서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 강동구 아파트 첫 번째로,
강동역 2번 출구에서 초초역세권인 주상복합 아파트 현대코아(천호아이파크)를 알아보자. 천호현대아이파크라고도 불린다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
현대코아(천호아이파크, 주상복합)의 용도지역은 일반상업지역으로, 대지면적은 3,610.8 ㎡이다.
1999년 2월 준공했으며 용적률은 789%, 건폐율은 49%이다.
정비 가능성 : ★☆☆☆☆ (매우 낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음 (이미 서울시 조례 상한 용적률 800% 근접했으므로 실익이 없다.)
- 리모델링 가능성 : 낮음
(못할 건 없지만 'ㅁ' 형태의 복도형태와 주상복합의 구조적인 한계로 실익이 적다,
설령 리모델링을 추진한다 할지라도 주민과 상가 소유주간 의견 통일이 쉽지 않을 것이다.)
※ 주상복합은 철골구조이기 때문에 재건축을 할 필요가 없으며 유지/관리하면서 계속 쓰는 건물이고,
대신 리모델링이 비교적 쉽다고 생각할 수도 있지만 실제로 구조는 주상복합마다, 조건마다 다르게 적용되고 있다.
지하부터 주택까지 전부 철골철근콘크리트조인건 고층 건축물인 경우가 대부분 그렇고
현대코아의 경우 아파트는 철근콘크리트벽식구조를 사용한다. 아래는 현대코아의 집합건축물대장이다.
재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님 |
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
이 근방에서는 주로 천호역 인근에서 많은 재개발 사업이 이루어지고 있으며, 강동역 주변은 많지 않다.
천호아이파크 반경 500m 내에는 래미안강동팰리스 서북쪽으로 천호8구역 조합이 설립인가 받은 상태로, 사업시행인가를 준비하고 있다.
건물 노후도를 봤을 때, 천호역 재개발 사업의 불씨가 강동역 인근으로 오기에는 어려워 보인다.
성내동(강동역 남측) 쪽은 신축 빌라들이 많이 생기면서 노후도가 이미 많이 깨졌기 때문이다.
천호아이파크 우측 (강동역 동측) 역시 논의 자체가 의미가 없을 정도로 건물들이 신축이 많다.
재개발 요건도 안 맞거니와, 공실도 없고 장사가 아주 잘되는 것 같아 할 이유도 없다.
향후 호재 요소 |
현재 GTX-'알파벳'이 난무하는 가운데 강남을 지나가는 GTX-D 노선이 그나마 사업성이 있는 것으로 평가받고 있고,
GTX-D 역 중에 '강동'이라고 표기된 역이 있다. (자료 : 국토교통부)
정확히는 '강동'이라는 게 '강동역'이 아니라 '강동구'를 의미하는 것이라고 하며,
강동구 어디에 위치할지는 아직 모른다는 것이 중론이다. (사실 사업여부도 아직 불확실)
단지 이전역인 잠실역과 이후역인 교산동(3기 신도시)이 확실하다면,
GTX가 드리프트(급격한 커브주행) 하지 않는 선에서 역이 결정되지 않을까 예상한다.
결론 |
강동구는 고덕동과 상일동에서 재건축 사업을 통해 천지개벽을 했다. 특히 고덕그라시움과 고덕아르테온의 위용(?)은 상일동역에서 내려보면 굳이 설명하지 않아도 알만하다.
현재는 천호역 주변으로 재개발, 명일동에서의 재건축 사업이 활발하게 이루어지고 있는 동네인데,
두 지역 다 강동역에서 크게 먼 곳은 아니기 때문에 지가 상승에 따른 반사이익을 보거나 부동산 시장이 좋아지면서 가격이 오를 수는 있다.
하지만 현대코아(천호아이파크)의 정비사업이나 내재가치, 주변개발로 인해 가격이 큰 폭으로 상승할 것이라고 생각하기 어려우며, 투자보다는 실거주로서 더 좋아 보인다.
단, 향후 GTX-D 이슈가 계속 살아있다면 강동구의 어느 지역이 GTX 역이 될지 유심히 볼 필요가 있다.
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