서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 서대문구 아파트 세 번째로,
홍제역 역세권 범위인 홍은동풍림2차 아파트를 알아보자. 홍제역 1번 출구에서 도보로 약 10분 내외의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
홍은동풍림2차 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 14,191.3㎡이다.
1990년 12월 준공했으며 용적률은 272%이다.
정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 낮음
(서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300% 근접했으므로 재건축 실익이 없다.
설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아도 기부채납 및 공공기여를 고려하면 역시 실익이 없다. 준주거지역으로 종상향하면 저울질을 해볼 수 있는 정도이다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'의 구체적인 액션 방안은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 낮음
(현 정책상 리모델링 사업이 가장 합리적이며, 홍은1구역과 시너지를 낼 수 있는 방법이라고 생각되나, 풍림2차는 현재 예비안전진단을 받는 등 재건축을 추진하고 있다. 따라서 현재로선 리모델링 가능성이 낮다.)
재개발 · 재건축 사업성 |
세대당 평균 대지지분은 11.03평으로, 현 용적률 기준으로 재건축 사업성이 안 좋을 것이다.
일반적으로 재건축된 아파트의 중심평형을 34평 (25/34/43평 구성)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션 한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
: 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 5세대 정도이다.
(기부채납 없음, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
즉, 현재 세대수 대비 일반분양비율이 1.3%로 사업은 불가능하다.
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
: 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 54세대 정도이다.
(기부채납 없음, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
즉, 현재 세대수 대비 일반분양비율이 14.0%로 사업성은 매우 나쁜 편에 속한다.
3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
: 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 141세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 36.3%로 사업성은 많이 개선되었으나 여전히 안 좋은 편에 속한다.
(종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
이외에 준주거지역 종상향 후 법정상한 용적률 500%를 적용받는다던지, 임대 세대수를 적게 책정한다던지 등은 불확실하여 시뮬레이션에서 제외했으나,
당연히 위의 결과보다는 훨씬 사업성이 개선될 것이다.
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
첫 번째로는 홍제현대 글에서도 다룬바가 있는 홍제2구역 도시환경정비사업이다.
2015년에 조합이 설립되었고, 2019년에 동부건설(센트레빌)로 시공사를 선정했다.
지상 26층 규모의 주상복합을 2021년 11월 착공 예정이었으나, 소규모 현장인데도 불구하고 사업비 횡령과 의혹 등으로 고소 및 고발이 진행되며 조합임원들이 바뀌는 등 힘차게 나아가지 못하고 있다.
두 번째로는 홍은1 재정비촉진구역(공공재개발)이다.
지상 34층 높이의 3개동으로 건축될 예정으로(총 329세대, 임대 110세대 포함), 공동주택과 근린생활시설을 지을 예정이다.
이 곳은 제2종 및 제3종일반주거지역이었으나 준주거지역으로 종상향하며 사회복지시설과 공용주차장 등을 기여하게 된다.
2028년 12월 준공이 목표이나, 이제 시행자가 지정된 단계여서 지연될 여지는 있다.
마지막으로 사진에는 없지만 네이버블로그 글에서도 다룬 유진상가와 인왕시장이다.
이 곳은 아직 정비구역은 아니며, 홍제지구중심 역세권 활성화사업의 일환으로 진행되고 있다.
블로그에서 다룬 바와 같이 유진상가 아래에 깔고있는 하천은 시유지이기 때문에 소유주들은 토지에 대한 소유권이 없다.
다만 서대문구에서는 이 곳을 묶어 개발을 추진하고자 지속적으로 주민설명회 등을 진행하고 있다. 주민 호응도도 꽤 높고, 지자체에서는 2024년 내에 정비구역 지정을 목표로 하고 있다.
향후 호재 요소 |
도시철도망 구축계획에 포함된 강북횡단선 경전철이 있다.
110번 정거장인 홍제역을 경유하게 되는데, 정확히는 3호선 홍제역보다는 유진상가 앞에 정거장이 들어오는 것으로 계획되어 있다. (변경될 수는 있다)
따라서 홍은동풍림2차는 역과 도보 약 5분거리로 상당히 가까워지게 된다.
단, 현재 예타단계에 머물러 있으며, 경제성 평가가 지속적으로 낮게 나와 사업성을 높일 방안 등을 마련하는 등 지지부진해지는 감이 있다.
최근에 교통 복지 차원에서 예비타당성을 면제하는 법안이 국회에 접수되었다고 한다.
이 외에 현재로서는 특별히 눈에 띄는 호재 요소는 없다.
결론 |
네이버블로그에서 다뤘듯이 비록 언덕지형이지만 홍제역과 가깝고 상권도 괜찮기에 실거주하기에 좋다.
다만, 현재로선 정비사업 관점에서 투자는 적합하지 않다.
첫 번째로 재건축 사업성이 안 나온다는 점이다.
현재 예비안전진단 등 재건축을 추진하고 있는데 위의 본문에서 따져봤듯이 사업성이 나오지 않아 추진한다면 분담금이 매우 높을 것이다.
준주거로 종상향한다면 재건축이 가능해보이지만, 실제 사례를 봤을 때 서울시에서 준주거 종상향을 허가해주는 경우는 간선도로가 인접하여 주거지역과 상업지역 사이에서 완충기능이 요구되는 지역이다.
따라서 아파트 앞에 있는 홍은1구역(촉진구역)의 경우, 원래도 상가가 많은 지역이며 공공재개발 특수를 받아 준주거지역 종상향이 가능했으나,
북한산더샵과 홍은동벽산, 홍은풍림1차와 명백히 주거지를 형성하고 있는 풍림2차의 준주거 종상향 확률은 낮다.
또한 아파트가 남향 비율이 높기 때문에 현재 있는 옹벽을 활용하여 지하주차장을 더 파고 세대와 엘리베이터를 연결하여 리모델링 하는게 현실적인 방안으로 보인다.
그리고 설령 재건축 사업성이 나온다고 가정해도, 현재로선 시세가 조금 더 올라와야 재건축이든 리모델링이든 가능할 것으로 보인다.
두 번째로 인근 개발이 이뤄지면서 시너지 효과가 날 가능성이 있으나, 시간이 많이 남았다는 점이다.
특히 풍림2차에 직접영향권으로 판단되는 홍은1구역이나 유진상가가 개발되며 홍제천 산책로까지 복원이 된다면 충분히 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.
다만 위에서 다룬바와 같이 아직 갈길이 멀기도 하고, 향후 과정에서 어떤 암초를 만날지 알 수 없기 때문에 현재로선 대략적인 완공시기나 파급력을 예단하기 어렵다.
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