한신한진 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 
서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 성북구 아파트 다섯 번째로,
한성대입구역 및 성신여대입구역 역세권인 한신한진 아파트를 알아보자. 각 역에서 도보로 약 10분 내외의 거리이다.
단, 단지가 넓기 때문에 거리가 먼 동은 시간이 더욱 소요될 수 있다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
 

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한신한진 아파트

 
 

용도지역 및 대지면적

 
한신한진 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 180,604.3 ㎡이다.
1998년 7월 준공했으며 용적률은 276%, 건폐율은 20%이다.

필지가 매우 크다. 단, 경사는 있다

 

 

정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음)

 
  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 낮음
   (서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300%에 근접했다.
    '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올린다면 저울질 해볼 수 있는 정도이며, 준주거지역으로 종상향할 시 가능하다. 단, 서울시가 제시한 역세권 종상향 범위에는 들어오지 않는다.)
    ※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
 - 리모델링 가능성 : 보통
   (현 정책상 리모델링 추진은 가능하다. 세대수와 일반분양분이 많아 시공사 선정에도 유리할 것이다.
    또한 이 지역은 지반이 암반이기 때문에 다른 아파트 대비 수직증축 가능성이 있다.
    단, 실제로 리모델링 사업 진행이 되려면 현재보다 지가 상승에 따른 주택가격이 더 올라와야 할 것으로 보인다.)
 

 

재개발 · 재건축 사업성

 
세대당 평균 대지지분은 12.14평으로, 현 용적률 기준으로 재건축 사업성이 안좋을 것이다.
 
일반적으로 재건축 아파트 중심평형을 34평 (25/34/43평)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
 
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 재건축하면 임대를 제외하고 일반분양이 가능한 세대수는 약 291세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 6.4%로 사업성은 불가능한 수준이다. 
    (기부채납은 없는 것으로 가정)
 
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
  : 재건축하면 임대를 제외하고 일반분양이 가능한 세대수는 약 923세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 20.5%로 사업성이 매우 안좋은 수준이다. 
    (기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)

3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 2,028세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 45.0%로 사업성은 좋은 편이다.
    (종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
 
단, 위의 시뮬레이션은 상가 부지는 면적에 포함되어 있으나, 상가 조합원 수는 포함되지 않았다는 점은 염두에 두어야 한다.
 
이외에 역세권 정책을 적용받아 준주거지역 법정상한 용적률 500%를 적용받는다던지 등은 불확실하여 시뮬레이션에서 제외했으나,
당연히 위의 결과보다는 훨씬 사업성이 개선될 것이다.
 
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.

 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

한신한진 인근 개발 @아실

 
한신한진 인근의 개발은 거의 없으며, 서쪽의 성북동에서 신속통합기획 및 공공재개발이 진행 중이다.
 
단, 학교와 인근 지형의 영향으로 성북동과 한신한진 아파트가 심리적/물리적으로 단절되있음을 고려하면, 한신한진에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상한다.
 
성북동 신통기획 구역은 사업 초기이기 때문에 마땅한 자료가 없으며,

성북1구역 정비구역 결정(안) @성북구

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성북1구역은 공공재개발을 추진하는 곳이다.
이 곳은 2004년에 정비예정구역으로 지정되고, 조합설립추진위원회 설립까지 승인되었지만 지지부진했던 곳으로서, 2021년에 공공재개발 후보지로 최종 선정되었다.
 
이후 공공재개발 사전기획 후 2023년 7월에 사전기획(안) 주민설명회를 개최했다.

 

성북1구역 평형별 배치(안) @성북구

성북1구역 조감도(안) @성북구

 
용적률 200.82% 에 최고층 20층, 2,036세대 규모로 지어질 예정이며,
2024년 초에 정비구역 지정 예정이나 아직까지 소식은 없다.
 
이 외에 한신한진 아파트 인근 주택의 노후도를 보면,
남쪽의 빌라와 소규모 아파트가 대체로 노후화되어 대로변 3종일반주거지역을 제외하고 통합으로 재개발 or 가로주택정비를 할 가능성이 있다. (진행되고 있는 것은 없다)
 

돈암장

 
단, 삼선중학교 인근에 돈암장(광복 후 귀국한 이승만이 일시 머물던 곳)이 국가등록문화재로 지정되어 있어 변수가 될 수 있다.
 
 

향후 호재 요소

 

GTX 노선도 @국토교통부, 변경될 수 있음

 
GTX-E가 한신한진 아파트 북쪽의 정릉역을 지날 계획이며, 거리가 멀지 않아 충분히 영향권으로 보인다.
단, GTX 노선의 현실성과 추진여부는 앞으로 지켜볼 필요가 있다. 
 
이 외에 특별히 눈에 띄는 호재는 없다.
 
 

결론

 
한신한진은 한성대입구역과 성신여대입구역이 가깝고 성신여대 상권 인프라를 공유할 수 있어 위치가 괜찮지만 현재로선 투자는 부적합하다.
 
리모델링은 추진 가능하나 아직 조합을 설립하려는 움직임이 없고,
종상향 후 재건축은 막연하거니와, 설령 되더라도 지형으로 인한 분양 상품성의 한계가 있으며,
지반이 암반이기 때문에 공사난이도 변수와 비용의 증가 가능성이 있다.
 
또한 사업이 진행 되려면 현재보다 주택가격이 더 올라와야 할 것으로 보이며, GTX-E 노선을 제외하고 주변에 마땅한 호재요소가 보이지 않는다.
 
단, 대단지이기 때문에 정비사업을 진행한다면 시공사 선정과 공사비 평단가 선정에서 유리하다는 장점이 있다.
 
또한, 인근 성북1구역이 개발 되면서 자극을 받아 정비사업을 추진한다면
대단지를 선호하는 우리나라 아파트 문화 특성상 시장에 기대감을 주고, 광화문/종로 업무지구 배후 주거지로서 시세에 긍정적인 영향을 줄 수 있다.