천호삼익 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 
서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 강동구 아파트 두 번째로,
암사역 역세권에 나홀로인 천호삼익 아파트를 알아보자. 암사역 2번 출구에서 도보로 2~3분 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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암사역 2번출구 2~3분 거리인 천호삼익 아파트

 

 

용도지역 및 대지면적

 
천호삼익 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 4,977.4 ㎡이다.
1997년 12월 준공했으며 용적률은 295%, 건폐율은 29%이다.

필지모양, 서편으로는 8호선 대로를 따라 준주거지역이다.

 

정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음)

 
  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 낮음
   (서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300% 근접했으므로 재건축 실익이 없다.
     설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아도 기부채납 및 공공기여를 고려하면 역시 실익이 없다. 준주거지역으로 종상향하면 저울질을 해볼 수 있는 정도이다.)
    ※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'의 구체적인 액션 방안은 현시점에서 미정
 - 리모델링 가능성 : 보통
   (현 정책상 리모델링이 최선일 것 같다만 별다른 움직임은 없다. 혹여 미래에 아파트 동쪽의 암사브라운스톤 아파트와 통합리모델링 할 수 있다면 커뮤니티 시설 확보, 시공사 입찰/단가 등에서 이점이 있을 것이다.)

 

재개발 · 재건축 사업성

 
세대당 평균 대지지분은 10.06평으로, 현 용적률 기준으로 재건축 사업성이 안 좋을 것이다.
 
일반적으로 재건축된 아파트의 중심평형을 34평 (25/34/43평 구성)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션 한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
 
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 재건축하면 오히려 세대수를 줄여야 하기 때문에 (-24세대) 불가능하다. 
 
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 22세대 정도이다.
    (기부채납 없음, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
    즉, 현재 세대수 대비 일반분양비율이 14.7%로 사업성은 매우 나쁜 편에 속한다.
 
    더 나아가서 조합원이 34평형을 신청한다면 일반분양기여 대지지분도 1.3평이기 때문에 분담금이 4.3억 정도로 높게 나온다. (일반분양가 4천만 원/평 가정)
    중요한 건 여기에서 구한 4.3억은 평균이라는 것이다. 대지지분이 10.06평이 안 되는 현 26평형의 경우 분담금은 이 금액보다 훨씬 높게 나올 것이다.
 
3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 43세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 28.7%로 사업성은 많이 개선되었으나 여전히 안 좋은 편에 속한다.
    (종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
 
이외에 역세권 정책을 적용받아 준주거지역 법정상한 용적률 500%를 적용받는다던지 등은 불확실하여 시뮬레이션에서 제외했으나,
당연히 위의 결과보다는 훨씬 사업성이 개선될 것이다.
 
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 개발 현황 @아실

 
이 근방에서는 남쪽의 천호역 인근에서 재개발 사업이 이루어지고 있으며, 암사역 주변은 거의 없다.
천호삼익 반경 500m 내에는 암사역 서북쪽으로 선사현대 아파트가 리모델링 조합 설립인가 및 1차 안전진단을 받은 상태이다. (2024.3/말 경관심의 및 지구단위계획 조건부가결)

선사현대 리모델링 조감도, 변경 될 수 있음

 
정부 및 지자체가 재건축에 대한 규제를 풀고 있는 현시점에서도 393%의 용적률을 가지고 있는 선사현대 아파트에는 큰 이점이 없어 리모델링을 지속 추진할 것으로 예상된다.
 
천호삼익 인근 건물 노후도를 봤을 때, 신축 빌라들이 다수 있고, 또한 지어지고 있기 때문에
특정한 구역을 형성하여 재개발이 추진될 가능성은 적다.
 

향후 호재 요소

 

@뉴시스 (노선도 서울시 제공)

 
2024년 6월 말에 8호선 북부 연장(별내)선이 개통 예정이다.
현재는 암사역이 8호선 종점이어서 심리적으로 다소 외진 느낌이 있었는데, 앞으로 구리/남양주까지 연장되며 물리적 / 심리적 접근성이 개선될 수 있다.
 
또한 별내역에서 별내별가람역(4호선)까지 연결하는 내용이 제3차 국가철도망 구축계획에 포함되어 있다.
 
지난 현대코아(천호아이파크) 글에서 다루었던 GTX-D 역이 경로 및 상징성, 이용객수 등의 측면에서 암사역일 확률은 낮다.
참고로 암사역 북측 1km에 있는 서울암사동유적 및 암사역사공원 일대 전부는 개발제한구역으로, 개발 가능성이 낮다.
 
 

결론

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암사역 인근이 전반적으로 조용한 동네이고 천호삼익 아파트 또한 암사역 2번 출구와 매우 가까워서 실거주하기엔 좋지만 투자로선 적합하지 않다.
 
첫 번째로 재건축 사업성이 안 나온다는 점
두 번째로 설령 정책적으로 재건축 사업성을 뽑아내더라도 부지 자체가 작아 커뮤니티 시설 등 인프라 구축에 한계가 있다는 점
세 번째로 인근 개발이 이뤄지면서 시너지 효과가 날 가능성이 적다는 점이다.
 
현재 강동구는 천호역 주변으로 재개발, 명일동에서의 재건축 사업이 활발하게 이루어지고 있는 동네이다.
두 지역 다 암사역에서 가깝기 때문에 지가 상승에 따른 반사이익을 보거나 부동산 시장이 좋아지면서 가격이 오를 수도 있겠다만 위의 이유 때문에 한계는 명확하다고 본다.