천호중앙하이츠 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 
서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 강동구 아파트 세 번째로,
암사역 역세권인 나홀로 아파트 천호중앙하이츠 아파트를 알아보자. 암사역 2번 출구에서 도보로 5분 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
 

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암사역 2번출구 도보 5분거리인 천호중앙하이츠

 

용도지역 및 대지면적

 
천호중앙하이츠 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 5,739.1 ㎡이다.
1998년 12월 준공했으며 용적률은 369%, 건폐율은 36%이다.

 
 

정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음)

 
  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 없음
   (서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300% 도 초과했다.
     설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올려도 이미 초과되어 실익이 없다. 준주거지역으로 종상향해도 기부채납과 임대주택 건설을 고려하면 불가능한 수준이다.)
    ※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
 - 리모델링 가능성 : 보통
   (현 정책상 리모델링이 최선일 것 같다만 천호삼익과 마찬가지로 역시 별다른 움직임은 없다.
    지하주차장을 만드는데 공사비가 꽤 많은 부분을 차지하는데, 천호중앙하이츠의 경우 이미 지하 3층까지 지하주차장이 있기 때문에 시공사와 단가를 낮춰 협상해 볼 수 있다는 장점이 있다.)

 

재개발 · 재건축 사업성

 
세대당 평균 대지지분은 7.7평으로, 현 용적률 기준으로 재건축 사업성이 나오지 않는다.
 
일반적으로 재건축 아파트 중심평형을 34평 (25/34/43평)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
 
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 재건축하면 오히려 세대수를 줄여야 하기 때문에 (-64세대) 불가능하다. 
 
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
  : 재건축하면 오히려 세대수를 줄여야 하기 때문에 (-2세대) 불가능하다. 
 
3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 23세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 10.2%로 사업성이 아주 안 좋은 편이다.
    (종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
 

인근 주택병합 재건축 @플래닛

 
인근 노후주택(2종 일반주거지역)을 포함하여 재건축을 진행하는 방법도 있지만, 용적률을 가중평균 하기에 실익이 없다. 애초에 조합원이 너무 많아 일반분양분이 나올 수 있는 구조가 아니다.
 
이외에 역세권 정책을 적용받아 준주거지역 법정상한 용적률 500%를 적용받는다던지 등은 불확실하여 시뮬레이션에서 제외했으나,
당연히 위의 결과보다는 훨씬 사업성이 개선될 것이다.
 
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

 
이 근방에서는 별도의 개발 사업은 없으며, 아파트 남동쪽으로 600m 부근에 천호동 재개발 사업이 이루어지고 있다. (신속통합기획 천호3-1구역, 가로주택 천호동 221, 모아타운 3차 천호동 113-2 일원)
 ※ 가로주택 천호동 221은 모아타운의 4구역이다.
 
하지만 각각의 단계로 봤을 때 아직 사업 초기임을 알 수 있다. (각각 신통기획안 수립, 조합설립인가, 모아타운 대상지 선정 단계)
 

@플래닛

 
천호중앙하이츠 인근 건물 노후도를 봤을 때, 신축 빌라들이 다수 있지만 바로 인근에 붙어있는 동쪽 단독주택과 빌라가 노후도 요건이 맞을 수 있다.
물론 도로 등 기반시설이 양호하기 때문에 재개발이 아닌 주택 재건축사업으로 진행해야 한다.
 
위의 'ㄴ' 그림처럼도 가능하고, 아니면 1만 제곱미터 이하로 묶어 가로주택사업을 추진해 볼 수도 있으나 현재 추진 중인 사업은 없다.
 

향후 호재 요소

 

@뉴시스 (노선도 서울시 제공)

 
천호삼익 아파트와 마찬가지로 8호선 북부 연장(별내)선 개통이 있다. (2024년 6월 말 예정)
현재는 암사역이 8호선 종점이어서 심리적으로 다소 외진 느낌이 있었는데, 앞으로 구리/남양주까지 연장되며 물리적 / 심리적 접근성이 개선될 수 있다.
 

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결론

 
암사역 인근이 전반적으로 조용한 동네이고 천호중앙하이츠 아파트 또한 암사역 2번 출구와 가까워서 실거주하기엔 좋지만 투자로선 적합하지 않다.
 
첫 번째로 재건축 사업성이 안 나온다는 점,
두 번째로 설령 정책적으로 재건축 사업성을 뽑아내더라도 부지 자체가 작아 커뮤니티 시설 등 인프라 구축에 한계가 있다는 점
세 번째로 인근 개발이 이뤄지면서 시너지 효과가 날 가능성이 적다는 점이다.
 
현재 강동구는 천호역 주변으로 재개발, 명일동에서의 재건축 사업이 활발하게 이루어지고 있는 동네이다.
두 지역 다 암사역에서 가깝기 때문에 지가 상승에 따른 반사이익을 보거나 부동산 시장이 좋아지면서 가격이 오를 수도 있겠다만 위의 이유 때문에 한계가 명확하다고 본다.