서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 강동구 아파트 네 번째로,
고덕역 역세권인 주상복합 아파트 동양타워를 알아보자. 고덕역 4번 출구에서 도보로 5분 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
동양타워의 용도지역은 일반상업지역으로, 대지면적은 1,181.3 ㎡이다.
1995년 2월 준공했으며 용적률은 424%, 건폐율은 60%이다.
정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 낮음
(현재 용적률이 424%로, 상한 용적률 대비 여유가 충분하다. 용적률만 보면 현재 재건축 진행 중인 과거 주양쇼핑과 비슷한 편인데, 주양쇼핑이 오픈상가가 많았던 것을 감안해 보면 동양타워는 소형상가가 비교적 적어(=조합원 수가 적어) 더 유리해 보이는 측면도 있다.
왼편의 주양쇼핑은 용적률 800%의 주상복합으로 재건축 예정이고, 오른편의 환타지아 건물도 용적률이 613%인 것을 감안했을 때, 동양타워가 용적률을 많이 찾아먹지 못하고 있는 건 사실이다.
또한, 상업지역에서 가장 주의해야 하는 일조권 문제도 남쪽에 도로를 두고 있기 때문에 비교적 자유롭다.
단지 공사비가 많이 오르기도 했고, 건물의 부지가 크지 않아 주변 재건축 아파트 대비 분양 메리트를 느낄 요인들이 많지는 않다. 따라서 인근 개발에 따른 지가상승과, 소유주 모두가 인정할만한 노후화가 될 시간이 필요할 것 같다.
또한 모든 재건축이 그렇듯, 상가 소유주의 동의율이 가장 큰 허들이다. 특히 동양타워의 집합건축물대장을 참고해 보면 상가는 33호이고 주택은 24세대로, 상가 소유주가 더 많다. ※ 동의율 80% 이상 필요 )
- 리모델링 가능성 : 없음
(수평증축은 여유가 없고, 구조안전 측면에서 수직증축은 허가가 나올지 모르겠다. 하지만 건물 규모가 크지 않으니 그럴 바엔 재건축하는 것이 훨씬 나아 보인다.)
재개발 · 재건축 사업성 |
상업지역에서의 주상복합 재건축 사업성은 결과물 및 조합 규약/정관에 따라 천차만별이기 때문에 따지지 않는다.
- 결과물이 주상복합 or 오피스텔 or 명도 후 통근린상가 인지, 주거/상가 연면적 비율 구성, 상가 소유주에게 주택 등을 보상 형태로 제공할 것인지 여부, 권리가 산정 방식 등
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
동양타워가 속해있는 명일동은 강동구에서 아파트 재건축 사업 (대부분 사업초기 단계) 이 가장 활발하게 이뤄지고 있는 곳이다.
고덕동과 상일동에서의 재건축 결과물과, 명일동의 학원가, 인근 학교, 병원, 상권 등의 인프라를 고려했을 때 미래에 더욱 좋아질 곳이란 건 명확하다.
동양타워 왼쪽으로 주양쇼핑이었던 건물은 이미 철거가 됐고 (2022년 상반기),
지하 7층 ~ 지상 29층의 2개 동 주상복합건물(더샵)로 재건축될 예정이다. 단, 철거만 완료했을 뿐 어떤 이유에서인지 아직 착공 및 분양이 되지 않고 있다.
공사가 시작된다면 소음은 다소 있겠지만 멋진 건물이 완성되면서 주변의 지가상승과 개발압력을 불러일으킬 수 있다.
또한 현재 9호선 연장 4단계가 공사 중 (목표 완공시점 : 2028년)에 있다. 9호선은 강남 중심부를 통과하기 때문에 직장인들에게 수요가 많은 노선이다.
특히 고덕역은 5호선과의 환승역이 되며, 9호선 급행 또한 정차 예정이다.
해당 내용은 서울시 홈페이지 미디어허브에서 볼 수 있다. (https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2006605)
참고로 9호선은 5단계 연장(강일 방향)도 구체화되진 않았으나 논의단계에 있다.
향후 호재 요소 |
주거지로서의 인프라는 이미 훌륭하고, 인근의 아파트들이 재건축되고 거주민들이 많아지면서 지가의 완만한 상승을 기대할 수 있다.
또한 고덕역 북쪽 1km 부근에 유통판매시설, 자족기능시설, 상업용지 등 약 7만 평이 넘는 면적으로 조성하는 고덕비즈밸리 업무단지의 배후주거지로서의 수요도 기대해 볼 수 있다.
마지막으로 고덕비즈밸리 왼쪽으로 세울-세종고속도로 강동나들목이 건설 중이다. 동양타워에 직접적인 호재는 아닐 수 있으나 고속도로 접근성의 확대를 기대할 수 있다.
결론 |
개인적으로 동양타워는 주변 인프라가 좋아 실거주로서는 훌륭하나, 투자로서는 시기상조라고 생각한다.
아무리 인근에 호재가 많아도 소규모의 상업부지에 건축된 주상복합은 일반적으로 주거지로서 높은 선호도를 갖지 못한다.
그렇기 때문에 시세 반영도 느리고, 주변부터 다 오르고 싸다는 체감이 되면 그제야 천천히 오르는 식이다. (큰 부지에 지어진 주상복합이나 랜드마크 역할을 하는 건축물은 예외이다.)
분명 용적률 상의 이점은 가지고 있기에, 주양쇼핑 재건축이 완공되고, 인근 아파트 단지들이 재건축되며 그 위용(?)이 드러날 때 시세를 보고 접근하면 좋겠다.
또, 주택도 좋지만 동양타워 건물은 경우에 따라 상가도 투자의 대상이 될 수 있다.
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