서울 내 신혼부부 APT 찾기 (강동구) 아홉 번째로,
중앙보훈병원역 역세권인 둔촌현대4차 아파트를 알아보자. 중앙보훈병원역 1번 출구에서 도보로 5~10분 정도의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
둔촌현대4차 아파트의 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 대지면적은 9,178.7 ㎡이다.
1996년 2월 준공했으며 용적률은 258%, 건폐율은 26%이다.
정비 가능성 : ★★★☆☆ (보통) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
(서울시 조례 상한 용적률과 법정상한 용적률 250% 를 초과했으므로 재건축 실익이 없다.
3종으로 종상향 하더라도 서울시 조례상 상한 용적률은 동일하다.
설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아도 기부채납 및 공공기여를 고려하면 역시 실익이 없다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'의 구체적인 액션 방안은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 높음
(모든 세대가 남향이라는 강점이 있기 때문에, 현재로서는 리모델링이 최선으로 보인다.
둔촌중 위에 있는 현대1차도 더샵 브랜드로 리모델링 중인데, 둔촌현대4차도 더샵 브랜드로 리모델링하면 바로 옆의 더샵파크솔레이유를 포함하여 따로 노는 느낌이 안 들고 통일성을 줄 수 있을 것 같다. )
재개발 · 재건축 사업성 |
세대당 평균 대지지분은 11.83평으로, 현 용적률 기준으로는 재건축 사업성이 안 나올 것이다.
왜냐하면 3종일반주거지역에서 이 정도 대지지분은 사업성이 안 나오는데, 둔촌현대4차는 2종일반주거지역이기 때문이다. (3종 대비 동일평형이라도 대지지분이 많이 필요)
일반적으로 재건축된 아파트의 중심평형을 34평 (25/34/43평 구성)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
1. 용적률 250% 적용 (국토계획법에 따른 제2종일반주거지역 법정상한 용적률)
: 기부채납과 임대주택 없이 재건축해도 오히려 26세대를 줄여야 하기 때문에 불가능하다.
단, 3종일반주거지역으로 종상향을 받거나 재건축 2대 사업지원 방안(법적상한 용적률의 120%)을 적용하여 용적률 300%로 짓는다고 가정하면 다음과 같다.
2. 용적률 300% 적용 (종상향, 또는 법정상한 용적률의 120% 적용)
: 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 11세대 정도이다.
(기부채납 없음, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
즉, 현재 세대수 대비 일반분양비율이 5.0%로 사업성은 불가능한 수준에 속한다.
일대일 재건축정도 할 수 있는 지가가 비싼 동네가 아니고서야 현실적으로 2번의 경우도 사업 추진이 어렵기 때문에 결국 '아파트의 중심평형을 34평'이라는 가정을 흔들어야 한다.
즉 18평/25평/32평형 이런 식으로 중심평형을 낮춰서 가야 사업성이 나올 텐데,
조합원이 낮은 평형을 많이 가져가지 않는 이상 분양 상품성이 떨어진다. 하지만 인근이 대형 평형이 많은 동네임은 감안 시, 실질적으로 그런 선택을 할리가 없으므로 딜레마가 발생하게 된다.
때문에 아파트 부지가 크지 않고, 현재 전 세대가 남향이라는 이점이 있기 때문에 수평증축 리모델링이 최선이 아닐까라고 생각한다. (29세대 이하로 일반분양)
주차장을 전부 지하화하고 평수 대형화 + 단지 고급화하여 가는 것이 설령 같은 돈을 내더라도 아파트 여건상 더 적합할 수 있다는 개인적인 의견이다.
참고로 현재 추진되고 있는 정비사업은 없다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
둔촌주공 정비사업의 여파인 건지, 둔촌현대4차 아파트 인근으로 리모델링 및 재건축, 모아타운 등 많은 정비사업이 이루어지고 있다.
둔촌현대1차는 현재 리모델링 착공 및 분양 단계이다. (둔촌현대4차 북동쪽에 위치)
시공사는 포스코이앤씨(더샵)이며, 2024년 11월 준공 예정이다.
둔촌현대2차는 현재 리모델링 건축심의 단계이다. (둔촌현대4차 서쪽에 위치)
시공사는 효성중공업(해링턴)이다. (준공 미정)
둔촌현대3차는 현재 리모델링 1차 안전진단 단계이다. (둔촌현대4차 남쪽에 위치)
시공사는 효성중공업(해링턴)이다. (준공 미정)
※ 조감도 없음
또한 서울 재건축 최대어이자, 일련의 사건으로 인해 많은 사람들이 알고 있는 둔촌주공(올림픽파크포레온) 아파트가 재건축되어 2024년 11월 준공 예정이다.
둔촌동 77-41번지 일대 모아타운은 위의 그림의 구역 경계와 추진되고 있는 경계가 다르다.
아직 조합설립 동의서를 징구하는 단계이며, 임대주택 등을 기부채납하고 제3종일반주거지역으로 종상향을 받을 예정이다.
그 외에 현시점에 둔촌현대4차 인근 건물 노후도를 봤을 때,
신축 빌라들도 다수 있어 구역을 형성하여 주택 재건축(재개발 X) 또는 가로주택사업이 되긴 어려워 보인다.
향후 호재 요소 |
주거지로서의 인프라도 훌륭하고, 둔촌주공 등 인근의 아파트들이 재건축되고, 정비사업들이 진행되면서 지가의 완만한 상승을 기대할 수 있다.
또한 국토교통부 자료에 의하면 GTX-D 역 중에 '강동'이라고 표기된 역이 있다.
정확히는 '강동'이라는 게 '강동역'이 아니라 '강동구'를 의미하는 것이며, 강동구 어디에 위치할지는 아직 모른다는 것이 중론이다. (사실 사업여부도 아직 불확실)
만약 강동역이 GTX역이 된다면, 1km 내외의 둔촌현대4차도 영향권이라고 보인다.
또한 9호선이 연장되며 명일동, 고덕동으로의 접근성 향상을 기대할 수 있으며
9호선 종점이어서 심리적으로 다소 외진 느낌이 있을 수 있는데, 이러한 심리적 접근성이 개선될 수 있다.
이 외에 현재로서는 특별히 눈에 띄는 호재 요소는 없다.
결론 |
투자는 기간도 고려하지 않을 수 없다는 점에서, 둔촌현대4차 아파트의 투자는 시기상조라고 판단된다.
비록 소규모 부지이지만 인근 아파트 중에서는 입지가 좋은 편이며,
리모델링한다면 아파트 구조상 전 세대가 남향이라는 장점이 있다.
또한 학교가 인근에 많고 실거주가 좋은 곳이라 시세 방어가 비교적 잘 될 것으로 예상한다.
하지만 아직 조합설립은커녕 동의서 징구도 추진하지 않고 있어, 다소 오랜 시간이 필요할 것으로 예상되며
둔촌주공 아파트 재건축 영향권으로 전세가의 하방 리스크가 잔재해 있다.
또한 대단지가 아닌 만큼, 시세상승에 제약이 있을 수 있다.
단, 현재 실거래가와 인근 아파트 호가를 보면 P가 과다하지 않은 상태로 보여,
급매가 있으면 실거주+투자 목적으로 매수하는 것도 방법일 수 있다.
또는 동의서 징구 등의 행위가 있을 시, (중간에 털고 나올 생각으로) 적절한 가격에 매수하는 것도 나쁘지 않은 방법이다.
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