구로동LG(구로럭키) 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

 

서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 구로구 아파트 세 번째로,
대림역 초역세권인 구로동LG (구로럭키) 아파트를 알아보자. 대림역 1번 출구에서 도보로 약 1분 내외의 거리이다.
표기는 LG아파트이나 구분을 위해 구로럭키, 구로동LG, 대림역LG, LG럭키 등으로 명명되고 있다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)

 

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구로LG

 

 

용도지역 및 대지면적

 
구로LG 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 14,224.6㎡이다.
(다만 이는 단지내 상가와 내부 세희유치원이 포함된 면적이다.)
 
1992년 6월 준공했으며 용적률은 262%, 건폐율은 21%이다.

 
 

정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음)

  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 낮음
   (서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300%과 의미있는 차이가 없다.
     '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올리거나 준주거지역으로 종상향해야 사업성을 따져볼 수 있는 수준이다.)
 - 리모델링 가능성 : 낮음
   (현 정책상으로는 리모델링이 최선이나 현재 재건축 추진위원회 설립 단계로 리모델링은 고려하지 않는 것으로 보인다.)
 

 

재개발 · 재건축 사업성

 
세대당 평균 대지지분은 10.09평으로, 현 용적률 기준으로 재건축 사업성이 나오지 않는다.
 
일반적으로 재건축된 아파트의 중심평형을 34평 (25/34/43평 구성)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션 한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
 
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 기부채납은 없다고 가정하고 증가한 용적률의 절반은 임대를 제공할 시, 오히려 세대수를 줄여야 하기 때문에(약 26세대) 불가능하다. 
 
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
  : 임대세대를 제외하고 일반분양이 가능한 세대는 약 36세대로 일반분양비율은 8.6%로 사업성은 불가능한 수준이다.
    (기부채납 10%, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
 
    만약 기부채납 하지 않고, 임대만 고려할 시 일반분양이 가능한 세대는 약 64세대로 일반분양비율은 15.1%이다. 역시 사업성은 매우 안좋은 편에 속하며 이런 경우도 사실상 사업추진이 어렵다.
 
3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 123세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 29.0%로 사업성이 많이 개선되었으나, 여전히 안좋은 편이다.
    다만 현재 기준에서 일반분양비율이 30% 내외라면 조합원 분담금이 많이 부담되지만, 지역에 따라 추진하는 곳도 더러 있는 편이다.
    (종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
 
따라서 재건축 사업을 진행하기 위해서는 용적률 360% 혹은 400%를 적용받고 재건축 중심평형을 낮추어야만 한다.
 
특히 구로LG의 경우 중소형 평형대의 세대수, 즉 조합원이 상대적으로 많으며(평균대지지분에서 알 수 있다) 실질적으로 재건축이 진행되려면 지자체와 협의를 통해 준주거 종상향 및 중심평형 30평 내외로 건축해야 할 것으로 보인다.
 
물론 역세권 정책을 적용받아 준주거지역 법정상한 용적률 500%를 적용받는다던지 등은 불확실하여 시뮬레이션에서 제외했으나,
당연히 위의 결과보다는 훨씬 사업성이 개선될 것이다.
 
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
 
 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 정비사업 현황 @아실

3080+ 도심복합사업 후보지 @국토교통부

 
구로LG 바로 왼쪽으로 3080+ 도심공공8차에서 후보지로 선정된 지역이 인접해 있다.
현재 주민설명회 단계이며, 대외적으로 알려진 내용도 없고 인근을 임장했을 때 얻을 수 있는 정보도 없었다.
 
참고로 3080+의 일몰기한은 2024년 9월이며, 최근 개정안에 따라 2027년 9월까지 연장했다.
2021년 6월 29일로 지정된 권리산정기준일도 후보지 발표일로 조정하여 합리화했다고 한다.
 
 
이 외에는 특별히 주변의 정비사업은 없다.
 
 

향후 호재 요소

 
현재로서는 특별히 눈에 띄는 호재 요소가 없다.
 
다만 도림천 맞은편의 대림역 7호선 인근은 과거부터 지자체에서 지속적으로 개발하려는 의지를 표명했던 곳이다.
그래서 대림동 주민협의체도 출범한 이력이 있으며, 대림2생활권 지구단위계획 재정비 용역 등 적극적인 활동을 보여왔다.
 

2040 서울도시기본계획

대림역 인근과 대림동은 차이나타운 등으로 이미지가 썩 좋진 않은 것은 사실이다.
 
단 2040 서울도시기본계획에서 가산·대림이 묶여 광역중심으로 선정된 것을 보았을 때, 지자체에서 개발 의지가 있는 지역임은 분명하며 지속적으로 follow-up 해야하는 지역이다. 
 
 

결론

 
현재 기준에서 봤을 때, 정비사업 관점에서 투자는 다음의 이유로 부적합하다.
 
첫 번째로 재건축 사업의 불확실성이 크다.
 
본문에서 재건축 사업성을 다뤘듯이 현재 정책하에서는 단독 재건축이 불가능하다.
따라서 지자체와의 협의가 필요하며, 부지 용도상의 혜택(또는 절충안)을 주어야 사업 진행이 가능한 것이 사실이다.
 
물론 대림역과 최근접해있다는 장점이 명확하여, 정비사업의 역사를 봤을 때 어느정도의 기부채납과 임대세대를 뱉어(?)내면 용적률 상향이 충분히 가능한 포텐셜있는 곳임은 명백하다.
 
 
두 번째로 현재로선 지가가 낮아 정비사업을 추진한다면 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.
 
단순히 앞으로 오를거라는 막연한 기대를 하기에는, 이 곳이 높은 분양가를 지불할 메리트가 있는 곳인지를 객관적으로 생각해볼 필요가 있다.

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개인적인 생각으로는 인근에 문화시설이 다소 부족하고 차이나타운 근접 영향권이라는 점을 고려했을 때, 분양상품성에 아주 약간의 물음표가 있는 것은 사실이다.
 
다만 본문에 상기했던 3080+도심공공8차 사업이 가시화되어 추진된다면, 인근 환경 개선 등의 개발 시너지효과가 일어날 수 있다.
또한 국가산단의 배후 주거지이며 더블역세권인 장점도 더욱 부각될 수 있어보인다. 
 
추가로 본문에서 다룬 바와 같이 대림동은 광역중심의 일부이며, 향후 인근이 개발되면서 자극을 받아 추진력있게 나아갈 가능성도 무시할 수 없다.
 
 
마지막으로 오랜 기간이 소요될 것이란 점이다.

투자는 기간도 고려해야하며, 현재 정비구역도 지정이 안된 상태이기 때문에 재건축의 역사를 보면 이제 막 발을 뗀 단계이다.
 
물론 입주를 고려하지 않고 적당히 중간에 치고 빠지는 투자를 할 수도 있다.
 
다만 현재와 같이 재건축을 추진한다면, 각 단계를 하나하나씩 밟아나가는 것이 가장 큰 호재일정도로 정비사업의 발걸음은 무거우며,
따라서 '존버하면 언젠간 되겠지'라는 마인드로 접근하기엔 부담이 있는 시점인 것은 사실이다.