서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 성북구 아파트 첫 번째로,
길음역 초역세권인 길음삼부컨비니언 (돈암삼부) 아파트를 알아보자. 길음역에서 도보로 1분 이내의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
길음삼부컨비니언 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 20,520.1 ㎡이다.
1998년 2월 준공했으며 용적률은 350%, 건폐율은 29%이다.
정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
(서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300% 도 초과했다.
설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올려도 엇비슷한 수준으로 실익이 없다. 준주거지역으로 종상향해도 기부채납과 임대주택 건설을 고려하면 불가능한 수준이다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 낮음
(현 정책상으로는 리모델링이 최선이다. 인근 재개발로 인해 지가도 충분히 올라온 것으로 보인다.
단, 아파트 단지 상가가 성업 중에 있어 동의율 확보가 쉽지 않을 것으로 보인다.
또한 별동증축할 마땅한 공간이 보이지 않는다는 점, 과거 사례를 봤을 때 서울시에선 100% 인근 주민의 4호선 통행로 확보를 요구할 것이라는 점, 그리고 지하에 4호선이 있으므로 공사 난이도 측면에서의 변수가 있다.)
재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님 |
준주거지역으로 종상향하여 서울시 조례상 400%, 또는 법정상한 용적률인 500%를 받아도 사실상 어려워 보인다. 솔직히 말하면 리모델링도 추진하기 쉽지 않아 보인다.
하지만 위치가 워낙 좋으니 결국 지자체와 딜을 해야한다.
서울시 역세권 활성화사업 운영기준을 참고해보면,
역세권활성화사업으로서 복합용도 기준을 준수하여 심의를 거치고 지구단위계획을 통해 일반상업지역까지 용도지역을 변경할 수도 있을 것이다. (단, 지역중심(미아)의 연장선상임을 인정받아야 한다.)
106동 부지는 공개공지(대지면적의 7% 이상)로 기부채납하고, 증가용적률의 34%이상을 임대세대로 넣은 다음 일반상업지역 최대치인 용적률 800%까지 올려버리면 재건축이 불가능한 시나리오는 아니다.
그리고 이런식으로 사업을 진행하는 것이 인근의 지가를 고려했을 때 불가능하거나 생뚱맞은 지역도 아니나, 전체 사업기간은 오래 소요될 것으로 예상한다.
이 외에 입지규제최소구역이라던지 특별건축구역이라던지 가져다 붙이면 모든게 가능한(?) 구역으로 인정받는 방법도 있다. (물론 조건은 있다)
하지만, 현실적으로 이러한 구역 설정은 국가나 지자체에서 건축하거나 주도하는, 공익 목적에 부합하는 사업에 적용하는게 일반적이며 특혜 시비 논란이 있을 수 있으므로 가능성이 없다. 법은 효율보다는 평등에 우선하기 때문이다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
길음동은 일대에서 미아동과 함께 과거에도 재개발이 활발했고, 현재도 지속적으로 개발 중인 동네이다.
오른쪽으로는 하월곡동이 있고 그 옆으로는 장위뉴타운이 있다.
그 중에서 네이버 블로그에서도 다뤘던 신월곡1구역(길음역 10번출구 방면)은
2009년 정비구역으로 지정 및 조합이 설립됐으나, 지지부진하다가 2020년 8월 사업시행인가, 2022년 11월 관리처분인가를 받았다.
대지 5.5만㎡에 최고 47층의 아파트(2244세대)와 오피스텔(498실), 생활숙박시설(198실) 등의 주상복합을 조성할 계획으로, 계획 용적률은 680%이다.
2023년 말부터 이주를 시작하고 있으나 곳곳에 플랜카드가 붙어있는 것에서 알 수 있듯이, 아직 이주가 안되었으며 조합원간 소송으로 몸살을 앓고 있다.
또한 사업시행인가와 관리처분인가를 받을 당시와 지금을 비교했을 때, 드라마틱하게 오른 공사비도 향후 난관으로 예상된다.
두 번째로 롯데캐슬 클라시아 앞에있는 신길음 재정비촉진구역이다. (신길음1구역이 아니다)
현재 사업시행인가 상태로, 작년에 건축심의를 통과했다.
용적률 500%를 적용하여 지상 최대 37층, 4개동의 주상복합 아파트를 건설할 예정이며, 세대수는 883세대이다.
참고로 위의 두 단지는 길음월곡(미아)균형발전촉진지구의 일부이다.
※ 재정비촉진지구란 도심광역 개발 단위로 정부의 특별법 지원을 받아 추진되고 있으며,
균형발전촉진지구란 자치구별로 중심거점지역을 지정, 육성해 도시 공간구조를 전환하는 개발 사업이다.
길음삼부컨비니언 아파트는 길음동과 하월곡동의 정비 영향을 많이 받는다고 보기에, 이 외의 기타 정비가능성에 대해선 별도로 서술하지 않는다.
향후 호재 요소 |
인근의 주택들이 재개발되고 거주민들이 많아지면서 지가의 완만한 상승을 기대할 수 있다.
현재 현대백화점 오른쪽으로 동북선이 공사 중이지만 4호선의 중요도나 업무지구 연결을 생각해 봤을 때 결국 인근의 메인역은 길음역이며, 사람의 동선이 삼부컨비니언 인근으로 올 가능성이 높다.
두 번째로 서울 서북부와 동북부의 철도 음영지역 해소하기 위해 도시철도망 구축계획에 포함된 경전철인 강북횡단선이다. 길음역을 경유하게 된다.
단, 경제성 평가가 지속적으로 낮게 나와 사업성을 높일 방안 등을 마련하는 등 지지부진해지는 감이 있다.
최근에 교통 복지 차원에서 예비타당성을 면제하는 법안이 국회에 접수되었다고 한다.
마지막으로 GTX-E가 길음역 서쪽의 정릉역을 지날 계획이며, 거리가 멀지 않아 충분히 영향권으로 보인다.
단, GTX 노선의 현실성과 추진여부는 앞으로 지켜볼 필요가 있다.
결론 |
4호선 길음역이 매우 가깝고 상권이 좋아 실거주로서는 좋지만 투자로서는 적합하지 않다고 본다.
첫 번째로, 본문에도 기재했듯이 현 정책상 재건축은 힘들고 리모델링도 쉽지 않을 것이란 점이다.
1. 아파트 단지 상가 많고 성업 중에 있어 동의율 확보가 쉽지 않음
2. 별동증축할 마땅한 공간이 보이지 않는다는 점
3. 지하에 4호선이 있으므로 공사 난이도 측면에서의 변수 (단, 이는 극복 가능한 문제로 보인다)
4. 리모델링 공공지원책이나 행정절차 개선 등의 제도 개선 방안이 수립 미비하며 규제 강화 추세
두 번째로, 설령 역세권 활성화사업으로 간다고 할지라도 오랜 기간이 소요될 것이란 점이다.
길음역 인근 상권의 배후 주거지와 입주민들은 점점 많아질 것이기에 상권이 쇠퇴하기도 쉽지 않은 지역이며,
재개발의 역사를 봤을 때 이런 지역은 보통 모두가 인정할만한 충분한 노후화가 진행되고, 많은 민원이 발생하고 나서야 대책이 논의되는 경향이 있다.
물론 그럼에도 불구하고 길음삼부컨비니언 아파트의 입지는 훌륭하기 때문에, 정비 기대감으로 인한 지가 상승 가능성을 무시할 수는 없다.
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