서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 구로구 아파트 두 번째로,
대림역 역세권인 신구로현대 아파트를 알아보자. 대림역 4번 출구에서 도보로 약 3분 내외의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
신구로현대 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역 및 일반상업지역으로, 대지면적은 14,616.1㎡이다.
다만 이는 단지내 상가가 포함된 면적으로, 집합건축물대장 표제부를 참고해보면 현대상가의 건축면적은 510㎡이며, 상가의 대지면적은 보수적으로 약 1,000㎡로 가정한다.
※ 참고로 상가 건물 호수도 조합원 수로 포함시키고, 상가면적까지 합하여 계산할 수도 있다.
다만 일반적으로 재건축시에 주택 조합원과 상가 조합원의 갈등이 첨예하며, 특히 이곳은 일반상업지역임을 감안 시 상가 조합원이 더 많은 권리를 요구할 것이기에 여기에선 제척하는 것으로 가정한다.
따라서 주택단지 대지면적은 13,616.1㎡이며, 이 중에서 일반상업지역은 약 3,786㎡이고 제3종일반주거지역은 9,830.1㎡이다.
1988년 6월 준공했으며 용적률은 278%이다.
정비 가능성 |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 두 개의 용도지역이 있는 특수한 경우이기 때문에 아래 사업성 파트에서 다룬다.
- 리모델링 가능성 : 아래에서 다룬다.
참고로 단순한 일반상업지역 재건축에 대한 가능성 내용은 '고덕 동양타워 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석' 글도 도움이 될 수 있다.
재개발 · 재건축 사업성 |
먼저 대지면적이 13,616.1㎡(일반상업지역 3,786㎡, 제3종일반주거지역 9,830.1㎡)인,
이 대지에 실제로 적용될 수 있는 용적률을 구한다.
단순히 참고만 하고 싶은 거라면 아래 내용은 넘어가고 결과만 봐도 상관없다.
<국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조제1항>
: 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우, 그 대지 중 용도지역등에 있는 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모(동법 시행령 제94조에 의거 330제곱미터, 띠 모양으로 지정된 상업지역의 경우 660제곱미터) 이하이면 건폐율ㆍ용적률은 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등의 규정을 적용한다. 대통령령으로 정하는 규모를 초과하는 경우에는 각각의 용도지역등의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다.
여기서 주택대지의 과반은 제3종일반주거지역이지만 일반상업지역의 면적인 3,786㎡는 330㎡를 넘기 때문에 각 용도지역별로 용적률 및 건폐율을 각각 적용해야한다.
다만 필지분할 후 나누어서 건축하지 않는 이상, 이런 경우 법에 위배되지 않으려면 한 필지 안에서 건축할 때 모두 3종일반주거지역에서 허가하는 건물 용도로 지어야 한다.
즉, 상업지역 부분에는 용적률 800%에 맞춰 아파트를 높이(또는 넓게) 짓고, 주거지역 부분에는 용적률 250%에 맞춰 아파트를 지어야 한다는 의미이다.
다만 이런 경우는 지자체와 협의하여 주변 환경에 적합하게 용적률 및 건폐율, 건물용도를 지정하는 경우가 많고 여기서는 일반상업지역의 면적이 비록 330㎡를 넘지만, 이 대지에 허용 가능한 용적률(즉 대지면적 대비 건물의 연면적)을 알아보기 위해 가중평균해본다.
가중평균값 = [(3,786x800)+(9,830.1x250)]/13,616.1 = 402.929
즉, 신구로현대(상가 제외)는 현재 용적률 약 400% 정도, 그러니까 서울시 조례상 준주거지역 정도의 연면적을 가지는 건물을 지을 수 있다는 계산이 나온다.
물론 이는 상기했듯이 가능성을 보기위한 계산이며, 실제 이 용적률을 적용하여 이 대지 전체에 이러한 건물을 지을 수 있다는 의미는 아니다.
다음으로 신구로현대의 세대당 평균 대지지분은 10.39평이다.(대지면적 13,616.1㎡ 기준)
일반적으로 재건축된 아파트의 중심평형을 34평 (25/34/43평 구성)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률 시뮬레이션 한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
용적률 400% 적용 시 (서울시 조례상 준주거지역 용적률)
: 여기서는 먼저 기부채납은 없는 것으로 가정하며, 임대도 없는 것으로 가정해본다.
그렇다면 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 320세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 80.7%로 사업성은 매우 좋다.
하지만 실질적으로 지자체와 협의하는 과정에서 기부채납과 임대가 없을 수는 없으므로,
기부채납 5%와 임대세대 약 50세대를 가정하면 일반분양 가능한 세대수는 약 234세대이며,
현재 세대수 대비 일반분양비율은 59.1%로 역시 사업성은 좋다.
다만 이는 공동주택을 재건축한다고 가정했을 때의 전통적인 매커니즘을 가져온 방법으로서,
이외에 단지내 상가를 통합하여 재건축한다던지, 상업지역은 오피스텔 or 주상복합으로 올리고 나머지 부분만 공동주택으로 짓는다던지, 아니면 상업지역은 그냥 통상가로 올려 분양하여 수익을 내고 공동주택을 재건축 한다던지 여러가지 방안이 나올 수 있다.
결국은 인가권자인 지자체와 협의가 필요한 부분이며, 협의내용에 따라 결과물은 상당히 달라질 수 있다.
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
마지막으로 일부 커뮤니티에서 학교 일조권 문제(???)를 주장한 것을 봤는데, 아파트는 동구로초등학교의 북쪽에 위치해 있으므로 학교 일조권과 관계가 없다. (해는 동쪽에서 뜨며 남쪽을 거쳐 서쪽에서 진다)
심지어 요즘 아파트는 학교 동쪽에 있더라도, 일조권을 확보할 수 있게 동 간격을 조정하여 재건축을 하고있다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
첫 번째로는 동구로초등학교 남쪽으로 3080+도심공공8차에서 후보지로 선정된 지역이다.
다만 현재 주민설명회 단계이며, 대외적으로 알려진 별다른 내용은 없다.
참고로 3080+은 지난 2021년에 발표한 2·4대책의 후속 과제이나, 사업 시행 이후 3년간 이렇다 할 실적이 없으며 2024년 9월에 사업 종료 예정이었다.
다만 최근 개정안에 따르면 일몰기한은 2027년 9월까지 연장하며, 2021년 6월 29일로 지정된 권리산정기준일도 합리화했다고 한다. (기준일 이후 사업지 내 주택을 매수한 경우 현금청산 대상, 다만 기준일을 후보지 발표일로 조정)
이 외에는 특별히 주변의 정비사업은 없다.
네이버 블로그 덕영드림 아파트 주변환경에서 소개한, 보광아파트 재건축과 구로동511일원 모아타운은 다소 거리가 있어 영향권으로 보이지 않기 때문에 다루지 않는다.
향후 호재 요소 |
현재로서는 특별히 눈에 띄는 호재 요소가 없다.
다만 대림역의 7호선 주변은 영등포구에서 과거부터 지속적으로 개발하려고 했던 곳이다.
그래서 주민협의체를 출범하여 남부도로사업소 복합개발에 대한 의견을 받고 대림2생활권 지구단위계획 재정비 용역을 하는 등 적극적인 모습을 보여왔다.
대림역 인근과 대림동은 차이나타운 등으로 이미지가 썩 좋진 않은 것은 사실이다.
단 2040 서울도시기본계획에서 가산·대림이 묶여 광역중심으로 선정된 것을 보았을 때, 지자체에서 개발 의지가 있는 지역임은 분명하며 지속적으로 follow-up 해야하는 지역이다.
결론 |
정비사업 관점에서 투자는 좋아보이나, 현재 추진상황을 봤을 때 시기상조이다.
첫 번째로 결과물의 불확실성이 크다.
본문의 재건축 사업성만 봤을 때는 훌륭하나, 상기했듯이 공동주택을 400%로 재건축한다고 가정했을 때의 매커니즘을 적용한 것이다.
그럼에도 계산을 해본 이유는 어느정도 규모의 연면적을 가진 건물이 건축될 수 있을지를 가늠하기 위해서이다.
상업지역 버프로 분명 포텐셜은 충분하지만 결국은 인가권자인 지자체와 협의가 필요한 부분이다.
두 번째로 정비사업의 추진 속도가 느리다.
2021년 7월 예비안전진단을 통과한 이후에 가시적인 활동이 없다. 이는 사업성이 좋던 안좋던, 정비사업에는 마이너스 요소이다.
다만 위에서 다룬 바와 같이 대림동은 광역중심의 일부이며, 향후 인근이 개발되면서 자극을 받아 추진력있게 나아갈 가능성도 있다.
따라서 신구로현대 아파트의 재건축 진행 현황과 지역의 개발뉴스를 관찰할 필요가 있다.
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