성북동아에코빌 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 성북구 아파트 두 번째로,

상월곡역 역세권인 아파트 성북동아에코빌 아파트를 알아보자. 상월곡역 1번 출구에서 도보로 5~10분 거리이며, 그냥 동아에코빌이라고 하기도 한다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.

전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나

환금성 문제가 발생할 수 있다.

 

아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해

실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해봤고,

이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)

 

실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.

(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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동아에코빌

 

 

용도지역 및 대지면적

 

성북동아에코빌 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 42,947.2 ㎡ 이다.

2003년 6월 준공했으며 용적률은 281%, 건폐율은 20% 이다.

 

 

 

정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음)

  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 없음
   (서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300% 에 근접했다.
     '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올리더라도 사실상 힘들고, 준주거지역으로 종상향하여 사업성을 높여야 한다.)
 - 리모델링 가능성 : 낮음
   (현 정책상 리모델링 추진은 가능하나, 전반적인 공동주택 컨디션이 나쁘지 않을 뿐더러 실제로 리모델링 사업 진행이 되려면 현재보다 지가 상승에 따른 주택가격이 더 올라와야 한다. 
    임대동인 201/202동과 필지가 분리되어 있어 리모델링 조합 설립에 문제는 없어 보인다.)

 

    ※ 참고 

     : 리모델링 조합설립인가는 주택법을 따르고 있으며, 주택법 요건을 충족하려면 같은 필지를 공유하는 주택단지 내 분양주택과 임대주택, 부대/복리시설 구분소유자 전체 중 3분의 2 이상 동의를 얻어야 한다. 여기서 임대주택의 동의(원칙적으로는 지자체)와 임대주택 리모델링 지원을 어떻게 할지는 아직 명문화된 규정이 없다.

 

 

재개발 · 재건축 사업성

 
세대당 평균 대지지분은 10.4평으로, 현 용적률 기준으로 재건축 사업성이 나오지 않는다.
 
일반적으로 재건축 아파트 중심평형을 34평 (25/34/43평)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
 
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 재건축하면 오히려 세대수를 줄여야 하기 때문에 (-42세대) 불가능하다. 
 
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 129세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 10.3%로 사업성은 매우 안 좋은 수준이다.
  
3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 392세대로, 현재 세대 수 대비 일반분양비율은 31.2%로 사업성이 안 좋은 편이나 추진 가능한 수준이다.
    (종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
 
이외에 역세권 정책을 적용받아 준주거지역 법정상한 용적률 500%를 적용받는다던지 등은 불확실하여 시뮬레이션에서 제외했으나,
당연히 위의 결과보다는 훨씬 사업성이 개선될 것이다.
 
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.

 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 개발 현황 @아실

 

성북동아에코빌(상월곡동) 오른쪽은 장위동으로, 장위뉴타운 사업이 진행 중이다.

 

과거의 장위뉴타운 지도, 현재와는 다르다. 특히 11/12/13구역은 해제됐다

 

참고로 장위뉴타운은 그 오른쪽의 월계동 정비사업과 광운대역세권사업까지 포함하여, 미래에 대규모의 아파트 벨트를 형성할 가능성이 있다. 

 

성북동아에코빌과 바로 오른쪽으로 맞붙어있는 장위15구역은 2010년 추진위원회가 설립됐다가 2018년 구역해제가 된 곳으로, 이후 무효소송을 통해 다시 재개발사업이 추진되는 구역이다.

재정비촉진계획 변경 결정(안) @서울시

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장위15구역 위치 @서울시

 

가장 최근에(2024년 5월 7일) 제3차 서울시 도시재정비위원회에서 장위15구역의 재정비촉진계획 변경안을 수정가결했으며, 약 3,300세대가 건립 예정이다.

 

또한 상월곡역부터 돌곶이역까지 장위11구역을 형성했던 정비구역은 해제된 뒤 일부 구역별로 가로주택 정비사업을 진행하고 있다.

 

 

그 외에 동아에코빌 인근 건물 노후도를 봤을 때, 남쪽의 근생 및 빌라와 우남아파트가 노후도 요건이 만족되어 정비사업이 추진될 가능성이 있으나, 현재 추진되고 있는 사업은 없다.

 

또한 에코빌을 마주하고 있는 대로변 근생은 1,000세대 이상의 배후세대를 두고 있기 때문에 장사가 나름(?) 잘되는 것으로 보이며,

그 뒤쪽으로는 신축 빌라가 점점 생기고 있어 정비사업과 멀어지고 있다는 점은 아쉬운 부분이다.

 

 

향후 호재 요소

 

성북동아에코빌 아파트와 맞붙어있는 장위뉴타운, 특히 장위15구역이 분양하고 준공된다면 지가 상승과 함께 일정 갭을 두고 함께 상승할 가능성이 있다.

 

또한 상승한다면 정비사업에 대한 입주민 여론이 형성될 가능성이 높다.

 

그 외에 특별히 눈에 띄는 호재 요소는 없다.

 

결론

동아에코빌은 상월곡역도 가깝고 동덕여대 인프라를 공유할 수 있어 위치가 괜찮지만 투자는 부적합하다고 판단된다.
 
리모델링은 추진 가능하나 아직 조합을 설립하려는 움직임이 없고,
종상향 후 재건축은 막연하거니와, 설령 되더라도 아파트 연식이 오래되지 않아(컨디션도 괜찮다) 현시점에서는 재건축 요건에 부합하지 않는다.
또한 장위뉴타운을 제외하고 주변에 마땅한 호재요소가 보이지 않는다.
 
단, 대단지이기 때문에 정비사업을 진행한다면 시공사 선정과 공사비 평단가 선정에서 다소 유리하다는 장점이 있고

바로 인근의 장위15구역과 어느 정도의 갭 매우기가 예상되기 때문에, 향후 장위15구역의 진행현황과 분양가를 주시할 필요는 있다.