홍제한양 아파트 투자와 정비사업, 지역 호재 분석

서울 내 신혼부부 APT 찾기 (서대문구) 첫 번째로,
무악재역 역세권인 홍제한양 아파트를 알아보자. 무악재역 4번 출구에서 도보로 5분 내외의 거리이다.

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주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
 
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
 
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
 

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홍제한양

 
 

용도지역 및 대지면적

 
홍제한양 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 면적은 42,369㎡이다.
1993년 5월 준공했으며 용적률은 229%이고 건폐율은 25%이다.

 

정문의 도로부지는 확실치 않아서 면적 계산에서 제외한다

 
 

정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음)

 
  ※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
 
 - 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
 - 재건축 가능성 : 낮음
   (서울시 조례 상한 용적률에 근접했고 법정상한 용적률 300%와 유의미한 차이가 없어 재건축 실익이 적다.
    '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받거나 준주거 종상향으로 사업성을 끌어올려야 한다.)
    ※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'의 구체적인 액션 방안은 현시점에서 미정
 - 리모델링 가능성 : 낮음
   (현 정책상 리모델링 사업이 가장 합리적이라고 생각되나, 홍제한양은 과거에 리모델링을 추진했다가 철회했으며 현재 재건축을 추진하고 있다.
    따라서 현재로선 리모델링 가능성은 낮다.)

 
 

재개발 · 재건축 사업성

 
세대당 평균 대지지분은 12.8평으로, 현 용적률 기준으로는 재건축 사업성이 안좋다.
 
일반적으로 재건축 아파트 중심평형을 34평 (25/34/43평)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
 
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 98세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 9.8%로 사업성은 불가능한 수준이다.
     (기부채납은 없다고 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공) 

2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 246세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 24.7%로 사업성은 안좋은 편이다.
    (기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
 
3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향 및 서울시 조례 용적률)
  : 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 505세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 50.7%로 사업성은 좋다.
    (기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
 
다만 실제 사례를 봤을 때, 서울시에서 준주거 종상향을 허가해주는 경우는 간선도로가 인접하여 주거지역과 상업지역 사이에서 완충기능이 요구되는 지역이다.
 
광역중심 또는 지역중심인 경우 역세권활성화 대책으로 비교적 허가를 잘 해주기도 하지만, 홍제한양의 경우에는 해당하지 않기 때문에 현실적으로 종상향을 기대하기에는 어려워 보인다.
 
마지막으로 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는(투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나, 여기에선 다루지 않는다.
 
 

주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성

 

주변 개발 현황 @아실

 
홍제한양 주변의 개발을 봤을 때, 주로 3호선 대로(통일로)를 중심으로 정비사업이 활발히 이루어지고 있다.
 

홍제3구역 조감도 @현대건설

 
먼저 홍제한양 맞은편에 있는 홍제3구역은 2022년 7월에 관리처분인가를 받은 구역이다. 시공사는 현대건설이며, 11개동/지상 25층의 634세대를 계획하고 있다.
 
이 곳은 최근까지 공사비 협상으로 조합과 시공사간에 갈등이 있었으나, 2024년 3월에 공사비를 합의(평당 784만원)했다.
오는 9월에 이주하고 연내 착공을 계획하고 있다.
 
 
두 번째로 홍제한양 바로 앞에 있는 서강빌라는 소규모재건축을 추진 중이다.
2019년 11월 조합설립인가를 받은 조합원 수 64명의 소규모 정비사업이다. 다만 2020년부터 시공사를 선정하려고 했으나, 현재까지도 지지부진한 모습이다.
 
기사 내용을 참고해보면 건설사의 입찰조건에서, 공사비는 타 사업장에 비해 상당히 높으면서도 조건은 매우 부실하다고 한다. 아무래도 소규모이기 때문에 어쩔 수 없는 현상이긴 하다.
 
서강빌라의 시공사 선정총회가 과반수 참석 부족으로 무산된 것을 감안했을 때 조합원들의 불만이 상당한 것으로 보인다.
사견으로는 공사비와 시공사 브랜드 등을 감안했을 때 홍제한양 및 인근 주택과 같이 재건축을 추진하여 대단지로 거듭나는게 서로 윈-윈이지 않을까 싶다.
 
 
이 외에 홍제동 322일원의 모아타운5차는 사업 초기(대상지 선정 단계)이며, 홍제1구역(서대문푸르지오센트럴파크, 2022)은 이미 준공되어 다루지 않는다.
 
 

향후 호재 요소

 
인근의 주택들이 재건축되며 이미지가 깔끔해져 주거지로서 지가의 완만한 상승을 기대할 수 있다.
 
다만 이 외에 현재로서는 특별히 눈에 띄는 호재 요소는 없다.
 

 

결론

 
홍제한양 아파트는 정비사업 관점에서의 투자는 부적합하다고 본다.
 
첫 번째로, 오랜 기간이 소요될 것이란 점이다.
위의 사업성 분석에서 다뤘듯이 기부채납 없이 용적률 300%를 받아도 재건축은 불가능하며, 지자체와 딜을 통해 용적률 360%를 적용하여도 많은 분담금이 수반될 것이다.
 
특히 이 지역 일부는 암반지형이기 때문에 공사비 상승 요인이 명확한 반면, 요즘과 같이 공사비가 급등한 시기에 일반분양분이 많지 않다는 것은 치명적이다.
 
재건축 중심평형을 낮춰 진행하는 방법도 있으나, 현재 23/28/39평으로 이루어진 아파트의 조합원들이 많은 분담금을 내면서 평수는 그대로이거나 낮춰 가라고 한다면 조합입장에서는 사실 그 것도 딜레마이다.

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두 번째로, 호재 요소가 마땅치 않고 주변 산으로 인한 확장성이 제한되며, 차량 유동량이 많은 통일로가 정중앙으로 지나면서 인근의 시너지효과를 제한하고 있다.
 
그렇기 때문에 동서간의 주민 유동이 적어, 근린상권이 활성화되기 어려운 구조이다.
 
다만 본문에 상기했듯이 서강빌라를 포함한 인근 주택가를 규합하여 재건축을 한다면, 설령 분담금의 출혈이 있더라도 무악재역 인근 아파트 중에서 입지적으로 우세하다고 판단되기 때문에 메리트가 있어 보인다.
 
그렇기 때문에 현재로서 정비사업 관점에서의 투자는 부적합(또는 시기상조)이나, 앞으로 인근과의 규합 가능성 및 지자체와 용도지역 상향 가능성은 지속적으로 모니터링 할 필요가 있어보인다.