서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 영등포구 아파트 네 번째로,
문래역 4번 출구에서 도보 10분 내외의 거리인 주상복합 아파트 당산코오롱(당산동 코오롱)을 알아보자.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
당산코오롱(주상복합)의 용도지역은 준공업지역으로, 대지면적은 3,610.8 ㎡이다.
1996년 8월 준공했으며 용적률은 303%, 건폐율은 50%이다.
※ 준공업지역의 경우 최근 서울시에서 도시계획조례를 개정하면서 2024년 6월부터 주택의 용적률을 400%까지 건축할 수 있게 됐다.
단, 정확히는 준공업지역의 건물은 기존과 같이 용적률 250%을 적용하지만, 공공시설 등을 제공할 시에 400%까지 가능하다.
서울시도시계획조례 (제55조제4항제1호)
"공동주택ㆍ노인복지주택ㆍ오피스텔ㆍ다중생활시설(그 밖의 용도와 함께 건축하는 경우도 포함한다)의 용적률은 250퍼센트로 한다. 다만, 지구단위계획을 통한 공공시설등 제공 시 시장이 정하는 바에 따라 400퍼센트까지 할 수 있다. " <2024.3.26 개정>
정비 가능성 : ★☆☆☆☆ (매우 낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
(서울시 기존 조례상 상한 용적률 250%를 초과했으며, 법정상한 용적률 400%보다는 낮다.
단, 용적률 여유가 크지 않고 소규모 개발이기 때문에 시공사 선정이 어려울 것이며, 건축비(평당가)는 높은 것을 고려하면 재건축 메리트가 현재로선 없으며, 조합원 분담금 또한 높을 것이다.
또한 건물의 부지가 크지 않아 고층 및 고급화로 승부보지 않는 이상 주변 아파트 대비 크게 분양 메리트를 느낄 요인이 많지 않아보인다. 따라서 인근이 점차 개발되면서, 소유주 모두가 인정할만한 건물 노후화가 될 시간이 필요하며, 추가적인 용적률 혜택도 주어져야 한다.
그리고 모든 재건축이 그렇듯이, 상가 소유주의 동의율이 가장 큰 허들이다. 현재 상가의 공실이 많다는 점은 정비사업 관점에서만큼은 긍정적인 부분이다.)
- 리모델링 가능성 : 매우 낮음
(주상복합의 구조적인 한계로 실익이 적으며, 현재로선 추진한다 할지라도 주민과 상가 소유주간 의견 통일이 쉽지 않을 것이다.)
재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님 |
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
이 근방에서는 주로 영등포시장역 인근 재정비촉진구역과 대선제분 일대, 그리고 영등포역 인근 도심역세권 재개발 사업 및 쪽방촌 공공주택사업 이루어지고 있으며, 당산코오롱 주변은 많지 않다.
이 중에서 당산코오롱에서 그나마 가까운 대선제분 일대 재개발은 이전의 문래 해태글에서 다뤘으며, 아래에 요약으로 대신한다.
대선제분 일대는 1구역(7개의 지구)과 2구역(8개의 지구)로 나뉘어져 추진 중이다.
이 중에서 구체화되어 가시적으로 사업이 진행되고 있는 곳은 1구역 1지구이며, 시공사는 신원종합개발주식회사이고 2022년 사업시행계획이 인가되었다.
그 외에 올해 1월에 1구역 5지구에 한 개동의 업무시설(용적률 800%) 계획이 포함된 정비계획 변경이 있었다.
대선제분 2구역은 현재 정비계획 수립 단계이기 때문에 구체적으로 나와있는 계획은 없다.
마지막으로 당산코오롱 남동쪽에 인접한 청과물도매시장에 대해 2022년 12월에 지구단위계획 변경과 세부 개발계획 결정안을 가결했다.
이 곳은 노후불량 건축물이 모여 있으며, 위원회 심의 결과에 따라 지하 3층~지상 29층 규모의 공동주택 218가구와 근린생활시설을 건축할 수 있게 됐다.
다만 이는 지구단위계획이며 현재 이 곳은 정비구역이 아니다.
10년전 과거에도 이 부지에 지속적인 지구단위계획 변경 및 세부개발계획을 결정했으나, 실제로 개발로 이어지진 않았다는 사실은 인지할 필요가 있다.
건물 노후도를 봤을 때, 위의 청과물도매시장 구역과 현재 철거하고 있는 지역을 제외하면 당산코오롱 주변에 특별히 개발 가능성은 보이진 않는다.
향후 호재 요소 |
특별히 눈에 띄는 호재는 없다.
결론 |
주변이 문래동 인프라이기 때문에 실거주로는 좋을 수 있으나, 투자로서는 부적합하다.
영등포구는 현재 영등포역 북/남쪽의 재개발(북 : 대선제분을 포함한 재개발, 남 : 신길 재개발 및 도림동 공공재개발 등)과 신도림역 우측에서의 도시환경정비사업이 활발한 곳이며, 앞으로 많이 변화할 곳이다.
따라서 당산코오롱 인근은 앞으로 당분간은 크게 변화할 일이 없으며, 개발관점에서는 정체될 가능성이 높다.
설령, 인근에 호재가 발생하더라도 소규모의 부지에 건축된 주상복합은 일반적으로 주거지로서는 높은 선호도를 갖지 못한다.
그렇기 때문에 시세 반영도 느리고, 주변부터 다 오르고 싸다는 체감이 되면 그제야 천천히 오르는 식이다. (큰 부지에 지어진 주상복합이나 랜드마크 역할을 하는 건축물은 예외이다.)
또한 용적률상 이점이 적어 재건축은 어렵고, 공동주택만이라면 리모델링이라도 하겠는데 저층부 상가때문에 특별한 아이디어가 떠오르지 않는다. 지자체에서 혜택을 줘야 해결될 부분이다.
물론 상기했듯이 실거주로서는 나쁘지 않기에, 지가 상승에 따른 반사이익을 보거나 부동산 시장이 좋아지면서 가격이 오를 수는 있다.
하지만, 주변 정비사업으로 인한 입지변화나 아파트의 기본 내재가치로 인해 시세가 큰 폭으로 상승할 가능성은 적어보인다.
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