서울 내 신혼부부 APT 찾기 (성북구) 세 번째로,
월곡역 역세권인 종암SK 아파트를 알아보자. 월곡역 2번 출구에서 도보로 약 10분 내외의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
종암SK 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 37,053.4 ㎡이다.
1999년 4월 준공했으며 용적률은 369%, 건폐율은 25%이다.
정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
(서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300% 도 초과했다.
설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정 상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올려도 이미 초과되어 실익이 없다. 준주거지역으로 종상향해도 기부채납과 임대주택 건설을 고려하면 불가능한 수준이다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 낮음
(리모델링을 추진한다면 복도식 평형은 계단식으로 변경하고,
안전진단이 통과된다는 가정하에, 북/동쪽에 있는 101동과 104, 105동은 수직증축, 전체적으로 바깥 방향으로 수평증축으로 진행해 볼 수 있지 않을까 상상해 본다.
위와 같이 생각한 이유는 모든 동을 전체적으로 올리면 더욱 빽빽함을 느낄 수 있고,
같은 단지 내 세대의 일조권도 고려해야 하기 때문이다. 북쪽으로는 넓은 도로이기 때문에 일조권을 고려할 필요가 없다.
스카이라인을 다양화하면 미관상으로도 조금 더 개선될 수 있으며, 어차피 동 배치가 이렇게 된 마당에 재건축이 어려우면 그냥 석탑 요새 컨셉으로 차별화를 주는게 더 나을 수도 있다.
단, 위의 증축 시나리오 그림과 컨셉은 상상력을 가미한, 완전한 소설이다. 흔히 볼 수 있는 단지 배치가 아니기 때문에 설계 공간이 나오는지, 건축이 가능한지 여부는 전문적인 건축 영역에서 따져봐야 한다.)
재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님 |
현재 용적률상 따지는 게 무의미하므로 별도의 시뮬레이션은 하지 않는다.
참고로 세대당 평균 대지지분은 6.6평으로,
준주거지역으로 종상향하고 서울시 조례 용적률인 400%를 적용하여도 재건축 아파트의 중심평형을 34평으로 했을 경우, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 1.9%이므로 사실상 불가능하다.
(종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
종암SK 500m 내에는 소규모의 가로주택 사업과 신속통합기획 사업들이 진행되고 있다.
단, 대부분 초기 단계이며 종암SK에 특별한 영향을 주기엔 힘들 것으로 보인다.
여기에선 500m가 아니라 좀 더 큰 그림(2km)에서 보면,
주변으로 뉴타운 및 재개발 사업이 진행되고 있음을 확인할 수 있다.
단, 생활권이 분리되어 있기 때문에 매우 직접적인 영향권이라고 말하긴 어렵다.
종암SK 아파트 인근 건물 노후도를 봤을 때, 남서측 빌라와 단독주택들이 꽤 노후됐으나
신축 빌라들도 상당수 있기 때문에 현재로선 재개발 또는 가로주택사업 등이 추진될 가능성은 적다.
향후 호재 요소 |
현재 종암2차SK뷰 왼쪽으로 동북선이 공사 중이다. (자세한 내용은 네이버 블로그 실거주 글 참고)
종암SK에서 월곡역이나 동북선 106번 정거장 둘 다 도보 10분 내외로 갈 수 있는 거리이기 때문에 더블 역세권이 된다.
두 번째로 서울 서북부와 동북부의 철도 음영지역 해소하기 위해 도시철도망 구축계획에 포함된 경전철인 강북횡단선이다. 동북선 106번 정거장(강북횡단선 104정거장)과 월곡역(강북횡단선 103정거장)을 경유하게 된다.
만약 강북횡단선까지 완공된다면 종암SK는 트리플 역세권이 된다 (6호선, 동북선, 강북횡단선)
단, 강북횡단선은 경제성 평가가 지속적으로 낮게 나와 사업성을 높일 방안 등을 마련하는 등 지지부진해지는 감이 있다.
최근에 교통 복지 차원에서 예비타당성을 면제하는 법안이 국회에 접수되었다고 한다.
마지막으로 위에서 서술했듯이 인근의 뉴타운 및 재개발이 진행되고, 교통 호재까지 겹치며 지가의 완만한 상승을 기대할 수 있다.
결론 |
종암SK 아파트는 상권과 역이 가까워 실거주로는 선호될 수는 있지만,
정부의 리모델링 정책과 사업비, 사업기간 등의 이유로 투자로는 적합하지 않다.
아파트의 리모델링을 진행한다면 기존의 세대수가 큰 만큼 소규모가 아닌 대규모의 리모델링으로 진행될 가능성이 높고,
소규모의 리모델링보다는 조합원과 일반분양 물량이 많아 어느 정도의 사업성이 담보되어 시공사가 좀 더 선호하는 조건일 수 있다.
물론 그전에 리모델링에 대한 공공지원책이나 행정절차 개선 등의 제도 개선 방안이 수립되고, 수직증축 규제 완화 및 내력벽 철거이슈가 해결되어야 한다.
단지 현재로서는 상기했던 리모델링 불확실성 리스크가 크며,
현재 아파트 리모델링 기술이 아파트 배치도 자체를 변화시키지 못하기에, 일반적인(=선호되는) 구조가 아닌 종암SK의 투자로서의 접근은 물음표가 있는 게 사실이다.
사업기간 측면에서도 아직 조합설립은커녕 동의서 징구도 추진하지 않고 있어, 다소 오랜 시간이 필요할 것으로 예상된다. 또한 인근 뉴타운 및 재개발 지역과 동일 생활권은 아니지만 간접적인 영향권이기 때문에, 전세가의 하방 리스크가 어느정도 잔재해 있다.
단, 동북선 및 강북횡단선으로 인해 트리플 역세권이 될 수 있는 잠재력이 있기 때문에, 향후 강북횡단선이 진행되는 추이와 조합설립 움직임이 있는지, 그리고 인근의 지구단위계획을 주시할 필요가 있다.
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