서울 내 신혼부부 APT 찾기 (서대문구) 두 번째로,
홍제역 역세권인 홍제현대 아파트를 알아보자. 3호선 홍제역 4번 출구에서 도보로 5분 내외의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
홍제현대 아파트의 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 대지면적은 30,028.5㎡이다.
1992년 7월 준공했으며 용적률은 247%, 건폐율은 23%이다.
정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
(서울시 조례 상한 용적률과 법정상한 용적률 250%에 근접했으므로 재건축 실익이 없다.
3종으로 종상향 하더라도 서울시 조례상 상한 용적률은 동일하다.
설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아도 기부채납 및 공공기여를 고려하면 역시 실익이 없다.
준주거지역으로의 2단계 종상향 가능성은 낮으므로 다루지 않는다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'의 구체적인 액션 방안은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 낮음
(재건축은 현실적으로 어렵고 실질적으로 현 정책상 리모델링만이 가능하며, 최선으로 보인다.
다만 30평형 이상의 세대수가 전체의 약 60%를 차지하고 있기 때문에, 리모델링 사업에 큰 메리트를 못 느낄 수 있다는 점은 변수이다. 참고로 현재 진행되고 있는 것은 없다.)
재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님 |
세대당 평균 대지지분은 12.92평으로, 현 용적률 기준으로는 재건축 사업성이 나오지 않는다.
왜냐하면 3종일반주거지역에서 이 정도 대지지분으로는 사업성이 나오지 않는데, 이 곳은 2종일반주거지역이기 때문이다. (3종 대비 동일평형이라도 대지지분이 많이 필요)
3종으로 종상향 하더라도 중심평형을 25평형 정도로 낮춰서가야 사업성이 나올 텐데,
현재 주민들이 중대형 평형을 많이 가지고 있음을 감안 시, 특수한 경우가 아니라면 실질적으로 분담금을 내며 평형을 낮춰서 가는 선택을 할리가 없으므로 딜레마가 발생한다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
홍제현대 인근에는 두 가지 정비사업이 진행되고 있다.
첫 번째로는 홍제현대 정문 바로 앞인 홍제2구역 도시환경정비사업이다.
2015년에 조합이 설립되었고, 2019년에 동부건설(센트레빌)로 시공사를 선정했다.
지상 26층 규모의 주상복합을 2021년 11월 착공 예정이었으나, 소규모 현장인데도 불구하고 사업비 횡령과 의혹 등으로 고소 및 고발이 진행되며 조합임원들이 바뀌는 등 힘차게 나아가지 못하고 있다.
두 번째로는 홍제역 앞의 홍제3구역 도시환경정비사업(무악재역 인근의 홍제3구역 재건축이 아니다)이다.
현재 낙후되어 있는 홍제시장을 재개발하는 사업으로, 과거의 홍제시장조합을 해산하고 도시환경정비사업법에 의한 균형발전촉진지구 지정으로 추진위가 재발촉되었다.
다만 최초 추진위 구성이 2006년이며 그 이후 현재까지 조합이 설립되지 않음을 봤을 때, 추진위 상태에서 상당히 지지부진한 모습을 보이고 있다.
마지막으로 사진에는 없지만 네이버블로그 글에서도 다룬 유진상가와 인왕시장이다.
이 곳은 아직 정비구역은 아니며, 홍제지구중심 역세권 활성화사업의 일환으로 진행되고 있다.
블로그에서 다룬 바와 같이 유진상가 아래에 깔고있는 하천은 시유지이기 때문에 소유주들은 토지에 대한 소유권이 없다.
다만 서대문구에서는 이 곳을 묶어 개발을 추진하고자 지속적으로 주민설명회 등을 진행하고 있다. 주민 호응도도 꽤 높고, 지자체에서는 2024년 내에 정비구역 지정을 목표로 하고 있다.
마지막으로 홍제현대와 홍제역 사이의 인근 단독주택과 빌라, 그리고 홍제시장 뒷쪽의 해성아파트까지 노후도가 높은데다가 3종일반주거지역이다.
따라서 현재 진행되고 있는 것은 없어보이나, 이 곳은 향후 주택 재건축사업 추진 여부를 유심히 관찰할 필요가 있다.
향후 호재 요소 |
서울 서북부와 동북부의 철도 음영지역 해소하기 위해 도시철도망 구축계획에 포함된 경전철인 강북횡단선이 있다. 110번 정거장인 홍제역을 경유하게 된다.
단, 현재 예타단계에 머물러 있으며, 경제성 평가가 지속적으로 낮게 나와 사업성을 높일 방안 등을 마련하는 등 지지부진해지는 감이 있다.
최근에 교통 복지 차원에서 예비타당성을 면제하는 법안이 국회에 접수되었다고 한다.
이 외에 현재로서는 특별히 눈에 띄는 호재 요소는 없다.
결론 |
현재 조건에서 보면 홍제현대 아파트의 투자는 부적합하다.
비록 언덕이 있지만 역과 가깝고 상권이 좋으며, 인근에서 정비사업을 추진하고 있어 앞으로 환경개선의 여지가 있다.
하지만 아직 리모델링 조합설립은커녕 동의서 징구도 추진하지 않고 있어, 오랜 시간이 필요할 것으로 예상되며,
향후 홍제역 인근 활성화사업의 호재를 직접적으로 받는다고 보기엔 다소 무리가 있다.
또한 유진상가-인왕시장 랜드마크 정비사업은 이제 막 발을 떼고 있고, 홍제2구역 도시환경정비사업이나 홍제3구역 도시환경정비사업(홍제시장 재개발)은 앞으로도 많은 시간이 필요할 것으로 예상한다.
따라서 현재는 투자 타이밍이라고 보여지지 않으며, 강북횡단선 추진이 확정되고 인근의 정비사업이 가시화될 때 실거주를 목적으로 시세를 보고 진입할 수는 있겠다.
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