길동우성2차 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

 

서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 강동구 아파트 여덟 번째로,

길동역 역세권인 아파트 길동우성2차 아파트를 알아보자. 길동역 2번 출구에서 도보로 5~10분 거리이며, 그냥 길동우성아파트 라고 하기도 한다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.

전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나

환금성 문제가 발생할 수 있다.

 

아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해

실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해봤고,

이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)

 

실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.

(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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길동역 역세권인 길동우성2차 아파트

 

 

용도지역 및 대지면적

 

길동우성2차 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 22,843.9 ㎡ 이다.

1994년 10월 준공했으며 용적률은 308%, 건폐율은 24% 이다.

 

 

 

정비 가능성 : 리모델링 추진 중

 

서울형 리모델링 시범단지로 지정(2018)된 아파트 단지로서, 수평 + 수직증축 리모델링 사업을 추진 중이다. 

<기존 811세대 → 리모델링 후 932세대>  

 

현재 길동우성2차 @네이버항공뷰

리모델링 조감도 @조합, 조감도는 변경될 수 있음

 

사업 이력

 [2020년 11월] 조합설립인가

 [2021년 6월] 우선협상대상자 선정 (포스코건설)  ※ 시공사 선정은 아니다.

 [2021년 11월] 1차 안전진단 통과 (B등급)

   ※ B등급을 받았다고 수직증축이 허가된 것은 아니며, 건축심의 신청 단계 이후에 안전성 검토를 통과해야 한다.

 - 이후 시공사선정 및 건축심의 관련 소식 없음

 

재개발 · 재건축 사업성

 

길동우성2차 아파트는 이미 리모델링 사업을 추진하고 있지만,

글을 쓰고있는 현 시점에서는 정부와 지자체에서 재건축 관련 규제들을 많이 완화하고 있는 상황이다.

 

그런 의미에서 재건축 사업성을 퀵하게 보면,

세대당 평균 대지지분은 8.54평으로, 현 용적률 기준으로 재건축 사업성은 안나올 것이다.

 

일반적으로 재건축된 아파트의 중심평형을 34평 (25/34/43평 구성) 으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,

이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션 한 결과는 다음과 같다.

(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)

 

1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한용적률)

  : 재건축하면 오히려 세대 수를 줄여야 하기 때문에 (-167세대) 불가능하다. 

 

2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)

  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대 수는 약 41세대 정도이다.

    (기부채납 없음, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)

    즉, 현재 세대 수 대비 일반분양비율이 5.1%로 사업성은 불가능한 수준이다.

 

3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)

  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대 수는 약 136세대로, 현재 세대 수 대비 일반분양비율은 16.8%로 사업성은 여전히 매우 안좋은 편에 속한다.

    (종상향으로 인한 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)

 

위의 결과에서 볼 수 있듯이 길동우성2차의 경우 현실적으로 리모델링이 최선임을 알 수 있다.

높아지는 건축비와 고급 커뮤니티 시설을 반영하듯이, 요즘 재건축 아파트 단지들은 사업성이 좋게 나와도 기존에 살고있던 평형의 동일 평형으로 가기 위해선 세대당 약 3억 내외(혹은 이상)의 분담금을 부담하고 있다.

 

그런데 건축법상 리모델링은 각 세대별 주거전용면적의 30% 이내의 범위에서 증축 (세대의 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우에는 40퍼센트 이내) 할 수 있으므로 쓸 수 있는 면적이 상당히 넓어진다.

 ※ 단, 구조상으로 가능한 경우, 또한 면적이 증가할 수록 분담금이 과다해질 수 있음

남산타운 아파트의 리모델링 전후예시, 현재와 다를 수 있음

 

물론 리모델링이 소방시설(스프링클러) 설치로 천장고가 다소 낮아지고, 세대 평면도가 안좋게 빠지는 단점도 있다.

또한 개포더샵트리에(우성9차 리모델링) 사례에서 볼 수 있듯이, 동일 평형일지라도 리모델링 아파트가 재건축 아파트 대비 시세가 낮게 형성되고 있다. 건축심의도 큰 허들이다.

 

하지만 전용면적과 환경개선 관점에서 보면 아파트 정비사업의 옵션이 될 수 있음에는 분명하다.

 

 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 개발 현황 @아실

 

길동우성2차 아파트 주변으로 눈에띄는 주택 정비사업은 없다.

 

반경 500m내 개발사업은 아니지만, 아파트 동쪽으로 현재 공사 진행 중인 9호선 연장 4단계의 939정거장(길동생태공원역)이 있다. (목표 완공시점 : 2028년)

9호선은 강남 중심부를 통과하기 때문에 직장인들에게 수요가 많은 노선이다.

9호선 연장 4단계 @서울시 홈페이지

 

길동우성2차 아파트는 9호선 길동생태공원역(939정거장) 의 초근접 영향권은 아니나, 충분히 도보로 갈 수 있는 거리이다. (756m, 12분 거리) 

길동우성2차 정문에서 9호선 역까지

 

 

길동우성2차 아파트 인근 건물 노후도를 봤을 때, 신축 빌라와 건물이 많아 현재로서는 정비사업이 추진될 가능성은 적다.

애초에 인근 상권이 워낙 크고 장사도 잘되는듯해서 정비사업을 추진할 명분도 없고, 소유주들의 동의를 얻지도 못할 것이다.

 

향후 호재 요소

 

 

국토교통부 자료에 의하면 GTX-D 역 중에 '강동' 이라고 표기된 역이 있다.

정확히는 '강동'이라는게 '강동역' 이 아니라 '강동구' 를 의미하는 것이며, 강동구 어디에 위치할지는 아직 모른다는 것이 중론이다. (사실 사업여부도 아직 불확실)

 

만약 강동역이 GTX역이 된다면, 한 정거장 떨어진 길동역의 역세권 아파트인 길동우성2차도 영향권이라고 보여진다.

 

 

결론

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길동우성2차 아파트는 초등학교가 바로 인접해 있고 길동역이 가까워 실거주로 선호될 수는 있지만,

정부의 리모델링 정책과 사업비 등의 이유로 투자로는 적합하지 않다.

 

일반적으로 재개발, 재건축사업은 지자체에서 우선적으로 지구단위계획을 세우고 지역별 특성과 밀도계획 등을 감안하여 인프라를 확충/보완(기부채납)하는 식으로 사업을 진행하고 있다.

 

하지만 우리나라에는 리모델링 사업에 대한 규제가 있을 뿐, 공공지원책이나 행정절차 개선 등의 제도 개선 방안이 수립된 것이 없다. 한마디로, 필요하지만 보편적인 사업이 아니다. 

'2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'에 의하면, 오히려 수평증축도 수직증축처럼 2차 안전진단을 실시하는 등 규제가 더욱 강화되고 있는 추세이다.

 

특히나 리모델링은 일반적으로 재건축에 비해 일반분양 물량이 적어 사업성이 낮고, 현재 리모델링 규제로 인한 불확실성 리스크 역시 떠안아야 한다. 또한 내력벽 철거 역시 해결되어야 할 숙제이다.

 

때문에 사람들이 선호하는 강력한 요인 (예를 들면 영구 한강조망, 직주근접 등) 이 있는 위치가 아니라면,

'매수가 + 분담금 + 사업기간'을 Input 이라고 봤을 때 리모델링 사업을 통한 Output 이 매력적일지는 현재로선 의문이다.