하기에 실익이 없다. 애초에 조합원이 많아 일반분양분이 나올 수 있는 구조가 아니다.
 
이외에 역세권(신안산선) 정책을 적용받아 준주거지역 법정상한 용적률 500%를 적용받는다던지 등은 불확실하여 시뮬레이션에서 제외했으나,
당연히 위의 결과보다는 훨씬 사업성이 개선될 것이다.
 
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
 

 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

 

인근의 개발은 신안산선을 제외하고 특별한 것이 없다.

 

대림동현대 서쪽으로 대림1구역이 신속통합기획 구역으로 선정되었지만, 대림동현대의 영향권으로 보이지도 않고 사업 초기(구역 선정)이기 때문에 다루지 않는다.

 

또한 대림동현대 인근 건물 노후도를 봤을 때, 신축 빌라들이 다수 있으며 병원 뒷편에 위치해있고 인근에 학교가 있어 상가가 공실이 있거나 비활성화되어 있는 느낌은 아니었다.

 

그렇기 때문에 현재로선 인근에서 주택 재건축이나 가로주택정비사업 등을 진행할 확률은 적다.

 

향후 호재 요소

신안산선 노선 @국토교통부

 

서울시와 경기도 일대를 연결하는 신안산선(광역철도)의 정거장인 대림삼거리역이 인근에 들어올 예정이다.

최근에 나온 뉴스를 참고해봤을 때 2025년 4월 개통 예정이며, 추가로 개통일이 지연될 가능성 역시 존재한다.

또한 역 명이 대림삼거리이나, 실제로 대림동현대가 있는 대림삼거리와는 도보 5분정도의 거리가 있다.

 

신안산선이 개통된다면 일대의 아파트는 신안산선 역세권 아파트가 되며, 여의도에 있는 업무지구까지 교통이 획기적으로 개선된다.

 

또한 아직 미정이나 신안산선은 향후 서울역까지 연결될 수 있는 잠재력이 있다.

 

결론

 
대림동현대는 대로에 인접하지 않아 아파트 단지 내부가 조용하며, 병원과 학교가 인접해 있어 실거주하기엔 좋지만 투자로선 적합하지 않다.
 
첫 번째로, 재건축 사업성이 나오지 않으며, 리모델링도 현재로선 힘들다는 점
두 번째로, 인근과 같이 정비사업을 할 가능성이 적다는 점

세 번째로, 향후 단독으로 정비사업이 진행되더라도 부지 자체가 작아 커뮤니티 시설 등 인프라 구축에 한계가 있다는 점
네 번째로, 인근 개발이 이루어지면서 시너지 효과가 날 가능성이 적다는 점이다.
 
물론 지하철이 없는 지역에 신안산선이 들어온다는 것은 분명 호재이다.

이에 따라 지가 상승에 따른 반사이익을 보거나 부동산 시장이 좋아지면서 가격이 오를 수도 있겠다만 위의 이유 때문에 태생적인 한계가 명확하다고 본다.