길동우성 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 
서울 내 신혼부부 APT 찾기 (강동구) 일곱 번째로,
굽은다리역 역세권인 나홀로 아파트 길동우성 아파트를 알아보자. 굽은다리역 4번 출구에서 도보로 5분 내외의 거리이며, 길동한진우성이라고 하기도 하며, 우성(332)라고 표기하기도 한다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

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길동우성

 

 

용도지역 및 대지면적

 
길동우성 아파트의 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 대지면적은 6,994.8 ㎡이다.
1989년 10월 준공했으며 용적률은 212%, 건폐율은 24%이다.

필지모양, 반듯한 직사각형 꼴이다.

 
 

정비 가능성 : 소규모재건축 추진 중

 
사업 이력
 [2020년 9월] 조합설립인가
 [2020년 11월] 정비사업전문관리업자 선정
 - 2021년 12월 조합원 총회 이후 소식 업데이트 없음 (아파트 단지 내 홍보물 없음)

단지 배치도 @길동우성 조합

 
※ 단지 조감도 없음

 

재개발 · 재건축 사업성

 
길동우성 아파트는 소규모 재건축이기 때문에 도시 및 주거환경정비법이 아닌,
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법을 따른다.
 
세대당 평균 대지지분은 13.08평으로, 현 용적률 기준으로는 재건축 사업성이 안 나올 것이다.
왜 안 나오냐 하면 이곳은 3종일반주거지역이 아닌 2종일반주거지역이기 때문이다.
 
소규모주택정비법 제49조 1항에 따르면 임대주택을 시도조례에서 정하는 비율 이상으로 건설하면 국토계획법에서 정하는 법적상한 용적률까지 건축할 수 있도록 했고,
서울시는 완화용적률의 50%를 임대주택으로 건설할 것을 조례로 정하고 있다. 
 
2종일반주거지역의 법적상한 용적률(250%)까지 짓는다고 해도, 3종 대비 동일평형이라도 대지지분이 많이 필요하다. 즉, 물량을 많이 뽑을 수가 없다.
그러면서 동시에 완화용적률의 50%를 임대로 건설한다면 사업성이 나올 리가 없다.
 
일반적으로 재건축된 아파트의 중심평형을 34평 (25/34/43평 구성)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)

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1. 용적률 250% 적용 (국토계획법에 따른 제2종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 기부채납과 임대주택 없이 재건축해도 오히려 두 세대를 줄여야 하기 때문에 불가능하다. 
 
단, 3종일반주거지역으로 종상향을 받거나 재건축 2대 사업지원 방안(법적상한 용적률의 120%)을 적용하여 용적률 300%로 짓는다고 가정하면 다음과 같다.
 
2. 용적률 300% 적용 (종상향, 또는 법정상한 용적률의 120% 적용)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 17세대 정도이다.
    (기부채납 없음, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
    즉, 현재 세대수 대비 일반분양비율이 10.8%로 사업성은 매우 나쁜 편에 속한다.
 
일대일 재건축정도 할 수 있는 지가가 비싼 동네가 아니고서야 현실적으로 2번의 경우도 사업 추진이 어렵기 때문에 결국 '아파트의 중심평형을 34평'이라는 가정을 흔들어야 한다.
 
즉 18평/25평/32평형 이런 식으로 중심평형을 낮춰서 가야 사업성이 나올 텐데,
조합원이 낮은 평형을 많이 가져가지 않는 이상 분양 상품성이 떨어질 수밖에 없다. 하지만 실질적으로 그런 경우는 거의 없으므로 딜레마가 발생하게 된다.  
 
게다가 조합에서 제공한 아파트 배치도를 보면 최대 22층까지 짓는 것으로 계획하고 있는데,
아무리 건축심의가 완화됐다고 하지만 스카이라인 깨는 건물을 싫어하는 서울시가 아파트 주변이 전부 빌라인 동네에서 순순히 허가해 줄지도 의문이다.
 
아무튼 부지가 크지 않고, 현재 전 세대가 남향이기 때문에 수평증축 리모델링도 고려해 볼 수 있다고 생각한다. (29세대 이하로 일반분양)
주차장을 전부 지하화하고 평수 대형화 + 단지 고급화하여 고급빌라풍으로 가는 것이 설령 같은 돈을 내더라도 동네 여건과 매력도상 더 적합할 수 있다는 개인적인 의견이다.
 
 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 개발 현황 @아실

 
길동우성 500m 내에서는 동측의 길동삼익파크가 건축심의 단계이며,
이 외에 눈에 띄는 정비사업은 없다.
 

 
길동우성 인근 건물 노후도를 봤을 때, 
신축 빌라들도 다수 있으나 노후화된 주택들도 많기 때문에 구역을 통합하여 주택 재건축(재개발 X)이 될 수 있을 것 같다. 이 편이 단독 소규모 재건축보다는 개발 시너지 측면에서도 더 좋아 보인다.
하지만 현재 진행되고 있는 건 없다.
 

향후 호재 요소

 

5호선 직결화 사업

 

둔촌동역 - 길동역 - 굽은다리역 으로 이어지는 5호선 직결화를 추진하고 있다. (아직 미정)
5호선의 노선이 나눠지는 강동역을 거치지 않고 남북 직선으로 연결하는 직결화 사업으로, 과거부터 추진했으나 시급성에 있어서 높은 점수를 받지 못해 다소 지지부진한 느낌이다.
 
직결화 사업은 단순히 굽은다리역만의 호재 요소가 아닌 남북(송파구-강동구)을 직선으로 연결하는데 의의가 있다.
 
이 외에 현재로서는 특별히 눈에 띄는 호재는 없다.
 
 

결론

 
상기한 재건축 사업성 항목에서 시뮬레이션했듯이,
현 정책하에 소규모재건축을 계속 진행한다면 사업성이 안 좋아 사업이 중간에 중단될 가능성이 크다고 본다.
 
또한, 어떻게 재건축을 진행했더라도 주변이 변하지 않는 한 드라마틱한 상승은 없을 것이다.
시에서 인근을 체계적으로 개발하기 위해 지구단위계획을 세워 개발을 유도하는 게 최선이지만 막연하고, 인근 노후주택과 규합하여 주택 재건축으로 가는 게 차선이라고 본다.
 
실거주로는 동네도 조용하고 역세권 + 전용면적이 넓어 좋을 수 있으나,
투자 관점에서는 위의 이유 때문에 추천하지 않는다.