서울 내 신혼부부 APT 찾기 (강동구) 여섯 번째로,
명일역 역세권인 명일GS 아파트를 알아보자. 암사역 4번 출구에서 도보로 약 5분 내외의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
명일GS 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 19,386.3 ㎡이다.
(101동/102동 필지가 나누어져 있으며, 대지면적은 명일동 332-1번지를 포함한다.)
1999년 12월 준공했으며 용적률은 380%, 건폐율은 27%이다.
정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
(서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300% 도 초과했다.
설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정 상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올려도 이미 초과되어 실익이 없다. 준주거지역으로 종상향해도 기부채납과 임대주택 건설을 고려하면 불가능한 수준이다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 보통
(리모델링을 추진한다면 복도식 평형을 계단식으로 변경하고,
안전진단이 통과된다는 가정하에, 101동은 수직증축 / 102동은 수직+수평증축으로 진행해 볼 수 있지 않을까 상상해 본다.
단, 위의 증축 시나리오 그림은 상상력을 가미한 소설이다. 흔히 볼 수 있는 단지 배치가 아니기 때문에 설계 공간이 나오는지, 건축이 가능한지 여부는 전문적인 건축 영역에서 따져봐야 한다.)
재개발 · 재건축 사업성 |
세대당 평균 대지지분은 7.6평으로, 현 용적률 기준으로 재건축 사업성이 나오지 않는다.
일반적으로 재건축 아파트 중심평형을 34평 (25/34/43평)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
: 재건축하면 오히려 세대수를 줄여야 하기 때문에 (-225세대) 불가능하다.
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
: 재건축하면 오히려 세대수를 줄여야 하기 때문에 (-14세대) 불가능하다.
3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
: 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 73세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 9.5%로 사업성이 없다.
(종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
인근 노후주택(2종 일반주거지역)을 포함하여 재건축을 진행하는 방법도 있지만, 용적률을 가중평균 하기에 실익이 없다.
애초에 조합원이 너무 많아 사업성을 담보할 만큼의 일반분양분이 나올 수 있는 구조가 아니다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
명일동은 강동구에서 아파트 재건축 사업 (대부분 사업초기 단계) 이 가장 활발하게 이뤄지고 있는 곳이다.
명일동의 학원가, 인근 학교, 병원, 상권 등의 인프라를 고려했을 때 미래에 더욱 좋아질 곳이란 건 분명하다.
단지 고덕주공2단지(현 고덕그라시움)와 고덕주공3단지(현 고덕아르테온) 재건축이 진행되면서 상일동역 일대가 신도시 개발에 가까운 변혁이 일어났음을 감안했을 때, 명일GS 아파트 최인근으로 진행되고 있는 별도의 주택정비사업은 없음은 아쉬운 부분이다.
명일역 인근으로 상가/시장을 중심으로 한 상권 및 소규모주택들이 포진해 있고, 명일역 500m 전후로 주택들이 재건축을 앞두고 있다.
또한 명일GS 북쪽으로 명일1동 복합청사 개발사업이 진행되고 있다. (지하 5층 ~ 지상 13층 규모)
복합청사에는 주민센터와 수영장, 어린이집, 공공주택 등을 건설할 계획이라고 한다.
2027년 준공이 목표라고 하며, 해체작업만 진행됐을 뿐 아직 착공하진 않은 듯했다.
※ 또한 인근의 주차공간 부족을 감안하여 인접한 염주골어린이공원의 지하에 공영주차장도 함께 조성할 계획이 있다고 한다. (지하 2층의 주차대수 52면)
명일GS 아파트 인근 건물 노후도를 봤을 때, 남측 빌라와 단독주택들이 꽤 노후됐으나,
신축 빌라들이 조금씩 지어지면서 노후도가 깨지고 있어 현재로선 재개발, 주택 재건축, 또는 가로주택사업 등이 추진될 가능성은 적다.
향후 호재 요소 |
명일역(삼익그린2차, 래미안솔베뉴(완)) 및 명일동(길동공원 주변)의 아파트들이 재건축되고 거주민들이 많아지면서 지가의 완만한 상승을 기대할 수 있다.
또한 고덕역 북쪽 1km 부근에 유통판매시설, 자족기능시설, 상업용지 등 약 7만 평이 넘는 면적으로 조성하는 고덕비즈밸리 업무단지의 배후주거지로서의 수요도 기대해 볼 수 있다.
마지막으로 고덕비즈밸리 왼쪽으로 세울-세종고속도로 강동나들목이 건설 중이다. 명일GS 아파트에 직접적인 호재는 아닐 수 있으나 고속도로 접근성의 확대를 기대할 수 있다.
(위의 내용은 같은 명일동인 명일동현대 글의 내용과 동일하다)
결론 |
명일GS 아파트는 상권과 역이 가까워 실거주로는 선호될 수는 있지만,
정부의 리모델링 정책과 사업비 등의 이유로 투자로는 적합하지 않다.
단지, 아파트의 리모델링을 진행한다면 기존의 세대수가 큰 만큼 소규모가 아닌 중규모의 리모델링으로 진행될 가능성이 높고,
소규모의 리모델링보다는 조합원과 일반분양 물량이 많아 어느 정도의 사업성이 담보되어 시공사가 좀 더 선호하는 조건일 수 있다.
물론 그전에 리모델링에 대한 공공지원책이나 행정절차 개선 등의 제도 개선 방안이 수립되고, 수직증축 규제 완화 및 내력벽 철거이슈가 해결되어야 한다.
단지 현재로서는 상기했던 리모델링 불확실성 리스크가 크며,
현재 아파트 리모델링 기술이 아파트 배치도 자체를 변화시키지 못하기에, 일반적인(=선호되는) 구조가 아닌 명일GS의 투자로서의 접근은 물음표가 있는 게 사실이다.
또한 인근의 명성교회가 교인들에게는 큰 장점일 수 있지만, 아닌 사람에겐 큰 단점으로 다가올 수 있다.
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