신길동 삼두 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석 (밤동산 재개발)

서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 영등포구 아파트 다섯 번째로,
대방역(1호선/신림선) 역세권인 신길동 삼두 아파트를 알아보자. 역에서 도보로 5분 내외의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,

이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)

 

실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.

(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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신길동 삼두 아파트

 

 

용도지역 및 대지면적

 
삼두아파트의 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 대지면적은 4,412㎡이다.
1987년 12월 준공했으며 용적률은 220%, 건폐율은 24%이다.

인근이 전부 제2종일반주거지역이다

 

 

정비 가능성 : ★☆☆☆☆ (매우 낮음)

 

 - 재개발 가능성 : 없음 (특수하게 주변과 묶이는 경우가 아니면 아파트는 재개발 대상이 아니다.)
 - 재건축 가능성 : 없음
   (서울시 조례 상한 용적률과 법정상한 용적률 250%에 근접했으므로 재건축 실익이 없다.
     3종으로 종상향 하더라도 서울시 조례상 상한 용적률은 동일하다.
    설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 300%로 끌어올려도 기부채납과 임대주택 건설을 고려하면 불가능한 수준이다. 준주거지역으로 종상향해야 재건축이 가능해 보일듯 하다.)
    ※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
 - 리모델링 가능성 : 매우 낮음
   (현 정책상으로는 리모델링 추진만이 가능하지만 부지 자체가 작아 별동증축할 마땅한 공간이 보이지 않으며, 주변 환경을 고려했을 때 리모델링을 하여 가치가 크게 상승할 수 있는 환경은 아니다.)

 

 

참고로 위의 정비가능성이 매우 낮다는 말은 단독으로 정비사업을 진행할 확률이 매우 낮음을 의미한다.

 

또한 밤동산에서 일부 구역이 장기전세주택 도시정비형 재개발사업으로 인해 개발행위허가제한으로 묶여있지만, 이 곳은 아직 정비구역이 아니며 정비계획안은 있으나 확정되지 않았다.

(대방역이 가까운 구역을 1구역, 샛강과 가까운 긴 구역을 2구역이라고 칭한다.)

 

개발행위허가제한지역

 

네이버블로그에서 다뤘듯이 밤동산지역은 추진위가 분산되어 있고 의견이 제각각이다.

 

그렇기 때문에 밤동산 전체 재개발이 가장 이상적이긴 하나, 현재로서는 밤동산 전체가 통으로 재개발될 가능성은 낮으며 각 구역들이 인프라를 연계하는 방향으로 개발되는 것이 차선책이다. 

(그러려면 지구단위계획을 세워야 하는데 소식은 없다.)

 

 

재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님

 

세대당 평균 대지지분은 8.36평이며, 제2종일반주거지역이므로 별도로 따지지 않는다.

 

참고로 삼두아파트는 2023년에 서울시의 소규모 재건축 사업성 분석 대상지로 선정된 이력이 있다. 다만 그 이후로는 소식이 없다.

 

 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

인근 개발현황 @아실

 

인근(반경 500m)에서 현재 진행되고 있는 개발은 특별히 없다.

 

사실 주변 개발을 다루는 이유는 인근과의 개발 시너지를 알아보고 미래의 입지변화 등을 상상해보기 위함이다.

 

하지만 이 곳은 실질적으로 주변과 생활권이 분리되어 있으므로, 밤동산마을 자체를 다루는게 맞다고 판단되어 이 챕터에서는 밤동산 마을의 재개발 추진 이력을 알아본다. 

 

<밤동산 마을 재개발 추진 이력> (각 추진위 개별적인 이력은 제외한다)

 

[2008년] 밤동산 마을 재개발 청원

[2009년 9월] 정비예정구역 지정

[2014년 5월] 정비예정구역 해제

  - 용적률 상한이 낮고 보상가도 공시지가의 120% 수준에서 책정되면서 소유자의 31.3%가 해제 요청

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[2021년 2월] 2차 공공재개발 후보지 발표(건교부)

[2021년 3월] 공공재개발 보류 결정

[2023년 8월] '대방역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업' 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대한 열람공고 (1구역)

[2024년 3월] '대방역세권 장기전세주택 재개발사업안' 보류

  - 사유 : 용적률, 교통계획 등 주변 일대와 연계한 재논의 필요

 

용적률과 교통계획 등을 재검토해야한다는 의견에 따라 보류되었으니 의미가 없어졌지만,

밤동산 1구역은 대부분을 용도지역을 2단계 상향하여 준주거지역으로 계획했으며, 용적률 최고 457.56%를 적용하는 안이었다.

 

물론 그 대신 전체 616세대 중 분양주택은 358세대(58%)이고, 나머지(42%)는 임대주택으로 건설하려고 계획했다.

종상향(안)

주택규모별 건설비율(안)

 

 

향후 호재 요소

 

향후 호재라면 여의도 지역의 GTX-B, 재건축이나 인근 신길동 재개발을 언급할 수 있다.

 

하지만 밤동산마을은 입지적인 강점을 가지고 있지만 동시에 주변 지역과 생활권이 단절되어 있기 때문에, 밤동산 자체가 개발되며 환경을 개선하고 인프라가 깔리는 것이 가장 큰 호재라고 판단된다.

 

 

결론

 

삼두아파트를 포함하여 밤동산 재개발에 대해서 아래의 이유로 투자로서는 시기상조라고 본다.

 

첫 번째로, 오랜 기간이 소요될 것이란 점이다.

투자는 기간도 고려해야한다는 점에서, 현재 정비구역도 지정이 안된 상태이며 재개발의 역사를 보면 아무리 빨라도 10년 내에 입주하기엔 사실상 불가능하다.

 

물론 입주를 고려하지 않고 적당히 중간에 치고 빠지는 투자를 할 수도 있다.

 

하지만 재개발사업은 보통 단합해서 진행해도 한 스텝씩 밟아 나가는데 시간이 오래 소요된다.

하물며 주민들간에 의견이 모아지지 않았던 역사와, 지자체에서 부지 용도상의 혜택(또는 절충안)을 주어야 사업 진행이 가능하다는 점은 사업 추진에 있어 불확실성이 크다.

 

두 번째로, 1호선 지상철과 올림픽대로, 샛강이 주는 주변과의 단절감이 크다는 점이다.

주변과 시너지가 나기 위해서는 도보로 이동하며 근린시설과 문화를 공유할 수 있어야 한다.

 

하지만 주변과 물리적/심리적인 거리감이 있는 지역 위치상 불가능하며,

차선으로 밤동산 전체에 지구단위계획을 세워 인프라(문화시설, 도로 등)를 공유하는 등 체계적인 개발이 필요해보인다.

 

세 번째로, 전세가가 낮기 때문에 갭투로 인한 시세상승이 제한될 수 있다.

 

 

물론 위의 이유에도 불구하고 정비구역으로 지정되고, 조합설립을 인가받을 때까지 순탄하게 나아간다면 여의도 업무지구를 배후에 둔 포텐셜이 있는 지역임은 누가봐도 분명하다.

 

그렇기 때문에 현재 투자는 시기상조이나, 앞으로 밤동산의 정비사업 진행현황을 지속적으로 업데이트할 필요가 있어보인다.