서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 성북구 아파트 여섯 번째로,
보문역과 신설동역 중간 지점에 있는 대광 아파트를 알아보자. 각 역에서 도보로 약 15분 내외의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
대광아파트의 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)으로, 대지면적은 6,341.5 ㎡이다.
1971년 12월 준공했으며 용적률은 289%, 건폐율은 41%이다.
정비 가능성 : 재건축 추진 중 (안암1구역) |
대광아파트는 인근 단독주택과 함께 주택 재건축을 추진하고 있으며, 대광을 포함한 아래의 정비구역을 안암1구역이라고 한다.
사업 이력
[1998년] 조합설립인가 (도정법X, 구법)
[2020년] 시공사 선정 (한신공영)
[2023년] 정비계획안 도계위 통과
[2024년 3월] 정비계획 결정 및 정비구역 지정, 지구단위계획 결정
재개발 · 재건축 사업성 |
대광아파트의 현 용도지역은 2종일반주거지역(7층)이지만 용적률은 289%로, 지난 글들에서 봐왔듯이 사업성을 따지는게 무의미하다.
게다가 대광아파트가 포함된 안암1구역은 언덕 지형(구릉지)이기 때문에 공동주택 높이 규제를 받고 있다.
따라서 재건축 사업성을 따지는 것이 중요한 것이 아니라,
지자체에서 요구하는 사항들을 수행하면서 규제를 완화받아 재건축 사업성을 확보하는 것이 중요하다.
그러므로 사업성을 따지는 것이 아닌, 지자체에서 고시한 내용을 보면서 내용을 알아가도록 한다.
서울특별시고시 제2024-153호의 '안암1 주택재건축정비사업 정비구역 지정-지구단위계획 결정 및 지형도면 고시' 정보를 보면 다음과 같다.
1. 층수 규제
과거에 평균 7층 높이로 규제받았으나, 금번 정비계획으로 평균 13층(최대 15층)으로 규제를 완화받았다.
2. 추정비례율
비례율은 103.35%로 추정된다. 여기서 아파트 종전자산은 KB시세 실거래가 기준으로, 단독주택은 평균 공시지가에 보정율과 대지면적을 곱하여 산정되었다.
단, 비례율은 향후 얼마든지 변경될 수 있는 부분으로 이는 말그대로 추정치이며 참고치이다.
분양가 변동으로 종후자산 총액이 변경되거나, 정비사업비 증가로 비례율이 낮아지는 경우는 비일비재하다.
참고로 아파트와 단독주택을 다르게 산정하는 이유는 감정평가 원리와 방식이 다르기 때문이다.
3. 추정분담금
권리자 분양가 추정액과 건립 규모는 위의 표와 같다.
단순한 예를 들어보면, 현재 대광아파트 60m²의 KB시세 일반가는 3.1억이다.
여기에 추정비례율(103.35%)을 곱하면 약 3.2억이 되는데 이를 권리가액이라고 한다.
전용59 타입의 조합원 분양가는 6.83억이므로 최종적인 분담금은 3.6억이 된다.
즉, 현재 대광아파트 전용60 타입을 가지고 있는 사람은 약 3.6억을 분담금으로 지불해야 재건축된 전용59 타입으로 갈 수 있다.
(참고로 이는 퀵하게 본 내용으로, 층/세대별 KB시세는 다르다. 또한 감정가액을 KB시세라고 봤지만 엄밀히 말하면 다르다.)
참고로 이 추정분담금에는 앞으로 변동될 수 있는 내용이 많으니 역시 참고만 해야한다.
특히 재개발의 역사가 증명하듯이 비례율은 얼마든지 바뀔 수 있는 부분이다.
4. 건축 계획
안암1구역 전체 면적인 15,124.2m²에서 획지 14,630.2m²를 제외한 494m²는 도로로 내놓는다.
그리고 공동주택과 부대복리시설을 짓는데, 용적률은 222.75% 이하, 건폐율은 60% 이하로 건축한다.
나머지 사항들은 부차적인 사항들로서, 위의 내용들과 첨부하지 않은 내용들이 나열되어 있다.
결국 하고 싶은 말은 '안암1구역에서 이 정도를 공공기여(부담)했고, 지자체에서 원하는 건축물을 지었으니 인센티브 기준에 따라 용적률을 최대 222.75% 주겠다'라는 빌드업을 위한 것이니 생략한다.
참고로 도로는 성북천 쪽으로 기부채납한다.
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
대광아파트 및 안암1구역에 최근접하여 진행되는 개발은 없으며, 북쪽 안암2구역과 보문역 인근 보문5구역이 공사 진행 중이다.
안암2구역의 명칭은 해링턴플레이스안암으로, 총 199세대 규모이며 2024년 7월 준공 예정이다.
네이버 블로그에서 다룬 내용과 같다.
보문5구역의 명칭은 보문센트럴아이파크로, 위와 같이 총 199세대 규모이며 2026년 9월 준공 예정이다.
이 외에 대광아파트 인근 주택의 노후도를 보면, 바로 남쪽에 인접해 있는 안암동 삼익아파트가 1983년 준공되어 재건축 가능성이 있다.
비록 깔고있는 대지의 용도지역이 2종일반주거지역이나, 기본 평수가 넓어(100.48㎡ ~ 207.39㎡) 평균 대지지분도 상당히 높을 것이며 재건축 사업성도 양호할 것이라고 예측할 수 있다.
향후 호재 요소 |
특별히 눈에 띄는 호재는 없다.
결론 |
투자 관점에서는 아래 이유로 추천하지 않는다.
1. 용적률 223%는 조합원 수 대비 너무 적다.
정비구역 지정 고시에서 볼 수 있듯이 건립규모를 425세대로 잡았는데, 서울시 클린업 시스템을 참고하면 현 조합원 수는 328명 / 토지등 소유자수는 431명이다.
이 상태에서 따져도 일반분양분은 현 조합원 수 대비 29.6%으로, 사업성이 좋은 편이 아니다.
안암1구역은 1998년도에 구법에 의해 조합설립인가를 받았고, 금번에 정비구역이 지정됐으니 아마 조합설립변경인가를 받아야 할탠데(지자체에 따라 다를 수는 있다), 토지등 소유자수가 크므로 공유자가 있다고 쳐도 앞으로 조합원 수가 늘어날 여지는 충분히 있다.
즉, 일반분양분이 줄어들어 앞으로 사업성에 더욱 좋지 않은 영향을 줄 수 있다.
2. 재건축된 아파트의 중심평형이 낮아 분양 상품성이 떨어질 것이다.
특히 조합에서 조합원 분양분으로 전용59 및 전용84를 많이 책정할수록 상품성은 떨어질 수 밖에 없다.
반대로 조합원들에게 낮은 평형을 책정한다면 비대위로 인한 사업 지연가능성이 있다.
3. 안암1구역 주변이 당장 개발 가능성과 향후 호재요소가 없다는 것에서 시너지 효과가 떨어진다.
4. 전세가가 낮기 때문에 갭투로 인한 시세상승이 다소 제한된다.
단, 위의 결론은 현재 공개되어 있는 자료 기준으로 내린 주관적인 의견이며,
향후 각종 인허가 및 심의시 조합과 지자체간의 협의를 통해 변경될 수 있으므로 진행상황을 관찰할 필요가 있다.
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