서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 서대문구 아파트 네 번째로,
홍제역과 가까운 홍은동벽산 아파트를 알아보자. 3호선 홍제역에서 도보로 약 10~15분 내외의 거리이다.
단, 단지가 북쪽으로 넓기 때문에 거리가 먼 동은 시간이 더욱 소요될 수 있다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
홍은동벽산 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 64,081㎡이다.
1997년 9월 준공했으며 용적률은 253%, 건폐율은 21%이다.
정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 낮음
(서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300%과 차이가 미미하다.
'재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올린다면 저울질 해볼 수 있는 정도이다.
준주거지역으로 종상향할 시 재건축이 가능하지만 서울시가 제시한 역세권 종상향 범위에 들어오지 않기도 하며, 상가와 주거 사이의 완충작용을 요하는 지역이 아닌 명백한 주거지역이기 때문에 현실적으로 종상향 가능성은 낮다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 낮음
(현 정책상 리모델링 추진은 가능하다. 대단지이기 때문에 세대수와 일반분양분이 많아 시공사 선정에도 유리할 수 있다.
다만 실제로 리모델링 사업 진행이 되려면 현재보다 지가 상승에 따른 주택가격이 더 올라와야 할 것으로 보인다.)
재개발 · 재건축 사업성 |
세대당 평균 대지지분은 14.61평으로, 현 용적률 기준으로 재건축 사업성이 안좋을 것이다.
또한 염두에 두어야 할 것은 아파트 대지면적에는 단독 교회건물과 두 개의 큰 상가부지가 포함되었지만 조합원 수에는 빠져있기 때문에, 실제 평균 대지지분은 더 낮을 것이다.
일반적으로 재건축 아파트 중심평형을 34평 (25/34/43평)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
또한 홍은동벽산의 경우 중대형 평형이 많기 때문에 이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
: 재건축하면 임대를 제외하고 일반분양이 가능한 세대수는 약 238세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 18.0%로 사업성은 매우 안좋은 수준이다.
(기부채납은 없는 것으로 가정)
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
: 재건축하면 임대를 제외하고 일반분양이 가능한 세대수는 약 463세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 34.8%로 사업성은 안좋은 수준이나 추진해볼 수 있는 정도이다.
(기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
: 상기했듯이 준주거지역으로의 종상향 가능성은 낮으나, 참고를 위해 시뮬레이션해본다.
임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 855세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 64.3%로 사업성이 좋다.
(종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
다만 위의 시뮬레이션은 상가부지와 교회가 있다는 점을 다시 한번 인지하고 있어야 하며,
실질적으로 리모델링과 마찬가지로 지가가 올라 아파트 시세가 어느정도 올라와야 재건축이 가능할 것으로 예상된다.
5억의 시세를 형성하고 있는 아파트 가격의 60%인 분담금 3억을 내라고 한다면 입주민들의 반발에 부딪힐 것이며, 설령 진행하더라도 긴 정비사업 기간을 인내하여 재건축하더라도 결과물이 과거 시세+분담금과 엇비슷한 수준이라면 투자와 기회비용 관점에서의 메리트가 전혀 없기 때문이다.
따라서 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는(투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
홍은동벽산 인근의 개발은 거의 없으며, 여기에서는 반경 1km의 주변개발을 다룬다.
첫 번째로는 홍제역 방면의 홍은1 재정비촉진구역(공공재개발)이다.
3개동의 지상 34층 높이로 건축 예정으로(총 329세대), 공동주택과 근린생활시설 등이 포함된다.
이 곳은 제2종 및 제3종일반주거지역이었으나, 준주거지역으로 종상향하며 사회복지시설과 공용주차장, 임대세대 등을 기여하게 된다.
2028년 12월 준공이 목표이지만 사실 이제 시행자가 막 지정된 단계여서 지연될 여지는 있다.
두 번째로는 신속통합기획1차 홍은동 8-400 일대이다. 최근에 분양한 서대문센트럴아이파크 옆에 위치해 있다.
홍은동벽산과는 다소 떨어져있지만 신통기획 구역의 오른쪽(동쪽)이 산으로 막혀있음을 감안했을 때 동일한 생활권이며, 어느정도 개발 영향권이라는 점은 부정할 수 없다.
이 곳은 고저차가 크고 평균경사도가 높으며 노후건축물이 많은 제1종 및 제2종(7층)일반주거지역이다.
이를 제2종주거지역으로 종상향하며, 홍제천을 따라 지상 최고 23층 및 1,610세대 규모로 개발할 예정이다.
2023년 7월 신속통합기획을 확정했고, 2024년 2월 정비구역이 지정되었다.
다만 아직은 초기단계이기 때문에 시간은 다소 오래 소요될 것으로 예상한다.
향후 호재 요소 |
도시철도망 구축계획에 포함된 강북횡단선 경전철이 있다.
110번 정거장인 홍제역을 경유하게 되는데, 정확히는 3호선 홍제역보다는 유진상가 앞에 정거장이 들어오는 것으로 계획되어 있다. (변경될 수는 있다)
따라서 홍은동벽산은 역과 도보 약 5~10분거리로 상당히 가까워지게 된다.
단, 현재 예타단계에 머물러 있으며, 경제성 평가가 지속적으로 낮게 나와 사업성을 높일 방안 등을 마련하는 등 지지부진해지는 감이 있다.
최근에 교통 복지 차원에서 예비타당성을 면제하는 법안이 국회에 접수되었다고 한다.
이 외에 현재로서는 특별히 눈에 띄는 호재 요소는 없다.
결론 |
홍은동벽산은 주변이 숲으로 둘러쌓인 숲세권이며 근거리에 초등학교, 홍제천이 있다.
네이버블로그에 기술했듯이 개인적으로 가격대비 실거주로서는 괜찮다고 판단되나, 현재로서 투자는 부적합하다.
첫 번째로, 리모델링은 추진 가능하나 아직 조합을 설립하려는 움직임이 없고, 재건축을 하기 위해서는 지자체와 어느정도 딜이 필요할 것으로 예상된다는 점이다.
두 번째로, 오랜 기간이 소요될 것이란 점이다.
벽산에 최근접해서 진행되는 개발은 없으나, 홍제역 인근의 굵직한 개발 사업들과 홍제천 북쪽으로 재개발이 되며 지가가 점진적으로 올라올 수 있다.
다만 규제를 조금만 완화해주면 재건축으로도 갈 수 있고, 아니면 아쉬운대로 리모델링으로 가야하는 이런 애매한 경우,
설령 시작이 이르더라도 분담금으로 갈등이 빚어지다가, 모두가 인정하는 충분한 노후화가 진행된 후에 사업이 추진력있게 나아가는 경향이 있다.
또한 본문에도 기재했듯이 사업이 진행 되려면 현재보다 주택가격이 더 올라와야 할 것으로 보인다.
따라서 현재로서 투자는 부적합하나, 다만 1,329세대의 대단지이기 때문에 정비사업을 진행한다면 시공사 선정과 공사비 평단가 산정에서 유리하다는 장점이 있다.
또한, 강북횡단선이 확정되고 인근 재개발이 일정진도 이상 진행이 된다면 주목을 받을 확률이 있다.
더군다나 대단지를 선호하는 우리나라 아파트 문화 특성상, 주택시장에 기대감과 시세에 긍정적인 영향을 줄 수 있기 때문에 앞으로 인근 개발 추이를 관찰할 필요는 있다.
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