덕영드림 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 구로구 아파트 첫 번째로,
구로역 역세권인 덕영드림 아파트를 알아보자. 1호선 구로역 1번출구에서 도보 약 5분 내외의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
 

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덕영드림

 
 

용도지역 및 대지면적

 
덕영드림 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 3,386.5㎡이다.
2006년 12월 준공했으며 용적률은 314%, 건폐율은 29%이다.

 

 

정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음)

 
  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 없음
   (서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300% 도 초과했다.
     지자체 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올려도 의무 임대세대를 고려하면 메리트가 없다. 준주거지역으로 종상향 및 기부채납을 최소화해야 따져볼 수 있는 수준이다.)
    ※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
 - 리모델링 가능성 : 낮음
   (현 시점에서 정비사업을 진행한다면 리모델링이 가장 적합하다.
    다만, 2006년에 준공되어 주택 컨디션이 나쁜편도 아니어서 현재로서는 리모델링 가능성이 낮으며, 나홀로 아파트라는 한계와 높지 않은 주택가격으로 인해 실제로 정비사업을 추진하기엔 어려움이 있을 것으로 보인다.)

 
 

재개발 · 재건축 사업성

 
세대당 평균 대지지분은 8.2평으로, 현 용적률 기준으로 재건축 사업성이 나오지 않는다.
 
일반적으로 재건축 아파트 중심평형을 34평 (25/34/43평)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
 
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 재건축하면 오히려 세대수를 줄여야 하기 때문에 (-29세대) 불가능하다. 
 
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
  : 재건축하면 오히려 세대수를 줄여야 하기 때문에 (-6세대) 불가능하다. 
 
3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 17세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 14.2%로 사업성이 매우 나쁜 편이다.
    (종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
 
이외에 역세권 정책을 적용받아 준주거지역 법정상한 용적률 500%를 적용받는다던지 등은 불확실하여 시뮬레이션에서 제외했으나,
당연히 위의 결과보다는 훨씬 사업성이 개선될 것이다.
 
다만 준주거지역의 조례용적률을 적용했음에도 불구하고 사업성이 나오지 않는 것을 봤을 때 정비사업을 한다면 장기간 정체될 확률이 높고,
인근 주택과 구역을 묶어 재건축할 가능성이 없진 않지만 덕영드림의 조합원 수가 많아 인근 주택 조합원에게 크게 메리트로 다가오는 부분은 아니다.
 
역세권에 백화점 뒷편이라는 이점상 상업지역으로 종상향한 후 오피스텔을 올리는 것이 입지상 가장 적합해보이나, 현재로서는 현실성이 없다.
  
 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

인근 정비사업 @아실

 
덕영드림 아파트 주변에는 특별히 눈에 띄는 정비사업은 없다.
 
참고로 아실에 나와있는 경남구로연립은 소규모재건축을 추진하는 곳이다.
시공사는 진흥기업이며, 2024년 3월에 사업시행계획인가를 위한 공람공고가 있었다.
 

 
이 외에 네이버블로그에서 다뤘듯이 임장 시에 구로역 1단지 및 2단지 통합 신속통합기획 재개발사업을 추진하는 곳이 있다.
 
NC백화점 동쪽 및 덕영드림 아파트에 인접하여 구역이 형성되어 있다.
 

구로역 신속통합기획 재개발

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이제 막 신속통합기획 주택재개발사업을 위한 후보지 공모 동의서 번호를 부여받은 상태로, 추진준비위원회에서는 역세권 고밀복합개발을 사례(700%)로 들어 설명회 등을 진행하고 있다.
 
다만 이 곳은 현재 대부분 2종일반주거지역(약간의 준공업지역)이며,
정비계획상 종상향하여 높은 용적률을 부여받는 역세권 고밀개발을 지자체에서 허용한다 치더라도 그만큼 많이 뱉어내야 한다는 것을 의미한다.
 
특히 임대아파트 비율이 높을 것이며, 기반시설로서 인근에 부족한 공공녹지를 기부채납으로 요구할 것이 분명하다.
 
아직 조합원수도 모르고 사업 여부가 확정적이지 않아 더 자세한 분석이 어렵지만, 요즘과 같이 건축비가 오른 시점에 고용적률의 고밀개발이 정답인지는 주변 시세와 비교해보며 향후 분석해볼 문제이다.  
  
 

향후 호재 요소

특별히 보이는 호재 요소는 없다.
 
다만 위에서 다룬 구로역세권 신속통합기획 재개발이 향후 진행된다면 덕영드림 아파트의 지가에는 긍정적인 요인일 수 있다.
 
이 외에 신도림역 GTX-B 노선은 직접적인 영향권이 아니며, 구로차량기지의 광명시 이전건은 무산되었기 때문에 다루지 않는다.
 
 

결론

 
덕영드림 아파트 투자는 부적합하다.
 
소규모 부지이며 인근에 마땅한 학교가 없지만, 전철과 상권이 인접해 있고 아직 연식이 오래되지 않았기 때문에 당분간은 시세 방어가 잘 될 것으로 예상한다.
 
하지만 정비사업 관점에서는 추진여부와 결과물 모두 부정적이며, 오랜 시간이 필요할 것으로 예상된다.
또한 인근과 통합 재건축 가능성이 없는 만큼 시세상승에 제약이 있을 수 있다.