보문동아남 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

 

서울 내 신혼부부 APT 찾기 (성북구) 네 번째로,
창신역 역세권인 보문동아남 아파트를 알아보자. 창신역 3번 출구에서 도보로 약 10분 내외의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

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창신역 역세권인 보문동아남

 

 

용도지역 및 대지면적

 
보문동아남 아파트의 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 대지면적은 8,338 ㎡이다.
1994년 10월 준공했으며 용적률은 237%, 건폐율은 24%이다.

 

 

정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음)

 

  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준

 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 없음
   ( 서울시 조례 상한 용적률과 법정상한 용적률 250% 에 근접했으므로 재건축 실익이 없다.
     3종으로 종상향 하더라도 서울시 조례상 상한 용적률은 동일하다.
    설령 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 300%로 끌어올려도 기부채납 및 임대주택을 고려하면 실익이 매우 적다. 준주거지역 종상향 가능성은 낮으므로 다루지 않는다. 자세한 내용은 아래에서 다룬다.

     참고로 바로 옆에 비교적 최근에 준공된 보문파크뷰자이도 2종일반주거지역이며, 용적률은 237%이다.)
    ※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
 - 리모델링 가능성 : 낮음
   (현 정책상 리모델링은 추진 가능하지만 현재는 배보다 배꼽이 더 클 수 있어, 지가가 오른 후에 고려해 볼 수 있다.)

 

재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님

 

현재 용적률상 따지는 게 무의미하므로 별도의 시뮬레이션은 하지 않는다.

 

참고로 세대당 평균 대지지분은 11.6평으로,

3종일반주거지역으로 종상향하거나 2종일반주거지역 법정상한 용적률의 120%인 용적률 300%를 적용하여도 재건축 아파트의 중심평형을 34평으로 했을 경우, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 3.9%이므로 사실상 불가능하다.

(종상향 기부채납은 없는 것으로 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)

 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

인근 개발, 참고로 아남 북동쪽은 아무것도 없다 @아실

 
보문동아남 인근에는 창신역 우측인 숭인동 56번지 일대 신속통합기획 사업이 진행되고 있으며, 

또한 창신역 좌측으로도 (1번 출구 방면) 창신동 23번지 일대 신속통합기획 사업이 진행되고 있다. (창신11구역이다.)

 

사업 초기이지만 인근 개발이 많지 않은 관계로 자세히 다뤄보자.

 

창신역 신속통합기획안은 확정한 것은 2023년 7월 5일로, 낙후지역인 창신/숭인 일대를 구릉지 특화 도심주거단지로 재개발하기 위한 목적으로 지정되었다.

 

준주거지역으로 종상향 계획은 없으며, 2종/7층을 2종일반주거지역으로 종상향(?)하고, 창신역 일대는 3종일반주거지역으로 상향하여 용적률 215~260%를 적용할 계획이다.

 

창신역 재개발 위치도 @서울시

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종합구상도 @서울시

 

위의 종합구상도는 말 그대로 구상인 만큼 당연히 변경될 수 있다. 

 

10.5만m² 의 면적에 2,000세대 내외의 아파트를 지을 예정이며,

2023년 말에 정비계획(안) 공람공고를 거쳐 가장 최근인 2024년 3월 27일에 정비구역 지정 및 정비계획 결정을 신청했다. (구 → 시)

 

창신9구역, 창신10구역

 

참고로 창신동 23번지 일원 (창신11구역) 왼쪽으로 대규모의 부지에 창신9구역과 창신10구역 역시 신속통합기획 구역으로 선정되어 사업이 진행 중이다.
 

 

향후 호재 요소

 

보문동아남 아파트와 가까운 숭인동 56번지 일대가 재개발 된다면 지가 상승과 함께 일정 갭을 두고 함께 상승할 가능성이 있다.

또한 주택 가격이 상승한다면 정비사업에 대한 입주민의 우호적인 여론이 형성될 가능성이 높다.

그 외에 특별히 눈에 띄는 호재 요소는 없다.
 

 

결론

 
보문동아남 아파트의 투자는 다음의 이유로 부적합하다고 생각한다.
 
1. 리모델링은 추진 가능하나 아직 조합을 설립하려는 움직임이 없고, 아파트 시세 역시 높지 않아 정비사업에 대한 호응을 얻지 못할 것이다.

2. 숭인동 56번지 일대의 재개발(초기단계)를 제외하면 주변에 마땅한 호재요소가 보이지 않는다.

3. 일반적으로 주변이 대규모 개발되는 경우, 개발구역 외의 아파트는 개발된 아파트보다 입지가 좋아야 시세 방어에 유리한 경향이 있다.
그런 측면에서 아남아파트는 주변과 비교했을 때, 조금 더 경사가 높은 곳에 위치하고 있으며 전철과도 거리가 멀어 입지가 상대적으로 좋다고 말할 수 없다.

4. 대단지가 아닌 만큼, 시세 상승에 제약이 있을 수 있다.